Особенности и нюансы взыскания неустойки с застройщика

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Суд с застройщиком

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Мы написали претензию и отказались подписывать акт приема-передачи до устранения недостатков.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

Читайте также:  Тайна усыновления: как проходит, нужно ли раскрывать тайну

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Особенности и нюансы взыскания неустойки с застройщика

В процессе взыскания неустойки с застройщика владельцы недвижимости, решившие приобрести её, пока здание находится на этапе строительства, могут обращаться в суд или решать все вопросы в досудебном варианте. Подобные случаи нередки и обусловливаются нарушением обязательств, предусмотренных соответствующим договором.

Согласно заключенному долевому участию, если проект сдается с нарушением ранее обозначенных временных рамок, владелец недвижимости имеет право на компенсацию. Это процедура предусматривает определенные сложности и нюансы, о которых следует знать.

Обязанности застройщика

Согласно обозначенным нормам, которые предусмотрены по ДДУ, строительная компания, занимающаяся возведением постройки, в которой будущим собственником выкуплена доля, обязана сдать проект своевременно. Обязательства касаются не только времени сдачи, но и качества конечного результата. Если он не соответствует нормам, регулируемым действующим законодательством, если нарушает положения, обозначенные в заключенном договоре долевого участия, владелец недвижимости может обжаловать действия застройщика.

Дабы взыскать сумму компенсации, потребуется:

  • собрать пакет документов;
  • обратиться с исковым заявлением в суд;
  • или решить все в досудебном порядке при непосредственном обращении к строительной компании.

Участник договора тоже имеет свои обязательства, которые основываются на своевременной денежной выплате после сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию.

Стороны могут оговорить и другие моменты, которые будут иметь первостепенную важность при сдаче дома. Все важные нюансы должны указываться в обязательном порядке, чтобы затем не возникло проблем с правовой базой.

Процесс передачи жилья подтверждается соответствующим актом, следовательно, заверяется документально. Это может быть и другой документ, который тоже указывается в договоре. Это следует помнить, поскольку отсутствие документального подтверждения произведенных действий свидетельствует об их незаконности и отсутствии и них правового значения.

Передача объекта

Сроки произведения передачи жилой площади, подготовленной к эксплуатации, указываются непосредственно в договоре. Они являются одинаковыми для всех участников долевого договора, поэтому не могут разниться. Если застройщик не успевает вовремя выполнить оговоренные обязательства, он посылает дольщикам письменное уведомление.

Важно помнить, что оно рассылается всем участникам договорной базы не позднее двух месяцев до истечения указанного срока сдачи объекта в эксплуатацию.

После этой процедуры речь пойдет о пересмотре обязательств, указанных в долевом договоре. Дольщики могут отказаться от жилья по различным причинам, и тогда разрывают ранее заключенное соглашение. Они имеют право обратиться за компенсацией и довести дело до суда, если застройщик не желает возмещать нарушение договорных норм.

Расчет неустойки

Расчет неустойки производится с учетом суммы штрафных санкций, предусмотренных договорной базой. Санкции начисляются на всю стоимость квартиры. Расчет начинается со следующего дня после фактической даты передачи имущества в собственность.

Следует помнить, что если вторая сторона долевого договора отказывается подписывать акт о передаче имущества, строительная компания снимает с себя всю ответственность за соответствие или несоответствие недвижимости предписанным в документе нормам.

Судебное разбирательство

Важно помнить, что любое судебное разбирательство означает значительную временную трату. Чтобы сэкономить время и нервы, следует обратиться непосредственно к застройщику и потребовать добровольной выплаты. В том случае, если он отказывается компенсировать нарушение обязательств по долевому договору, можно обращаться в соответствующую государственную инстанцию.

Если речь идет о досудебном разбирательстве, оно оформляется в виде претензии, которая может носить более серьезный характер, чем исковое заявление. В таком случае упор делается на нарушение заявленных норм по соблюдению сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Подобная претензия рассматривается в течение 10 дней.

Претензию лучше всего предоставлять лично. Но если это невозможно, она отправляется почтой с описью всех вложений.

Иск, который подается на застройщика, может носить как индивидуальный, так и коллективный характер. Если сумма, которую необходимо взыскать, не превышает одного миллиона рублей, истец освобождается от обязательной уплаты государственной пошлины.

Так как отношения между застройщиком и дольщиком подпадают под защиту прав потребителей, в порядке судебного разбирательства можно добиться:

  • штрафа в размере 50% от суммы неустойки;
  • моральной компенсации.

