Квартира с обременением — что это такое

Обременение на квартиру – что это?

Обременение на квартиру — что это?

При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности. Что такое обременение на квартиру , в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

Обременение на квартиру — что это такое

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Необходимые документы:

копии паспорта заявителя;

свидетельство, подтверждающее права собственности;

кадастровый паспорт объекта;

справка об открытии наследственного дела.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.

Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы снять все ограничения прав на недвижимость необходимо устранить причины их возникновения:

ипотечное обременение аннулируется при погашении долга;

судебное — после завершения судебного разбирательства, признания подсудимого невиновным или на основании отдельного ходатайства одной из сторон процесса;

рентное — после окончания договора ренты, обычно — после смерти предыдущего владельца;

в других случаях — при аренде, доверительном управлении — при документальном подтверждении завершения срока действия соглашения.

Где и как проверить наличие обременения

Наличие обременения чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не купить, например, залоговую или арестованную недвижимость, необходимо использовать несколько способов проверки чистоты объекта. Пути проверки напрямую зависят от вида возможного обременения:

В едином государственном реестре недвижимости регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которое передано по договору ренты.

Чтобы проверить количество собственников и исключить в будущем оспаривание прав, необходимо запросить выписку из ЕГРН, из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Для перепроверки можно запросить справку из управляющей компании о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключенных или военнослужащих.

Ограничение прав в связи с арендой жилья выявить сложнее, потому что факт найма отражается только в договоре между владельцем и арендатором, и не фиксируется в правоустанавливающих или других документах на квартиру. Чтобы проверить, сдано ли жилье в аренду, можно незапланированно посетить объект или расспросить соседей.

В органах районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры.

На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не арестовано ли имущества собственника. Для поиска нужной информации используйте ФИО и дату рождения владельца.

Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от ее приватизации.

Основным способов проверить чистоту недвижимости остается запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена собственника отображается в едином реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронного экземпляра выписки из ЕГРН 250 рублей, бумажного — 400 рублей. Заказать документ можно в ближайшем МФЦ.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

В большинстве случаев, даже если на квартиру наложено обременение, собственник может использовать ее в качестве дополнительного источника дохода и сдать в аренду. Например, можно сдать квартиру, которая используется в качестве залогового имущества по ипотеке, если в договоре кредитования не указано условие — аренда с согласия залогодержателя. Исключительным обременением может быть решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Возможность и порядок продажи объекта зависит от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья — согласие получателя ренты. Закон не запрещает продажу жилья, обремененного коммерческим наймом, при этом квартиросъемщики сохраняют право проживания до окончания срока договора. Полностью исключают возможность продажи арест и запрет совершения регистрационных действий.

Какие документы понадобятся

договор купли-продажи с указанием обременения;

документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;

выписка из домовой книги;

квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительные бумаги при обременении:

ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;

рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;

арестом — решение суда о снятии ограничений;

несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;

совместной собственности — согласие других владельцев;

доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

При покупке квартиры с обременением новый владелец берет на себя обязательства и риски:

❗ несет обязательства перед банком, если по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств;

❗ не исключена возможность расторжения договора ренты и возврата жилья прежнему собственнику, при этом сам получатель ренты может сохранить право проживания в квартире;

❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;

❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;

❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;

❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.

Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны собственника такой квартиры, при подборе вариантов и оформлении сделки обратитесь за помощью к риэлтору.

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.
Читайте также:  Как узнать кадастровую стоимость земельного участка в Росреестре

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Квартира с обременением — что это такое

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

Содержание статьи:

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

  1. Залоговую жилплощадь(ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.
  3. Жилье, арестованное уполномоченными органамивследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1. Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2. Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3. Сервитут.

Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4. Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5. Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6. Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Все риски обременения на квартиру для собственника и покупателя

Н аложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.
  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.
  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
  6. Обременения, наложенные органами опеки, невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).
  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами – как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

Покупатель несет более серьезные риски:

  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.
  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов. Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.
Читайте также:  Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах – иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире. Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.
  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.
  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья – можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Последние новости

Индексация пенсий работающим пенсионерам в 2020 году – свежие новости

Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2016 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.

