Виды и особенности сделок с недвижимыми объектами

Сделки с недвижимостью

Сделки с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• волеизъявление не соответствует подлинной воле;
• нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
• сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

В устной форме сделка возможна:

• если законом или соглашением не установлена письменная форма;
• для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
• для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Купля-продажа Наследование по закону или по завещанию Реализация обязательств (залог или долги) Приватизация; национализация Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Изъятие земельного участка и снос строения Обмен и мена	Акционирование Изменение состава с разделом имущества Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Внесение имущества в уставный капитал Долевое строительство с выделением долей Оформление кредита под залог недвижимости Расселение (коммунальной квартиры) Вступление в кондоминиум	Инвестирование средств Строительство, реконструкция Передача в доверительное управление Аренда, наем, поднаем, перенаем Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Введение и снятие сервитутов, бронирование Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

• соразмерного уменьшения цены сделки,
• безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
• возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
• возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
• замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);
• публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• своевременной уплаты арендной платы;
• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Виды сделок с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, информированность, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными, действительными и недействительными, срочными и бессрочными.

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов (участников сделки), субъективной стороны (единства их воли и волеизъявления), формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов приводит к ее недействительности.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с имением собственника, так и с изменением права пользования и владения.

Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения обязательств по передаче объектов недвижимости.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости (земельный участок, здания, сооружения) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой.

Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Если объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в собственность как объект недвижимости, так и имущественное право либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Ограничения сделки дарения:

• * если объект недвижимости находится в совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• * для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Рента. В этом виде сделки собственник объекта недвижимости «передает его в собственность плательщику ренты, который обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога».

Если договор не удостоверен нотариально и не зарегистрирован, то сделка считается ничтожной.

Рента обременяет объект недвижимости. В случае его продажи плательщиком ренты обязательства по договору переходят к покупателю объекта недвижимости.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. предприятий) перешло в частное владение.

В приватизации жилья могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал право бесплатной приватизации. Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации.

Приватизация зданий, строений, сооружений возможна только одновременно с приватизацией земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора. Сделка с предприятием предполагает передачу не только входящих в его состав вещественных, но и иных элементов, без которых невозможно его функционирование. Поэтому в состав предприятия могут быть включены нематериальные активы, например права, вытекающие из принадлежащих его собственнику патентов на изобретения, товарный знак. Отметим, что практика включения указанных элементов в состав предприятия, их оценки еще не сложилась, однако в условиях рыночного хозяйства данные элементы могут представлять большую ценность.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника и, следовательно, может продать предприятие другому лицу.

Классификация сделок с недвижимостью и их особенности.

Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такое сделка?».

Понятие сделки – одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Сделка – это результат выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектов гражданского права, направленными на изменение собственного правового положения или правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско – правовой, административно – правовой, уголовно – правовой и т.д.

При этом, следует учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируется гражданским правом. Таким образом, публичность в отношениях сделок носит производный характер от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно явно – это не только теоретическая, но и в большей степени практическая посылка).

Итак, от общего определения понятия сделки перейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Необходимо выявить особенности с точки зрения частноправовой и публично – правовой составляющей. Сначала рассмотрим особенности совершения сделок в рамках цивилистической догматики. Особенности – это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектов в отдельную категорию сделок с этими объектами.

К этим особенностям относятся: форма и содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (их правомочность и правовой статус), юридические средства защиты1).

Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, – под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.

Общие условия (применимы ко всем сделкам):

а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);

в) соответствие воли и волеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско – правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):

а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки – письменная);

б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);

в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).

Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона – односторонняя сделка (дарение, завещание).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости – зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно1).

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

– сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583,601 ГК РФ2); договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве;

– сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ;

– акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

– сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

– сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

– сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

– сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

– сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

– сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

– договор об ипотеке (залоге недвижимости);

– уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

– перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

– договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

– договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

– договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

– договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

– договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

– договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

– отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

– пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

– договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

– договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года;

– договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

– договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

– договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ)

– договор концессии участков лесного фонда;

– договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

– договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент – человек, постоянно откладывающий неизбежность. 10954 – | 7429 – или читать все.

194.79.23.4 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

4. Понятие и виды сделок с недвижимостью

Отношения собственности и вещные права субъектов рын­ка недвижимости реализуются с помощью различного рода сде­лок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность — это способность иметь гражданс­кие права и нести обязанности, а дееспособность — это способность своими действиями приобретать и осуществ­лять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Сделка — действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или пре­кращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки — подписание документов о дей­ствиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физичес­ких лиц, а также о переходе банковских документов, цен­ных бумаг, денег от одного лица другому.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, ко­торая называется основанием (каузой). Основание долж­но быть законным и осуществимым.