Заключение

Взыскание неустойки с застройщика – это сложный процесс, который следует начинать не позднее актуального срока. Им является фактическая дата сдачи объекта в эксплуатацию, обозначенная в договоре.

Если она нарушается или речь идет о несоблюдении каких-либо еще обязательств по долевому договору, ситуацию можно решить как в досудебном порядке, так и посредством судебного разбирательства. Последний вариант предусматривает значительные временные затраты и оплату обязательной государственной пошлины, если сумма компенсации превышает один миллион рублей.

Как рассчитать и взыскать неустойку по договору долевого участия

Долевое участие в постройке многоквартирных домов является крайне распространённой практикой, так как позволяет покупателю жилья сэкономить значительные средства, либо упростить их выплату, благодаря предоставлению застройщиком выгодных условий рассрочки. Однако на практике некоторые застройщики сознательно или несознательно могут затягивать сроки ввода сооружения в эксплуатацию и последующую передачу жилплощадей долевым участникам такового строительства. За нарушение таковых сроков, российское законодательство однозначно подразумевает ответственность застройщиков и обязанность выплаты с их стороны неустойки.

Правовое регулирование неустойки в долевом строительстве

Понятие неустойки и обязанность её выплаты со стороны строителя фиксируются положениями ФЗ №214 от 30.12.2004. В частности, непосредственно обязанность соблюдения сроков застройщиком фиксируется положениями ст. 6 данного ФЗ, равно как и размеры таковой неустойки, а также ситуации, в которых дольщик теряет право на истребование выплаты ему соответствующей пени.

Рассчитать неустойку по договору долевого участия можно пользуясь положениями вышеуказанного Федерального закона. Она составляет 1/300 части от принятой Центробанком ставки рефинансирования за сутки просрочки. При этом размеры таковой пени удваиваются, если непосредственным дольщиком является физическое лицо – гражданин Росссийской Федерации. Рассчитывается неустойка со дня окончания предусмотренных положениями заключенного между сторонами ДДУ сроков.

Расчёт общего размера неустойки проводится исходя из показателей ставки рефинансирования на каждый конкретный день просрочки сроков, а не на момент обращения за таковой неустойкой, что может повлиять на общие размеры суммы взыскиваемой пени. При этом предоставление в претензии к застройщику либо в суде ошибочной суммы неустойки может привести к отрицательному результату для дольщика в виде отказа в удовлетворении его требований и оплате соответствующих судебных издержек.

Вышеупомянутый ФЗ также предполагает и наличие ситуаций, в которых застройщик может освобождаться от выплаты своим дольщикам неустоек за нарушение предварительно оговоренных сроков строительства. В частности, к таковым ситуациям относятся:

  • Уклонение или отказ от подписания дольщиком договора или передаточного акта о предоставлении ему в собственность объекта долевой застройки, при осуществлении застройщиком всех необходимых мер и полном исполнении обязательств со своей стороны;
  • Наличие между застройщиком и дольщиком соглашения к договору о переносе сроков окончательной передачи объекта в собственность последнего, при условии, что уведомление про перенос сроков направлялось не менее, чем за два месяца до такового, а соглашение было подписано дольщиком добровольно и с осознанием своих действий.

Как взыскать неустойку с застройщика

Порядок взыскания положенной неустойки с застройщика однозначно регламентирует необходимость проведения попыток досудебного решения проблемы. В частности, право на подачу искового заявления в суд у дольщика может появляться при наличии отказа в удовлетворении требований или нерассмотрения заявления о выплате неустойки в связи с нарушением сроков со стороны застройщика. Претензионный порядок может быть регламентирован как обязательный положениями заключенного договора долевого участия.

Порядок составления претензий также может регулироваться положениями договора долевого участия, однако он может быть признан в суде недействительным, если его положения серьезно нарушают права дольщика. В случае отсутствия регулирования договором порядка составления претензии, дольщик сам может устанавливать сроки для выплаты неустойки застройщиком. Сроки же ответа на претензию составляют 10 дней вне зависимости от условий договора.

Застройщик может пойти навстречу дольщику, предложив ему выплату неустойки в досудебном порядке. При этом дольщику может быть направлено встречное предложение от застройщика про уменьшение суммы неустойки и/или продление сроков её выплаты, однако принимать его в полном объеме дольщик не обязан.

В случае же, если решить вопрос о выплате неустойки в досудебном порядке не удалось, дольщик может обратиться с заявлением в районный суд по юридическому адресу застройщика с исковым заявлением. Дальнейшее рассмотрение дела повлечет за собой привлечение застройщика к ответственности.