Изменения в ОМС в 2020 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

Финансирование медицинского обслуживания каждого застрахованного россиянина с января 2020 года увеличено до 12699 рублей – с 11800 рублей в 2019 году, а территориальные фонды ОМС будут получать финансирование, исходя из числа застрахованных граждан. С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила лечения и обследования по полису ОМС, которые утверждены правительством России в конце 2019 года. Какие анализы можно сделать бесплатно, какие правила нахождения в стационаре и поступления на лечение введены в действие?

Льготы и пенсии с 1 февраля 2020 года – индексация пособий и надбавок, новые выплаты

С 1 февраля некоторые категории льготников и пенсионеров ждет очередное повышение пособий. Ожидается увеличение ежемесячной денежной выплаты, некоторых видов социальной финансовой помощи, а также набора социальных льгот. На сколько увеличатся пособия и пенсии с 1 февраля 2020 года?

Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств.

Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией. Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Виды обременения

Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть. Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.

Согласно закону выделены следующие виды обременений:

1. Ипотека

Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению.

Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.

2. Аренда

Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента выселения жильцов и полного освобождения жилой площади.

Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами, он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.

3. Рента

Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться.

Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора. Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.

Подробнее о том, что такое пожизненная рента квартиры — читайте здесь.

4. Арест

Данное обременение является наиболее сложным. Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение.

Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.

5. Доверительное управление

Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину.

Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон.

Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?

Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами. Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение.

Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника.

Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.

Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом. Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.

Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части. Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.

Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Как продать и купить недвижимость с обременением?

Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений. Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами.

Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств, а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.

Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей. Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).

Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя. В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).

Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях.

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса. При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При ипотечном обременении важны гарантии выплат в определенные сроки.

Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.

Договор купли-продажи

Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк.

Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения. Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.

Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано в этой статье.

Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.

Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.

Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра. Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.

ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.

Вот так выглядит эта выписка (образец):

Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней. Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку. Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов. А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру.

Рекомендуем посмотреть видео про продажу недвижимости в этом случае:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Виды обременений на квартиру

Ограничение в праве владения и пользования объектом недвижимости является обременением жилой недвижимости. Что это значит и как влияет на процесс купли-продажи объекта?

Обременения права собственности на квартиру

Обременением называется интерес третьих лиц, не являющимися официально зарегистрированными. Для приобретателя это грозит ограничением прав собственности в будущем, а для продавца могут в принципе возникать проблемы с реализацией объекта.

Обременение на квартиру — что это?

При выборе объекта жилой недвижимости следует проверить её на предмет обязательств и обременений. Это может быть арест, для снятия которого необходимо будет затратить много средств и усилий.

Kaк cнять обременение c квapтиpы, ecли ипoтeкa yжe пoгaшeнa

Согласно Федеральному закону № 122, ограничения на любые действия, связанные с объектом, получают и третьи лица. Например, при ипотечном объекте недвижимости разрешение по любым действиям с недвижимостью банк получает от кредитора.

Вид ограничений зависит от операции, совершаемой с объектом.

Виды обременения недвижимости

Вид ограничений зависит от операции, совершаемой с объектом.

При оформлении ипотеки жилье становится гарантом возврата средств, т. к. оно становится залогом. По выполнению всех условий договора банк снимет ограничения на регистрационные действия. Если же нарушены условия, то банк может реализовать объект недвижимости.

  • Ограничение прав собственника по договору аренды

Сервитут – подчиненное положение, доступное лицам, неявляющимся собственниками (комната в коммуналке, офис).

  • Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

Собственник может оформить доверенность на регистрационные действия третьим лицам. Документ требует заверения нотариусом и прекращает свое действие после подписания ДКП.

  • Обременение по договору ренты

Рентой является передача права владения и пользования в обмен на регулярные платежи или услуги. Это может быть пожизненная рента с иждивением, помощью по хозяйству и т. п. Получить право собственности рентный должник может только после смерти собственника.

Несовершеннолетние получают защиту со стороны государства в части проведения процедур с недвижимостью, в которой имеют долю или являются собственниками. Органы опеки могут запретить сделку, если посчитают, что права лица, не достигшего 18 лет, ущемляются.

Обременения могут быть также связаны с арестом самого собственника или с его долговыми обязательствами. Такие ограничения назначаются по решению суда.

Как наложить обременение на квартиру

Собственник вправе ограничить перечень операций, которые могут совершаться с его недвижимостью. Зачастую этим правом пользуются арендодатели, тем самым исключая возможность потери жилья.