по законности содержания:

Действительные — как юридический факт

Недействительные — не соответствующие требованиям закона

по числу сторон

Односторонние — по воле одного лица

Двух- и многосторонние

по форме совершения

Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистированные в Государственном реестре

В простой письменной форме, зарегистри­рованные в Государственном реестре

По моменту возникновения

Реальные — после передачи объекта и государственной регистрации сделки

Формальные — заключенные в установлен­ной форме

По обязанности сторон

Возмездные — при встречном удовлетворении

Безвозмездные — без встречного удовлетворения

По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки

Коммуникативные — объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены

Условные — возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно (алеаторные)

по месту совершения

На организованном рынке — на аукционах, конкурсах и т.д.

На неорганизованном рынке

По способу заключения

Представителем по доверенности

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1998 года выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и за­кона о государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Сделка считается действительной при соблюдении че­тырех условий:

содержание и правовые последствия ее не противо­речат закону и иным нормативным актам;

совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых право­вых последствий. Они подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недей­ствительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого на­чала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее рас­пространены мнимые и притворные сделки. Мнимые соверша­ются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совер­шить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимуществен­ной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обес­печения и страхования оформляют аренду помещения гражда­нина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Последствия недействительных сделок:

двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приоб­ретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенса­ции, если ни одна из сторон не допустила умысла;

односторонняя реституция — все исполненное обрат­но получает только добросовестная сторона, а вторая — пере­дает в доход государства;

никакой реституции — все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

Форма сделок с объектами недвижимости.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в пись­менной форме путем составления единого документа, который должен:

выражать содержание сделки (ее условия);

быть подписан одним лицом (при односторонней сдел­ке) или двумя или более лицами (при двух- или многосто­ронних сделках) или уполномоченными их представителями;

быть удостоверен нотариально в предусмотренных за­коном случаях или по соглашению сторон, а подписи долж­ностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

Основные виды сделок с недвижимостью: аренда, за­лог, наследование, дарение, купля-продажа, доверитель­ное управление, постоянное пользование, полное хозяй­ственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация.

Аренда — это право пользоваться чужой недвижимо­стью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нани­мателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничива­ется, или могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объ­ектов.

Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сда­вать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяют­ся договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в ко­тором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его исте­чения при условии внесения арендатором всей обуслов­ленной договором выкупной цены.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у опреде­ленного им продавца и предоставить арендатору это иму­щество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и про­давца. Договором финансовой аренды может быть преду­смотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущест­ва осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодер­жателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипо­тека — это кредит, полученный под залог недвижимости

Ипотекой признается залог предприятия, строения, зда­ния, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечи­вает обязательство, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательств залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимо­сти. Имущество, на которое установлена ипотека, остает­ся во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследст­ву к другим лицам в соответствии с завещанием или за­коном.

Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имуществен­ных злоупотреблений установлены запреты и ограниче­ния на дарение государственного и муниципального иму­щества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение госу­дарственным служащим, работникам лечебных и воспи­тательных учреждений. Установлены специальные пра­вила, допускающие отмену дарения, в том числе ввиду обхода законодательства о банкротстве.

В качестве специального вида дарения действуют слу­чаи пожертвований в общеполезных целях. Использова­ние пожертвованного имущества не в соответствии с ука­занной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.

Мена. В соответствии с договором мены каждая из сто­рон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена тради­ционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфи­ческие вопросы мены: порядок возмещения разницы в це­нах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору до­верительного управления имуществом одна сторона (учре­дитель управления) передает другой стороне (доверитель­ному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляюще­му. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как довери­тельная собственность(траст).

Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, переда­ваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, от­дельные объекты, относящиеся к недвижимому имущест­ву и другие виды имущества.

Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключа­ется на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и за­ключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается в интересах соб­ственника, когда он сам не может выразить свою волю (не­дееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Действующее законодательство предусматривает су­щественные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.

Безвозмездное пользование имуществом. Современ­ное законодательство сняло все ограничения по безвоз­мездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договора безвозмездного пользо­вания имуществом, согласно которым ссудодатель обязу­ется передать или передает вещь в безвозмездное времен­ное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Страхование. Страхование имущества производит­ся на случай его утраты (гибели), недостачи или пов­реждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обус­ловленную договором плату (страховую премию) при на­ступлении предусмотренного в договоре события (стра­хового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобрета­телю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе.

Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имуще­ства. При отсутствии этого условия договор недействи­телен.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора про­дажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объек­та продажи диктуют жесткие требования к форме до­говора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие осо­бые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещений: это два вида ренты — постоянная и по­жизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собст­венность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содер­жание получателя ренты. Для ренты в Кодексе установ­лены нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Рента является одним из способов установления за­лога имущества по закону, так как получатель ренты име­ет залоговое право в отношении отчуждаемого имущест­ва, в обеспечении договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по на­следству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если полу­чателями являлись два лица и более — до смерти послед­него из них (при этом переживший всех получатель рен­ты получит ее в полном объеме).

Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иж­дивением. По данному договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять по­жизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматривают­ся периодические платежи, то они не могут быть мень­ше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на иму­щество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделка – осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества. Понятия и виды сделок недвижимого имущества.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

“Московский технологический университет”

Дисциплина: “Экономика недвижимости”

на тему: “Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом“

Студент Акопян Р.А.

Руководитель работы Гаврилин А.А.

Актуальность темы данной работы состоит в том, что большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно к недвижимому имуществу: продажа, дарение, аренда квартиры, дачи, земельных участков и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку – целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Целью сделок с недвижимостью, является изменение права собственности на него – это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу. В данном реферате более подробно изучим виды сделок, понятия и остальные аспекты.

Понятия и виды сделок недвижимого имущества

Сделка – действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая принято называть основанием.

Основание – должно быть законным и осуществимым.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий

1) Содержание и правовые последствия не противоречат закону;

2) Совершена она дееспособным и правоспособными лицам;

3) Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

4) Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый

государственный реестр прав на недвижимость)

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки. Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая:

1) Совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности;

2) Волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей;

3) Заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки;

4) Действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком.

Недвижимость – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Все то, что связано с землей и нельзя передвинуть без большого ущерба по отношению к объекту. Один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

· Мена (– это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества) или обмен;

· Дарение или пожертвование;

· Безвозмездное пользование (ссуда); рента.

Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида:

1) Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки);

2) В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок));

3) После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов (- право других лиц ограниченно, частично использовать не свою собственность), страхование имущества).

Купля-продажа.

Одной из самых распространенных сделок является купля-продажа недвижимого имущества. По такой сделке одна из сторон – продавец – обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю – объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором. В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации (см. ниже). Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки. Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний (-предъявление своих прав на что-нибудь) со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями (-статус объекта или субъекта, выражающийся в ограниченной свободе действий субъекта или на уменьшении возможностей изменения состояния объекта) и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб. сделка недвижимый имущество

Покупатель в соответствии с договором купли-продажи имеет право требовать от продавца передачу указанного объекта недвижимости, а также уменьшение цены объекта либо расторжения договора вовсе, если на недвижимость наложены обременения, либо он не соответствует своему описанию в договоре. У покупателя также существуют обязанности, и прежде всего это обязанность принять объект недвижимости и уплатить за него установленную договором цену.

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона. Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета.

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

ИВ – налоговый имущественный вычет.

Государственная регистрация – завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

Обмен недвижимым имуществом

Согласно договору, мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица.

При совершении сделки – мены или обмена – обязательно оценивается имущество. При эквивалентном обмене, когда имеются абсолютно одинаковой ценности имущества, не взимается какая-либо доплата, потому как в данном случае ни одна из сторон не идёт на худшие условия. При таком варианте составляется договор обмена объекта между 2-мя членами сделки, каждый из которых обязуется передать свое недвижимое имущество другому участнику. Собственник, по своему желанию может распорядиться им, как ему захочется. Он может произвести обмен в Москве на машину либо участок земли. Чаще всего, это осуществляется между родственниками, а иногда и между знакомыми.

Если во время обмена происходит обмен неравноценных объектов, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении. Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости. В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов.

Аренда имущества

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока) – необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается. Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду (-передавить третьим лицам, если это не было обговорено с арендодателем). Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы. Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды. Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан. Существует также социальный найм – предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам (дети-сироты и т.д.) на условиях оплаты ими коммунальных услуг.

С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Есть разные условия и в основном неизменным остается налог на доход (13%).

Дарение недвижимости

Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона – даритель безвозмездно передаёт другой стороне – одаряемому – объект недвижимого имущества в собственность

Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица. Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества. Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления – дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя (или же при кончине одаряемого раньше дарителя).

Рента – это определенная денежная величина, которую одна сторона обязуется выплачивать другой стороне взамен на определенные обязательства.

Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне – плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты. У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах. Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены.

Субсидиарная ответственность – 2. Дополнительная ответственность, которая возлагается, к примеру, на членов полного товарищества, при условии, что не были выполнены требования.

Рента делится на несколько видов:

· Постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора.

· Пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе.

· Пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты – суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически.

Заключение

Изучив основные понятия, касаемые сделок с недвижимым имуществом, мы видим, что их виды достаточно обширны и законодательством РФ обговорены почти все вероятные варианты передачи собственности.