Суд может пойти навстречу застройщику и уменьшить сумму взыскиваемой неустойки. Тем не менее, судебная практика демонстрирует, что последующее обращение в арбитражные инстанции позволяет обязать застройщика выплатить таковую неустойку в полном размере.

Другие компенсации помимо неустойки, положенные обманутому дольщику

Помимо выплат неустойки, при нарушении сроков дольщик может рассчитывать на целый ряд других компенсаций. В частности, если застройщик игнорировал претензии дольщика или ответил на них немотивированным отказом, судом может быть присуждён в пользу обманутого дольщика штраф в размере вплоть до 50% от суммы неустойки.

Дольщик имеет права потребовать от застройщика и компенсации всех убытков, понесенных в связи с нарушением сроков строительства здания и передачи жилья в собственность. В частности, к таковым убыткам может быть отнесена оплата съемного жилища. Однако суд может отказать в удовлетворении таковых требований, например, если место регистрации дольщика совпадает с местом строительства нового объекта.

Положения ст. 15 ГК РФ позволяют требовать от застройщика компенсации упущенной выгоды дольщиком. Однако таковые компенсации возможны исключительно при предоставлении суду весомых доказательств наличия факта упущенной выгоды. Например – заключенного заранее договора на сдачу в аренду квартиры, в которой проживал дольщик, с началом действия договора датированным датой передачи нового жилья в собственность.

В случае положительного решения суда по выплате неустойки, дольщик также вправе требовать полной компенсации всех понесённых судебных расходов и издержек со стороны застройщика. Однако суд также вправе уменьшить размер таковых выплат по своему разумению. Кроме этого, не исключается возможность взыскания с недобросовестного застройщика компенсаций за причиненный моральный вред.

Отдельные нюансы и особенности взыскания неустойки с застройщика

В некоторых ситуациях положения договоров про долевое строительство могут серьезно ограничивать возможности по взысканию пени за просрочку передачи жилья дольщикам. В частности, распространённой практикой является указание в договоре в качестве окончательной даты сдачи объекта не конкретное число, а определённый квартал. В таковом случае, срок просрочки начинает исчисляться с первого дня следующего за ним годового квартала.

Кроме этого, договор может предусматривать полное отсутствие привязки к конкретной дате. В частности – обязанность передать жилье дольщику в определенный срок после сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее, в таковых случаях дольщик имеет возможность обращения в суд, если сроки сдачи будут объективно затягиваться. Однако окончательное решение по таковому вопросу будет зависеть исключительно от судебного решения.

Другой распространённой ситуацией является заблаговременное подписание застройщиком и дольщиком дополнительных соглашений к договору о праве переноса сроков передачи жилья, либо упоминание такового пункта непосредственно в договоре. В таких случаях судебное оспаривание определенных пунктов договора и доказательство фактического нарушения сроков и затягивания строительства со стороны застройщика может быть крайне затруднено.

Читайте также:  Суть родительских обязанностей — семейный кодекс, юридические последствия

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Статья актуальна на 25 сентября 2019 года

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД , где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

  • 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.

Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

  • договор об аренде жилья,
  • документы, подтверждающие соответствующие расходы.
Читайте также:  Военный билет по болезни: пошаговая схема получения

Во-первых, блокируются договорные положения о договорной подсудности. Даже если в подписанном вами договоре указана договорная подсудность (какой-то конкретный суд общей юрисдикции), или исключительная подсудность (по месту нахождения новостройки), всё это игнорируется императивными (обязательными) правилами п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, о том, что потребитель вне зависимости от того, что написано в договоре, вправе подавать иск в суд общей юрисдикции по месту своего жительства (не путать с мировыми судьями, которые не вправе рассматривать споры, связанные с 214-ФЗ).

Ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) подан иск не в тот суд.

Во-вторых, блокируются договорные положения о претензионном порядке. Даже если в подписанном вами договоре указано, что перед подачей в суд вы должны соблюсти претензионный порядок, вы можете проигнорировать это и направить иск не соблюдая претензионный порядок, поскольку пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что для потребителей (дольщиков) обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только для трёх договоров:

  • договоры об оказании услуг связи.
  • договоры перевозки пассажира, багажа, груза.
  • договоры буксировки внутренним водным транспортом.

Ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) не соблюдён претензионный порядок. Вместе с тем, я бы не рекомендовал игнорировать претензионный порядок и рекомендовал бы, напротив, при наличии возможности отправлять претензии. Своевременно подавая претензию – отсылая её ценным письмом (с описью вложения) и уведомлением о вручении, вы показываете себя с лучшей стороны и даёте возможность суду опереться на претензию и присудить в вашу пользу штраф в размере 50% от взысканной суммы, а кроме того, не исключено, и более весомые суммы неустойки. Поэтому дольщик проигрывает, когда не отправляет претензию. Не ленитесь отправлять претензию заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Права дольщика

У участника долевого строительства есть ряд особых прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

1. Право требовать взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы

Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В этой связи суды интересуются, а отправил ли дольщик претензию. Если претензия не отправлена, во взыскании штрафа суд скорее всего откажет.

2. Право требовать взыскания компенсации морального вреда, который в среднем оценивается до 20-30 000 руб

Мы не Америка, и с моральным вредом у нас в России всё плохо. В силу сложившейся практики, размер компенсации за моральный вред по искам дольщиков зависит не столько от самочувствия дольщика, сколько от характера нарушения (например, периода просрочки передачи квартиры) и степени наглости (недобросовестности) застройщика. Во всяком случае компенсация не может превышать (для совсем уж вопиющих случаев) размера в 50 000 руб. Практика показывает, что суды презюмируют наличие морального вреда одним фактом нарушения прав потребителя и взыскивают компенсацию за моральный вред автоматически, без документальных подтверждений о наличии морального вреда. Документальные подтверждения редко когда меняют мнение суда о размере присуждаемой компенсации морального вреда. В основном, суды взыскивают до 30 000 рублей.

3. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке

Прописанные в договоре неустойки за досрочное расторжение договора не должны применяться. Расторжение ДДУ — споры сложные, со многими нюансами, часто сопряжены со экспертизой; такие споры часто не любят многие судьи, поскольку заставляют судей тратить гораздо больше времени, чем по обычным спорам по неустойке за просрочку передаче квартиры, и при этом рисковать отменой принятых решений. В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителя, неустойки (штрафы) за одностороннее расторжение договора дольщиком — ущемляют права потребителя и не могут быть взысканы, даже если в договоре указано такое право застройщика. Кроме того, правовая природа этого платежа раскрыта в п.3 ст.310 ГК РФ, т.е. не является неустойкой и применима только в договорах b2b (то есть между коммерсантами). Необходимо учитывать, что с января 2017 г. статья 9 дополнена пунктом 1.2., согласно которой, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Особенности дел по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры

Дольщик проигрывает тактически, если подаёт иск о взыскании неустойки, отягощённый прочими исковыми требованиями.Такие дела достаточно просты и являются поточными для судей. Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд. И наоборот, два идущих подряд дела улучшают статистику количества дел судьи. Я бы не рекомендовал в одном иске о взыскании неустойки требовать также уплаты разницы между договорной площадью квартиры и площадью по кадастровому паспорту (свидетельству о праве собственности), либо взыскивать убытки, связанные с вынужденной арендой жилья и проч, тем более что требования по таким убыткам в большинстве случаев не удовлетворяются.

Обычно суды снижают размер неустойки, как минимум, в два раза. 50% от правильно рассчитанной неустойки – это негласный консенсус между судами – как регулятора от имени государства, и застройщиками. Это в определённой мере объяснимо; масштабно взыскивая неустойки в значительных размерах, суды способствуют банкротству застройщиков. Обычно финансовая модель проекта не предусматривает расходов на уплату неустоек, а подача иска одним дольщиком обычно влечёт лавинообразное нарастание исков. Чем больше квартир в доме с просрочкой, тем больший кумулятивный эфект по расходам на неустойки. Некоторые суды понимают это. А непонимающие это суды сами впоследствии бывают завалены такими исками, причём, не в последнюю очередь в результате альтернативной подсудности по месту жительства. Некоторые продвинутые консалтеры знают статистику решений по отдельно взятым судьям и предлагают дольщику временно зарегистрироваться по нужному адресу. Однако, если судья оказывается завален такими исками, то такой ход может вызвать резко негативную реакцию судьи и значительное занижение неустойки. В этой связи, могу предположить, что дольщик может проиграть в размере взысканной неустойки, если манипулирует с альтернативной подсудностью и незадолго до суда регистрируется по временному месту жительства. В случае, если неустойка снижена более чем в два раза, можно попробовать обжаловать это решение. И если правильно рассчитанный размер неустойки снижен более чем в три-четыре раза, высоковероятно, что суд второй инстанции увеличит неустойку. Вместе с тем, нужно учитывать, что на обжалование может уйти не один месяц (по Москве до полугода) и вы ещё долго не получите исполнительного листа.