А также такую процедуру могут произвести наследники от посягательств третьих лиц.

Для оформления обременения необходимо обратиться в:

  1. Росреестр,
  2. МФЦ «Мои документы»,
  3. Посредством почты.

При этом важно предоставить неоспоримые доказательства ограничений.

  1. Оригинал и паспорт заявителя,
  2. Документ, подтверждающий право собственности,
  3. Кадастровый номер объекта недвижимости,
  4. Сведения о вступлении в наследство,
  5. Согласие третьих лиц при необходимости.

Кто накладывает обременения

Оформить обременения могут:

  • Собственник
  • Кредиторы,
  • Арендаторы,
  • Получатели ренты и т. п.

Процедура наложения обременения

Ограничение в праве владения и пользования могут возникать в процессе переоформления этих прав на другое лицо. В этой ситуации и всплывают различные негативные вопросы.

Только лишь по решению суда или судебного пристава возможно не заверять сделку. Как правило, такого рода ответственность регулирующие органы берут на себя.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Проблемы возникающие, при покупке недвижимости с ограничением права:

  1. Запрет на проживание,
  2. Запрет на пользование и распоряжение жильем,
  3. Запрет на выселение арендаторов,
  4. Необходимость выплачивать долги прежнего собственника и т. п.

Наиболее тяжелой является ситуация, когда квартира с обременением приобретена по договору аренды или ренты. Такие вопросы решаются только лишь черед судебные инстанции и потребуют много затрат сил и средств.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на вышеизложенное, многие все равно идут на приобретение недвижимости с обременением. Зачастую такие сделки связаны с ипотекой. Необходимо получить разрешение от банка на совершение сделки.

Лучше всего, когда продавец заранее снимает все ограничения с объекта недвижимости. Если же этого не происходит, следует отказаться от покупки. Даже если продавец предлагает заманчивую цену за жилую площадь.

Процедура совершения сделки будет следующая:

  1. Составление договора купли-продажи,
  2. Заверение договора у нотариуса,
  3. Получить разрешение у организации, наложившей обременение, на сделку.

С момента совершения сделки ответственность за обременения ложатся на нового владельца жилой недвижимости. Снять ограничения возможно, но это достаточно трудоемкая процедура, т. к. суд зачастую становится на сторону ответчика, который наложил обременение.

Как снять обременение с квартиры

Для избавления от обременений в первую очередь следует определить причину их образования:

  • Судебное,
  • Рентное,
  • Ипотечное,
  • Аренда.
  • Доверительное управление.

Где и как проверить наличие обременения

Перед покупкой квартиры стоит проверить её на наличие любых негативных разбирательств. Проверить их наличие можно по:

  • Выписке из ЕГРН на сайте Росреестра (обременения),

  • Выписке из домовой книги, ФМС, Управляющая компания (количество собственников и прописанных людей),
  • Посетить жилье и расспросить соседей (проверить, не сдана ли жилая недвижимость),
  • Запросить справку в районной Администрации о принадлежности недвижимости к памятникам искусства или архитектуры,
  • На сайте судебных приставов (наличие арестов).

Стоимость услуг Росреестра составляет 250 рублей на сайте, 400 — на бумажном носителе.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Законодательством не запрещена продажа недвижимости с обременением. Главное, чтобы права всех участников сделки были юридически учтены. Запретом на продажу может служить только лишь арест или запрет на регистрационные действия.

Какие документы понадобятся

Перечень документов, необходимых для совершения сделки:

  1. Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки,
  2. Договор купли-продажи с перечнем обременений.
  3. Выписка из домовой книги,
  4. Квитанция об оплате госпошлины,
  5. Передаточный акт,
  6. Согласие кредитора на совершение сделки (по ипотечному обременению),
  7. Согласие получателя ренты (по рентному обременению),
  8. Решение суда о снятии ограничений,
  9. Разрешение органов опеки и попечительства (при сделке с несовершеннолетним),
  10. Согласие второго супруга при необходимости,
  11. Доверенность (при доверительном управлении).