Выше подробно и понятно расписаны виды сделок, связанные с имуществом, пояснены их условия, что помогает с легкостью изучить все поверхностные необходимые нюансы и получить кратко нужную информацию.

Как мы выяснили, недвижимость является одной из самых ценных имуществ, все имущественные сделки имеют свои особенности и благодаря этому, каждый человек может воспользоваться нужной сделкой для осуществления своих планов.

Электронные источники информации

Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности

Дата публикации: 18.05.2016 2016-05-18

Статья просмотрена: 1062 раза

Библиографическое описание:

Войцеховская Д. Р. Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности // Молодой ученый. — 2016. — №10. — С. 972-974. — URL https://moluch.ru/archive/114/30043/ (дата обращения: 25.01.2020).

The article considers the concept, forms, types and peculiarities of real estate transactions in civil law.

Keywords: a real estate transaction, form of transaction, types of transactions.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе экономических отношений любого общества. Оно выполняет три важнейшие функции: 1) средства производства, 2) предмета личного потребления, 3) средства накопления (составляя более половины национального богатства, 30–40 % основных фондов в балансах предприятий и организаций [5].

Сами по себе сделки с недвижимостью осуществляются в виде: купли-продажи недвижимого имущества (жилых помещений, нежилых помещений, земельных участков, производственных зданий, предприятий и т. д.); залога (ипотеки); обмена, передачи в аренду, в субаренду недвижимого имущества; переуступки права требования; ренты, дарения и т. п.

Также в данном аспекте необходимо рассмотреть вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — госрегистрация прав) существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу соответствующий Федеральный закон о госрегистрации прав. На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы. Принятие указанного Закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета.

Существенным аргументом в пользу интеграции государственного кадастра недвижимости (ГКН) и госрегистрации прав стало возложение с 2009 года функций по их ведению на единый орган государственной власти — Росреестр. С 2013 года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры (они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них).

В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.

Совершение сделки (например, купля-продажа земельного участка) требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет. Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы (в результате которых составляется межевой план данного участка). Затем работники органа кадастрового учета (это филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») осуществляют его кадастровый учет [4].

После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом (например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка), подлежит нотариальному удостоверению. Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации: регистрацию сделки государственный регистратор удостоверяет специальной отметкой (штампом) на договоре, а регистрацию права собственности покупателя — свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 2009–2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений госрегистрации прав. Так, принятый в первом чтении весной 2012 г. законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (№ 47538–6) предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае — обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538–6 все еще продолжается [4].

Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.

Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения — не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты — для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций.

При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП. К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в т.ч. нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.

Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав — теперь это 10 рабочих дней (сначала был месяц, затем 18 и 20 календарных дней). Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — 15 рабочих дней, для жилых помещений — 5 рабочих дней. Однако теперь в случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня. Это обусловлено также и тем, что нотариус проверяет законность сделки, в т.ч. при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю [6].

Таким образом, минувший 2014 год и ближайшие год-два, вероятно, станут периодом радикального обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности. Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, выбранный еще в начале 90-х годов был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме. Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.

В настоящее время вопросы оформления сделок с недвижимостью действительно носят актуальный характер. Наряду с государственной регистрацией перехода прав здесь присутствует либо самостоятельное оформление сторонами правоотношений по осуществлению сделки, либо первичное нотариальное удостоверение прав, касающихся недвижимого имущества (с последующей государственной регистрацией).

Правомерность сделки с недвижимостью означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку с недвижимостью, и которые определены законом для данной сделки.

Сделки с недвижимостью совершаются субъектами, предусмотренными в соответствии с гражданским законодательством, свободно: своей волей и в своем интересе, т.е. граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В содержании юридической сделки различают три части, неодинаковые по своему юридическому значению: необходимые части (элементы, которые являются характеризующими сделку как тип); обыкновенные части (элементы сделки с недвижимостью, которые обыкновенно встречаются в сделках такого типа, не являясь в то же время их сущностью, так что устранение их не разрушает род сделки; поэтому для отдельной конкретной сделки с недвижимостью эти части могут быть отменены или заменены, но если не отменены и не заменены, то предполагаются); случайные части сделки с недвижимостью (не присущи вообще сделке этого типа, но входят в состав той или другой конкретной сделки по воле совершающих акт).

Вместе с тем недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Как установлено действующим законодательством, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: по сост. на 1 октября 2015 г. // Российская газета. 1994. № 238–239.
2. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: по сост. на 12 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (начало действия документа: 01.01.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29. (Часть I). Ст. 4344.
4. Липски С.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: законодательные новации и перспективы // Российская юстиция. 2015. № 3. С. 6–9.
5. Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. 2014. № 3. С. 7–10.
6. Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С.14–17.
7. Шеметова Н.Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. № 12. С. 20–24.