Дольщики проигрывают, потому что необоснованно не подписывают акт. Право не подписания акта возникает у дольщика только тогда, когда есть какое-либо существенное нарушение в качестве объекта; дыра в стене, глубокая трещина в полу и т.д. Когда нарушение незначительно, это не даёт права отказываться от подписания акта. Причём нужно учитывать, что акт-приёмки передачи подаётся в Росреестр для регистрации права собственности, а регистратор не вправе принимать документы, имеющие надписи исправления, подчиски, помарки. Поэтому, если нарушение незначительное, то дольщик должен принять квартиру по акту, но одновременно с актом составить и подписать вместе с представителем застройщика в двух экземплярах протокол или акт замечаний, один экземпляр передать под роспись представителю застройщика.

Неустойку могут присудить по периоду просрочки, заканчивающимся датой одностороннего акта. Односторонний акт застройщик вправе составить тогда, когда на извещение о передаче квартиры дольщик не явился к застройщику. По умолчанию, т.е. по закону, этот акт составляется в течение двух месяцев после окончания срока приёмки квартиры. Однако, норма пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому застройщик вправе изменять этот срок, что указывает в договоре.

Дольщик будет в проигрышной ситуации, если не получает письма от застройщика. Поэтому, если Вам выслали письмо с извещением о приёмке квартиры, и Вы его получили, или не стали получать, хотя оно было доставлено в отделение почты, то скорее всего будет составлен и выслан Вам двусторонний акт. Если Вас интересует каждая копейка, которую Вы будете взыскивать с застройщика, и не горят сроки с приёмкой квартиры, то составление одностороннего акта может быть даже выгодно, если срок в два месяца и вы уверены, что по исполнительному листу вы сможете взыскать деньги. Важная деталь – односторонний акт для Вас является правоустанавливающим документом, на основании которого вы будете регистрировать свою собственность. Для регистрации необходимо предоставить не менее чем два оригинала этого акта. Отделы продаж застройщиков нередко высылаю либо просто ксерокопии, либо один оригинал акта, что влечёт проблемы в регистрации права собственности.

Подскажу небольшой лайфхак. Если вы в напряжённых отношениях с застройщиком, целесообразно вскрывать почтовый конверт в присутствии нотариуса — т.е. удостоверяя факт под нотариально удостоверенный протокол. В ряде случаев, это даст возможность суду установить факт нарушения Ваших прав и присудить более значительные суммы. Например, в упомянутом случае, когда односторонний акт выслан в виде копии или в одном экземпляре.

За датой одностороннего акта могут взыскать, только если суд установит, что квартира фактически не могла быть передана по тем или иным причинам, например, если её по факту не передавали, либо квартиру передавали, но имелся спор о недостатках квартиры.

Дольщик проигрывает, если подписывает дополнительное соглашение о продлении сроков строительства и передачи квартиры. Такие дополнительные соглашения выгодны только одной стороне – застройщику. Строго говоря, подписание такого соглашения является подарком застройщику, ведь дольщик в дальнейшем уже не сможет взыскать неустойку за этот период. Обсуждая с юристом перспективы дела, обязательно уведомляйте его о наличии такого дополнительного соглашения. Также необходимо учесть свежайшую практику Верховного Суда РФ (Определение СКГД Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37): если после того, как застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиру участнику долевого строительства, сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, если в последнем освобождение застройщика от ответственности прямо не оговорено.

Как доказать, что застройщик не передал квартиру?

Обычно, факт того, что дольщик несвоевременно передаёт квартиру, остаётся не задокументированным дольщиком. Позднее, доказывая просрочку в суде, дольщик не может предоставить суду внятных доказательств, кроме смс, распечатки электронных писем, фотографий. Строго говоря, всё это не является допустимыми доказательствами, хотя при определённом количестве, даже такие недопустимые доказательства принимаются во внимание и эффект может быть в пользу дольщика. Самым простым и дешёвым способом доказать, что вам не передали квартиру, это представить свидетельские показания (конечно, до этого необходимо прийти в офис продавца вместе с двумя-тремя свидетелями, не состоящими в родстве с дольщиком).

Разница площадей

Разница площадей и взыскание с застройщика соответствующей разницы – животрепещущая тема! Ведь, инвестиционная стоимость одного квадратного метра довольно высока, и расхождение в площадей даже в десятые доли несёт в себе необходимость доплаты той или иной стороны договора. Так оно должно быть при сбалансированных договорных условиях. На практике, многие застройщики, устанавливая себе в договоре право требовать от дольщика оплаты разницы, блокируют такую возможность для дольщика. Почему в договоре одна площадь, а в кадастре и свидетельстве о праве собственности другая? Является ли расхождение площадей нарушением качества? Как быть дольщику?

Ссылка на основную публикацию