ДКП с обременением может заполняться в свободной форме. При этом в соответствии с главой 30 ГК РФ существует перечень граф, которые должны быть внесены в документ:

  1. ФИО всех членов сделки,
  2. Адрес регистрации и фактического места жительства,
  3. Данные документов, удостоверяющих личности всех участников сделки,
  4. Наименование предмета договора,
  5. Стоимость объекта,
  6. Порядок и способы внесения оплаты,
  7. Права и обязанности сторон,
  8. Список приложенных документов,
  9. Подписи сторон,
  10. Дата составления.
  11. Иные условия на усмотрение.

Нотариусу города _____
В компетентные органы города ________

В Учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории города ____________

город __________, _______________________________ две тысячи четвёртого года

Я, _____________________________________________________________________________ г.р.,

паспорт _______________________ , выдан _____________________________________________________ ____________________________ с регистрацией по месту жительства по адресу: _______________________ _____________________________________________________________________________________

настоящим выражаю своё согласие на покупку (продажу) моим супругом

паспорт _______________________ , выдан _____________________________________________________ ____________________________ с регистрацией по месту жительства по адресу: _______________________ _______________________________________________________________________________________

Свидетельство о заключении брака _____ № ________, выдано _____________________________ __.__. ______ года,

за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, находящейся по адресу:

Содержание статей 34, 35 Семейного Кодекса мне нотариусом разъяснено.

Российская Федерация. Город _______________.

__________________________________ две тысячи четвёртого года.

Я, __________________________________________________, нотариус города _________, свидетельствую подлинность подписи гр. _______________ __________ ____________, которая сделана в моём присутствии после прочтения текста вслух. Личность подписавшего заявление установлена, дееспособность и факт регистрации брака проверены.

Зарегистрировано в реестре за № ____________

Взыскано по тарифу: ______________________

Что означает обременение при покупке квартиры : правовые аспекты и риски для покупателя

Новый владелец недвижимости с обременением берет на себя следующие риски:

  1. Может возникнуть необходимость в оплате долгов,
  2. Несет ответственность перед банком,
  3. Возможно расторжение ДКП,
  4. На право собственности могут претендовать лица, вернувшиеся со срочной службы или отсидевшие в тюрьме,
  5. О правах на жилую площадь могут заявить кредиторы или сервитуты,
  6. При расторжении ДКП все расходы на себя берет новый собственник.

Что такое обременение на квартиру в 2019 году? Какие бывают обременения?

Что значит обременение на квартиру?

Возникают ситуации, при которых собственник квартиры теряет право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Такие ограничения наступают в результате определенных ситуаций.

Собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Но это не значит, что квартиру с обременением нельзя продать или купить.

Такая сделка возможна, но она таит в себе массу подводных камней, о которых лучше узнать заранее.

Обременение на квартиру

Что такое обременение на квартиру? Это своего рода форма ареста, налагаемая на имущество, в нашем случае, квартиру. В результате собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью, выполняя любые действия на свое усмотрение.

Такие ограничения могут появиться как по инициативе владельца недвижимости, так и в обход его воли. Первый вариант развития событий происходит в результате самостоятельных действий собственника. Второй вариант возникает при вмешательстве третьей стороны, чаще всего банка.

Даже несмотря на имеющиеся обременения такую квартиру можно купить. Есть два пути, по которым может пойти продавец.

  • Обман. Продавец умышленно умалчивает об имеющихся на квартире обременениях. И, если покупатель окажется небдительным и не станет настаивать на проверке юридической чистоты, он вполне может лишиться и уплаченных за квартиру денег, и самой квартиры.
  • Информированное согласие покупателя. Продавцов, которые честно предупреждают своих покупателей об имеющихся обременениях, немало. Стоимость таких квартир может быть на порядок ниже рыночной, и если покупатель готов к длительным процедурам и сбору бумаг, он вполне может решиться на покупку обремененной собственности.

Возможные виды обременения

Какие бывают обременения? Разберем их более подробно.

Ипотека

Квартира с ипотечным обременением, что это значит? За последние годы этот вид обременений вышел в явные лидеры.

В случае покупки квартиры посредством банковского кредита, она поступает в залог банка, и находится там до тех пор, пока все финансовые выплаты по ней не будут произведены.

Такую квартиру без проблем можно продать до окончания срока ипотеки, но при условии, что покупатель терпелив и готов подождать чуть дольше обычного.

Вариантов такой продажи несколько:

  1. Покупатель переоформляет на себя действующее ипотечное соглашение и продолжает сам производить выплаты. Сумму выплаты сверх кредита продавец и покупатель обговаривают самостоятельно. После полной выплаты ипотеки обременение снимается.
  2. При покупке квартиры продавец, после получения денег от покупателя, полностью выплачивает оставшуюся часть долга. В этом случае все ограничения по квартире снимаются. Это самый распространенный вариант решения данной проблемы.

Арест

Под такой вид обременения недвижимость попадает в случае возникновения по ней спорных ситуаций. Арест накладывается на время разбирательств. Его может наложить суд, полиция, судебные приставы.

Этот вид обременения считается одним из самых сложных. Он накладывается, если есть необходимость привлечь владельца собственности к выполнению определенных обязательств, например, выплата скопившейся задолженности по кредитам, алиментам.

Если по истечении срока владелец недвижимости так и не нашел возможность решить возникшую проблему, квартира продается с аукциона, а вырученные средства идут на погашение долгов. Других возможностей снять данное обременение нет.

Рента

Собственник, в обмен на пожизненный уход за собой, подписывают обязательство о переходе квартиры другому лицу.

В этом случае в отношении квартиры возникает ограничение, ее нельзя продать или произвести с ней любые другие действия.

Обременение снимается только после смерти собственника. Все права на квартиру переходят тому, с кем был подписан данный договор ренты.

Это может быть любой человек или даже организация.

Доверительное управление

Такой вид ограничения наступает в результате передачи прав управления доверенному лицу. В этом случае снятие обременений наступает по истечении срока данного договора.

По факту такой вид обременений наступает крайне редко. Им пользуются в том случае, если собственник недвижимости не имеет возможности лично присматривать за квартирой.

Снять обременение доверительного управления можно расторгнув договор, при обоюдном согласии обеих сторон. В случае смерти собственника обременение также снимается.

Аренда

Собственник заключает договор аренды с третьими лицами, передавая им квартиру для проживания. Такой договор не мешает продаже недвижимости, но новый собственник сможет выселить арендаторов только после истечения срока договора.

Если договор аренды заключен на длительный срок или вовсе бессрочный, то новый собственник может перед покупкой потребовать расторжения данного договора аренды.

Опека (материнский капитал)

Такой вид обременения распространяется на недвижимость, приобретенную при помощи материнского капитала. В этом случае все собственники квартиры становятся равноценными владельцами, в том числе и дети.

Продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки, либо пока дети не достигнут совершеннолетия.

Прописан несовершеннолетний ребенок

Что такое квартира с обременением несовершеннолетними детьми? Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет – это всегда накладывает ограничения на действия с данной недвижимостью.

Прежде чем выписать ребенка, придется предоставить согласие на это от обоих родителей и разрешение из органов опеки.

При этом родителям необходимо предоставить документы на другое жилье, не уступающее по характеристикам первоначальному, для прописки ребенка.

В противном случае на продажу квартиры придет отказ.

Разрешение второго супруга

Квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Ни один из супругов не сможет продать ее без нотариального согласия на это второй стороны.

Проблемы и риски обременения

Чтобы избежать в дальнейшем проблем, квартиру на предмет обременения нужно проверять еще в процессе подготовки документов на покупку квартиры.

Но многие покупатели пренебрегают этим простым правилом, кто-то по незнанию, кто-то из-за халатности.

В результате покупатель очень сильно рискует:

  • Договор купли-продажи может быть расторгнут, при этом возместить потраченные средства сложно. Скорее всего, придется обращаться в суд, где придется доказывать, что сделка сорвалась по вине продавца. И даже при положительном исходе не факт, что недобросовестный продавец возместит понесенный ущерб.
  • Увеличение расходов – такое неизбежно, если на квартире окажутся долги перед банком или другие неустойки.

Как проверить квартиру на обременение

Проверить, имеются на квартире какие-нибудь обременения, не так сложно. Для этого есть несколько возможностей.

Росреестр

Запрос в Росреестр – достаточно простой, но не самый надежный способ. Так информация на данном сервисе обновляется не так часто, как хотелось бы.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра? На официальной странице сайта в разделе «Физическим лицам» с правой стороны выбираем сервис «Проверка исполнения запроса (заявления)». После нажатия на нее в этой же колонке появится раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Проходим в него.

Теперь потребуется заполнить появившуюся форму. Как только все данные будут введены, нажмите на клавишу «Сформировать запрос».

Если при заполнении сервис не выдал вам указанного адреса, значит, сведения о данной недвижимости еще не внесены в ЕГРН.

Адрес появился, нажмите ниже раздел «Права и ограничения». Если по данному объекту недвижимости имеются какие-либо обременения, здесь вся эта информация появится. Если нужно получить более полную информацию по данной недвижимости с более актуальными данными, то лучше заказать выписку ЕГРП.

Выписку ЕГРП можно заказать здесь же на сайте Росреестра. Это, пожалуй, самый надежный способ проверки квартиры на предмет юридической чистоты. В данной бумаге будут указаны сведения даже по операциям, проводимым ранее.

При заказе справок учтите, срок их действия всего 30 дней. Если вы хотите наверняка получить «чистую» квартиру, заключайте договор купли-продажи не позже, чем через 1-3 дня после получения на руки выписки. Будьте готовы оплатить данную услугу. В 2019 году она стоит 250 рублей.

Сервисы для получения выписки ЕГРН и ЕГРП

Сеть интернет позволяет заказать необходимую выписку как в бумажном, так и в электронном виде не только на сайте Росреестра. Благо, сайтов, предоставляющих данную услугу, предостаточно.

Итак, как узнать есть ли обременение на квартиру через интернет при помощи онлайн-сервисов? В большинстве случаев алгоритм прост.

Заходим на главную страницу выбранного сайта, указываем, какую выписку желаем получить, и заполняем появившуюся форму. Прописываем адрес местонахождения объекта недвижимости.

Домовая книга или поквартирная карточка

Конечно, данных об ипотеке в данном документе не содержится, но сведения о прописанных получить вполне можно, в том числе узнать о наличие несовершеннолетних детей.

Желательно еще до начала сделки попросить собственника выписать детей в другое помещение, чтобы облегчить процесс оформления покупки квартиры.

Услуги риэлтерской конторы

Подобные организации охотно берутся провести все необходимые проверки, но учтите, они, скорее всего, воспользуются всеми теми же электронными ресурсами, но за большую стоимость. Подумайте, имеет ли смысл переплачивать сторонней организации за то, что вы можете сделать и без них.

Обращение в отдел архитектуры

Здесь можно получить дополнительную информацию о квартире. В частности, не состоит ли данный объект недвижимости в списках аварийного жилья, готовящегося к сносу. Законодательно все сделки с такой жилплощадью запрещены.

Как снять обременение после погашения

Для снятия обременения потребуется устранить причины, послужившие причиной их наложения:

  1. При обращении в банк. Это касается ипотечного долга на квартире. Снять такое обременение можно после полного его погашения. Получив из банка оригинал закладной, собственник должен обратиться в МФЦ, где нужно будет составить заявление на снятие имеющихся ограничений,
  2. В случае заключения договора аренды, доверительного управления и других подобных случаев, нужно внимательно изучать договор. В нем должно быть прописано данное действие. Если собственник умер, ограничения можно снять через Росреестр.
  3. В судебном порядке. Таким образом снимается ограничение, наступившее в результате ареста.
  4. Портал Госуслуги. Он дает довольно широкие возможности, в том числе подать заявление на снятие обременений с квартиры.

Какие документы необходимы для снятия с учета

Неважно, какой способ будет выбран в результате, но лучше заранее побеспокоиться и собрать необходимые для этого документы:

  • Паспорт владельца недвижимости;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Договор купли-продажи;
  • Кредитный договор;
  • Закладная на имущество;
  • Банковская справка о закрытии кредитного счета и полном погашении имеющегося ипотечного займа.

Снятие обременений абсолютно бесплатно, а вот за внесение изменений в права собственности придется оплатить госпошлину.

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Если собственник не скрывает информацию об имеющихся обременениях типа ипотеки или ареста, то, скорее всего, стоимость такой квартиры будет на порядок ниже аналогичных.

Наличие несовершеннолетних детей не столь серьезное обременение и на стоимость никак не повлияет, а вот проблем при оформлении сделки может возникнуть предостаточно.

Ссылка на основную публикацию
Поделиться с друзьями: