Нюансы уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Читайте также:  Отказ от родительских прав отца или матери добровольно

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

В соответствии со ст. 402 НК РФ для расчета налога на имущество граждан применяется такая величина, которая называется кадастровой стоимостью. Иногда, по мнению собственников, данная оценка является слишком большой, иногда даже превышающей рыночную. Если она действительно неоправданно завышена, человек должен знать, как снизить кадастровую стоимость недвижимости законно. В статье рассмотрим, каким образом провести данную процедуру поэтапно, а также что для нее понадобится.

Законодательная база

Любое юридически значимое действие основывается на нормативно-правовых актах, действующих в государстве. Поэтому для уменьшения величины кадастровой оценки важно знать, какими законами данный вопрос регулируется. К ним относятся:

  • ФЗ № 237 от 03.07.2016 г., устанавливающий процедуру и принципы проведения оценки;
  • ФЗ № 221 от 24.07.2007 г., разъясняющий возможные ошибки и неточности, которые могут повлиять на величину кадастровой стоимости;
  • ФЗ № 135 от 29.07.98 г., закрепляющий порядок производства оценочных работ в РФ.

Не менее важным является и Постановление Верховного Суда № 28 от 30.06.2015 г. В нем рассматриваются некоторые отдельные случаи, которые возникали при судебных разбирательствах, связанных с пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в суде или путем обращения в комиссию по рассмотрению подобных конфликтов. Подать на пересмотр цены разрешается тем, чьи законные интересы, права и обязанности затронуты, а именно:

  • физическим лицам;
  • организациям;
  • органам государственной власти или МСУ, если недвижимость находится в их владении.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Основываясь на требований приведенных выше законодательных актов, можно определить порядок действий при желании собственника квартиры или дома оспорить величину кадастровой стоимости. Пошаговая инструкция в такой ситуации будет выглядеть так:

  1. Подбор основания для пересмотра стоимости.
  2. Обращение к профессиональному оценщику.
  3. Сбор всех необходимых документов.
  4. Подача заявления в комиссию при Росреестре (можно пропустить).
  5. Обращение в суд (если человек не удовлетворен результатами рассмотрения ходатайства комиссией, либо если хочет сразу решить дело в процессе судебного разбирательства).

Подробная схема процедуры уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Шаг 1. Поиск оснований

Сначала нужно уточнить, действительно ли кадастровая цена была необоснованно завышена. Обычно человека вообще начинает это интересовать после ознакомления с величиной налога на имущество физических лиц, поскольку его размер напрямую связан с кадастровой стоимостью. Указанные сведения содержатся в ЕГРН, следовательно, нужно запросить выписку оттуда. Сделать это можно несколькими способами:

  • путем личного обращения в Росреестр или на официальном сайте данного органа;
  • подачей запроса через МФЦ;
  • отправкой заявки с помощью портала Госуслуг;
  • направление заявления почтой (заказным письмом с уведомлением о вручении).

Предварительно кадастровую стоимость можно уточнить в онлайн-режиме бесплатно. За бумажную выписку же нужно будет внести госпошлину в любом банке или путем перечисления через интернет-банкинг. После ее получения необходимо сравнить указанную цену и примерную стоимость подобных квартир на рынке недвижимости. Если кадастровая стоимость выше рыночной на 30% и больше, это считается серьезным основанием для запроса о переоценке.

Важно! Заявление о переоценке недвижимого имущества разрешается подать не позднее пяти лет после даты изменения. Установлен именно такой порядок, поскольку спустя этот период проходит плановый пересмотр цены. Однако и новую стоимость дается возможность оспорить при наличии весомых оснований.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

На следующем этапе потребуется обратиться в специализированную компанию, потому что без заключения профессионального оценщика доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью не получится. Специалист должен провести анализ имеющейся документации, а также проконсультирует собственника по поводу целесообразности оспаривания и вероятности положительного исхода.

Услуги оценщик оказывает платно, поэтому необходимо рассчитывать на дополнительные траты, размер которых зависит от региона проживания. В среднем они составляют от 7000 до 10000 рублей.

В ситуации, когда специалист подтверждает, что кадастровая стоимость завышена, необходимо заключить с ним соглашение на проведение работ. В случае выявления недостоверных цен нужно будет получить экспертное заключение. Его также делает оценщик, а стоимость услуги может достигать 20000 рублей. Цены достаточно высокие, однако иногда это помогает сэкономить на перечислении в бюджет налога на имущество.

Шаг 3. Сбор необходимых документов

Для начала процесса потребуется приготовить ряд определенных бумаг. Среди них основными считаются:

  • выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая цена квартиры или дома;
  • копия документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество, которая должна быть заверена нотариусом;
  • на бумажном носителе или в электронной форме отчет об оценке, подготовленный специализированной организацией, либо заключение о недостоверности сведений, внесенных в Росреестр;
  • документ, удостоверяющий личность (чаще – паспорт РФ).

Также следует заполнить заявление определенного образца, в котором лицо требует снижения кадастровой цены объекта недвижимости.

Примечание! В случае отсутствия каких-либо документов ходатайство не будет принято в работу уполномоченными органами. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

После этого можно обратиться либо в специально созданную при Росреестре комиссию, либо напрямую в суд. Далее рассмотрим особенности обоих вариантов.

Шаг 4. Разбирательство в комиссии

Данные комиссии создаются и функционируют в управлениях Росреестра каждого субъекта РФ. При обращении туда собственнику недвижимости выдается бланк заявления, где он должен будет указать личные данные (ФИО, паспорт), а также контактную информацию для связи. Ею может быть номер телефона, адрес электронной почты. Также важно не забыть изложить обоснованные причины пересмотра кадастровой стоимости.

Иногда заявление не принимается к рассмотрению. Произойти это может по следующим причинам:

  • нехватка каких-либо документов;
  • нарушение установленных сроков подачи на пересмотр;
  • равенство кадастровой и рыночной стоимости.

На рассмотрение ходатайства комиссии отводится один месяц. После всестороннего анализа предоставленных документов и фактов она выносит обоснованное решение и сообщает о нем заявителю. Кроме того, собственник вправе лично присутствовать на заседании.

Результатом может быть как положительное, так и отрицательное решение. При этом члены комиссии в течение 5 дней обязаны самостоятельно уведомить об итогах рассмотрения ходатайства непосредственно Росреестр. В случае, если владельцу жилья (или нежилого помещения) отказано в удовлетворении запроса, он вправе обратиться в суд. На оспаривание данного решения комиссии отводится десятидневный срок.

Шаг 5. Судебный процесс

С января 2017 года граждане и юридические лица вправе, минуя обращение в комиссию, подавать ходатайство и пытаться уменьшить кадастровую стоимость сразу через суд. Зачастую данный метод считается более затратным, поэтому к нему прибегают не всегда.

Для обращения в тот или иной судебный орган понадобится составить исковое заявление. Подается оно по месту нахождения ответчика, то есть Росреестра. В иске указывается основная цель разбирательства:

  • оспорить итоговое решение комиссии;
  • установить новую кадастровую стоимость, принимая во внимание обнаруженную недостоверную информацию.

Также обязательно в заявление вписываются наименование истца и ответчика, сведения обо всех нарушенных правах и задетых законных интересах, перечень документов, прилагаемых к делу. При подаче иска придется перечислить в бюджет государственную пошлину.

Обычно судебное заседание проходит через один-два месяца после поступления в суд заявления. В процессе разбирательства истец должен будет доказать, что кадастровая стоимость установлена неверно или безосновательно. Если решение суда будет положительным, то новая оценка будет применяться для исчисления налога с начала следующего года. Следовательно, в обязанности налоговой инспекции войдет перерасчет налога на имущество.

Снижение стоимости в зависимости от объекта

Снижение кадастровой стоимости происходит в зависимости от того, о какой именно недвижимости идет речь: квартира, частный дом или нежилое помещение.

Квартира

В основном поводом для уменьшения в данном случае является неправильность сведений, внесенных в единый реестр недвижимости. Обычно ошибки допускаются в момент анализа информации, предоставленной для оценки. Среди недостоверных данных выделяются следующие:

  • использование при оценке некорректных факторов, влияющих на итог;
  • непринятие во внимание аварийного состояния жилья;
  • неверные сведения, на основании которых проводился расчет.

К сведению! При оценке принимаются во внимание региональные правовые акты. Некоторые регионы до 2020 года при исчислении имущественного налога основываются на инвентаризационной стоимости, а не кадастровой. Тогда в переоценке точно будет отказано.

Частный дом

При расчете кадастровой стоимости отдельно стоящего дома обязательно учитываются следующие факторы:

  1. Площадь в квадратных метрах.
  2. Год возведения строения.
  3. Материалы, которые применялись при постройке.
  4. Наличие коммуникаций и удобств.

Данный перечень не является исчерпывающим, во внимание применяются и другие характеристики. Однако часто итоговый результат не является достоверным, поскольку не был учтен износ дома, а также его реальное текущее состояние.

Нежилое помещение

Уменьшение стоимости нежилых помещения обычно интересует компании и организации. Согласно судебной практике, в отдельных случаях получается снизить цену в 5 раз. Как уже было сказано выше, до 2017 года юридические лица должны были начать процесс пересмотра оценки с обращения в специальную комиссию. Однако теперь это не является обязательным требованием. Им так же, как и физическим лицам разрешается обращаться напрямую в суд для разбирательства. Впрочем, никому не помешает помощь грамотного и квалифицированного юриста, особенно, если дело слишком запутанное и сложное.

Подведем итоги

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости организация или физическое лицо обращается в специально сформированную комиссию при Росреестре или судебный орган. Для подачи заявления придется заплатить эксперту для проведения независимой оценки. Он также устанавливает, насколько правомерно была рассчитана кадастровая стоимость. Далее необходимо собрать все документы и непосредственно написать заявление.

Если стоимость будет пересмотрена, новая ее величина принимается во внимание налоговыми органами с начала следующего года. Соответственно, налог на имущество пересчитывается, исходя из измененных данных.

Нюансы уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости – это актуальный вопрос, который волнует многих землевладельцев в 2019 году. Это касается не только земельных участков, но и квартир, поскольку в настоящее время переоценка позволяет значительно сэкономить в данном аспекте.

Понятие термина

Кадастровая стоимость представляет собой фактическую цену недвижимости, будь то квартира или земельный участок. Данная цифра определяется с учетом рынка продаж, но не учитывает индивидуальные особенности, которые подлежат рассмотрению и последующей переоценке только по заявлению владельца. Процедура позволяет снизить кадастровую стоимость, исходя из ухудшения качества имеющихся условий.

Факт востребованности переоценки основывается на том, что при наличии более низкой стоимости, отличающейся от установленной официально, налог, который выплачивается при совершении каких-либо сделок, будет значительно ниже.

Переоценка требуется на регулярной основе, поскольку на основании кадастровой стоимости формируется общая статистика по регионам. Очень часто она бывает ошибочной, являясь завышенной и неактуальной. Поэтому подобную процедуру решают либо в досудебном порядке, либо открывают спор в арбитражном суде.

Действующее законодательство устанавливает временные рамки, которые соблюдаются при оценочной деятельности. Они определяют, что переоценка должна происходить не реже одного раза в пять лет, но не чаще в два или три года, что зависит от региона и его индивидуальных особенностей.

Поправочные коэффициенты напрямую зависят от этой стоимости, поэтому нельзя говорить о достоверности данных, если с момента последней переоценки произошли какие-либо капитальные изменения.

Кто имеет право знать стоимость

Поскольку данная информация не является юридической и не содержит никаких персональных данных, на основании действующего законодательства она может быть доступна любому заинтересованному лицу.

Чтобы узнать стоимость недвижимости, необходимо либо посетить официальный сайт Росреестра, либо обратиться за справкой в местное отделение Кадастра. Эти сведения представляют собой ценность при произведении различных операций, в том числе и аренды недвижимости с любой целью.

Тем не менее, оспаривать стоимость могут только субъекты, которые заинтересованы в эксплуатации недвижимости, так как упомянутый показатель влияет на формирование налога и оказывает значительное влияние на права собственника.

Субъекты, имеющие право знать кадастровую стоимость недвижимости:

  • сам владелец после регистрации прав собственности на недвижимость;
  • арендатор, который заключил договор об аренде долгосрочного типа с различными муниципальными властями, если предметом договора является земля или имущество, относящееся к коммунальному комплексу владения;
  • юридические и физические лица, которые владеют иной недвижимостью, связанной с субъектом спора.

Следует отметить, что физические лица могут обращаться в любую инстанцию, которая занимается вопросами оспаривания. Юридические же лица должны подать заявление в комиссию, и только при отсутствии возможности урегулирования ситуации в досудебном порядке обращаться в арбитражный суд.

Процедура снижения стоимости

Чтобы снизить кадастровую стоимость недвижимости, физическое лицо должно следовать понятному алгоритму действий. На данный момент существует два варианта, которые применимы в реальной жизни:

  • досудебное разбирательство посредством обращения в соответствующую комиссию по урегулированию споров, касающихся кадастровой стоимости недвижимости;
  • открытие судебного спора через обращение в арбитражный суд.

Следует помнить, что юридические лица в обязательном порядке должны обратиться сначала в комиссию, а уже затем начинать судебное разбирательство за неимением иных вариантов.

Во внимание принимаются два основания для пересмотра стоимости:

  1. Настоящие сведения, касающиеся характеристики недвижимости, не являются достоверными, следовательно, сумма установлена неверно.
  2. Существует различие между официальной и рыночной стоимостью, которая составляет более 30%. Данный факт должен быть подтвержден оценщиком в профессиональном отчете.
Читайте также:  Аренда земли: выгодно или накладно

Выгода переоценки

Уменьшение кадастровой стоимости дома позволяет снизить налог, который выплачивается как физическими, так и юридическими лицами за совершение каких-либо сделок. Тем не менее, следует помнить, что судебные издержки могут стоить дороже, превышая денежную выгоду от уменьшения стоимости недвижимости.

Если заинтересованное лицо не уверено в том, что процесс стоит как временных, так и денежных затрат, есть смысл не начинать судебное разбирательство, а затребовать регулярную переоценку на основании норм, установленных действующим законодательством.

Заключение

Уменьшение кадастровой стоимости на недвижимость – это актуальный вопрос, который затрагивает не только систему налогообложения, но и личные интересы лица, заинтересованного в снижении суммы.

Процедура переоценки производится профессиональным оценщиком, что означает обращение в соответствующую инстанцию. Так как переоценка должна производиться на регулярной основе, никто не имеет права отказывать в произведении процедуры, если имеются законные основания требовать изменения официальной стоимости.

Уменьшение кадастровой стоимости

Время чтения: 5 минут

Если у вас есть недвижимость, вам точно приходилось сталкиваться с ее кадастровой стоимостью. Определение кадастровой стоимости государством не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому ее показатель почти всегда завышен. От кадастровой стоимости всегда зависит размер налогов. Поэтому уменьшив этот показатель вы добьетесь существенной экономии на налогах.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости

У каждого объекта недвижимости есть ряд идентификационных данных, от кадастрового номера до основных характеристик. В перечень таких идентификаторов, фиксируемых в ЕГРН, входит и кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью понимается ценовой показатель объекта, рассчитанный в ходе комплексных кадастровых работ. Правовой режим такого вида стоимости недвижимости определен:

  • Федеральным законом № 218-ФЗ»О государственной регистрации недвижимости»
  • Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Чтобы установить указанный показатель, орган власти субъекта РФ проводит конкурс для заключения договора на кадастровые работы. После завершения оценки, ее результаты утверждаются нормативным актом субъекта РФ, официально обнародуются. На основании показателя кадастровой стоимости уточняются сведения ЕГРН и Публичной кадастровой карты, а ИФНС использует эти данные для расчета имущественного налога.

Государственная оценка недвижимости проводится не реже 1 раза в 3 года. На территории столицы действующие показатели кадастровой стоимости утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Уточнить эти данные можно путем получения выписки из ЕГРН, либо по ссылке https://www.mos.ru/authority/documents/doc/39999220/ .

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. В рыночных отношениях кадастровая стоимость используется редко, так как не отражает фактическое состояние участка или объекта капитального строительства. По итогам процедуры оспаривания кадастровой стоимости ее могут приравнять к показателю рыночной цены. Для этого нужно заказать рыночную оценку объекта, представить ее на рассмотрение в уполномоченную комиссию или в суд.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Фонд данных государственной кадастровой оценки

Для обобщения и систематизации данных и материалов, используемых при определении стоимости, ведется Фонд данных государственной кадастровой оценки. Порядок ведения фонда и предоставления информации из него регламентирован Приказом Минэкономразвития России от 16.06.2017 № 291. Выделим ключевые моменты, связанные с ведением этого ресурса:

  • оператором Фонда является Росреестр, а ведется в электронном виде;
  • в содержание фонда включатся материалы и сведения, используемые при государственной оценке, поступающие в Росреестр, а также результаты мониторинга рынка недвижимости;
  • информация, включенная в Фонд, является общедоступной и открытой (кроме отдельных сведений, доступ к которым ограничен законом).

Получить данные из фонда можно в онлайн-режиме. Соответствующий ресурс функционирует на сайте Росреестра и доступен по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .

Приказ Минэкономразвития России № 291 конкретизирует объем информации, который доступен в Фонде:

  • копии решений о проведении государственной оценки объектов;
  • перечень объектов, которые подлежат государственной оценке;
  • сведения и материалы по промежуточным отчетным документам;
  • копии актов об утверждении результатов оценки;
  • отчеты об итогах определения кадастровой стоимости;
  • решения об определении кадастровой стоимости в виде рыночной цены;
  • иная информация, документы.

При мониторинге рынка недвижимости Росреестр использует сведения о цене сделок, которые прошли регистрацию и отражены в ЕГРН.

Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта может не только его собственник, но и любой заинтересованной лицо. Сделать это можно следующими способами:

  • заказать выписку ЕГРН через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
  • заказать отдельную выписку (справку) о кадастровой стоимости через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
  • обратиться к кадастровым инженерам, которые получат сведения напрямую из реестра ЕГРН.

В каждом районе Москвы функционируют учреждения МФЦ «Мои документы». В них можно подать заявление на выдачу выписки ЕГРН или справки о кадастровой стоимости. Это проще, чем обращаться напрямую в Росреестр. Если заказывать документы через портал госуслуг, они будут выданы в электронном формате с ЭЦП специалиста Росреестра.

Срок выдачи документов со сведениями ЕГРН не превышает 4 дня. Тарифы за выписки составляют:

  • стандартная выписка ЕГРН в бумажной форме 700 и 2200 руб. (для граждан и предприятий);
  • стандартная выписка ЕГРН в электронной форме 300 и 600 руб. (для граждан и предприятий).

Выписка (справка) о кадастровой стоимости объекта недвижимости выдается бесплатно.

Порядок определения кадастровой стоимости в Москве

Порядок определения кадастровой стоимости в столице определен Федеральным законом № 135-ФЗ, Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП, Приказом Департамента городского имущества города Москвы № 20.

Понятие государственной кадастровой оценки

Основанием для проведения оценки недвижимости является договор. Так как оценка проводится для государственных нужд, договор заключается на основании открытого конкурса. Проведение конкурса на территории Москвы входит в полномочия Департамента городского имущества. Согласно ст. 10 Закона № 115-ФЗ, в договоре с победителем конкурса указывается цель и объект оценки, вид стоимость, которая будет указана в отчете (в данном случае речь идет о кадастровой стоимости).

В соответствие со ст. 11 закона № 135-ФЗ, по итогам оценки оформляется отчет. В его содержании указывается:

  • цель и основание для проведения оценки;
  • сведения об оценщике со ссылкой на членство в СРО;
  • точное описание объектов оценки;
  • ссылка на стандарты оценки, которые использовались при определении кадастровой стоимости;
  • последовательность определения стоимости;
  • список документов, по которым оценщик определял характеристики объектов.

После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ.

Комментарий специалиста. Все сведения о порядке определения кадастровой стоимости являются общедоступными. Они могут использоваться при определении реальной (рыночной) цены объекта при последующем обращении в Комиссию или в суд. Также информацию о стоимости можно узнать из содержания Публичной кадастровой карты Росреестра.

Как узнать кадастровый стоимость

Какие организации в Москве занимаются определением кадастровой стоимости?

Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ, право на участие в конкурсе и заключение договора о государственной оценке недвижимости предоставлено только организациям, состоящим в СРО. Для подтверждения этого факта в состав заявки включается выписка из реестра СРО. Сведения о проведении конкурсов публикуются на официальном портале госзакупок, на сайтах органов власти субъекта РФ. После определения победителя, с ним заключается государственный контракт.

В каких нормативных документах г. Москвы можно ознакомится с кадастровой стоимостью объектов на 2019 год?

На территории Москвы государственная оценка недвижимости проводилась в 2018 году. Результаты оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, будут действовать на 2019-2020 годы. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.

Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника

Согласно ст. 375 НК РФ, кадастровая стоимость может являться налоговой базой для расчета налога на имущество юридических лиц. В соответствии со ст. 402 НК РФ, имущественный налог для физических лиц также рассчитывается по показателю кадастровой стоимости. Для расчета налога специалисты ИФНС запрашивают сведения:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • о собственнике объекта недвижимости;
  • о виде и характеристиках объекта (например, ключевым показателем будет являться площадь объекта);
  • о показателе кадастровой стоимости.

Таким образом, данные о кадастровой стоимости будут напрямую влиять на размер налога на имущество граждан и юридических лиц. Оспорив кадастровую стоимость, собственник добьется снижения налоговых платежей. Для крупных предприятий, владеющих значительными имущественными активами, экономия на налоговых платежах может исчисляться миллионами рублей.

Субъекты РФ вправе определять, для каких объектов юридических лиц налог будет рассчитываться по показателю кадастровой стоимости. На территории столицы такой перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2018 № 1425-ПП. Для каждого объекта в перечне указан кадастровый номер, поэтому с идентификацией не возникнет проблем.

Как в Москве оспорить кадастровую стоимость объекта?

Юридические лица вправе оспорить кадастровую стоимость через уполномоченную региональную Комиссию. Если Комиссия принимает отрицательное решение, его можно обжаловать в суде. Граждане-собственники могут сразу обращаться в суд, хотя в большинстве случаев обращение в Комиссию будет целесообразнее.

Порядок обращения за пересмотром кадастровой стоимости в Москве

Оспорить показатель кадастровой стоимости можно по причине ошибок, допущенных в ходе оценки, либо при несоответствии ее рыночной цене объекта. В первом случае нужно получить материалы о проведенной государственной оценке из Фонда данных. Во втором случае заказывается независимая оценка объекта, которая учтет реальные характеристики и особенности.

Процесс оспаривания предусматривает следующие нюансы:

  • уточнить реквизиты региональной Комиссии можно на сайте Росреестра или органа власти субъекта РФ, на портале госуслуг;
  • в заявлении нужно указать причину оспаривания кадастровой стоимости со ссылками на доказательства (например, можно ссылаться на отчет независимой оценки);
  • Комиссия принимает решение в течение месяца, а при положительном решении в ЕГРН будут внесены новые данные о кадастровой стоимости;
  • при вынесении отказного решения можно обращаться в суд.

Помимо заявления, для рассмотрения в Комиссии и суде нужно представить правоустанавливающий документ, выписку (справку) ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет независимой оценки.

Комментарий специалиста. Практика рассмотрения споров об уменьшении кадастровой стоимости уже устоялась. При наличии отчета независимого оценщика практически всегда принимается положительное решение. После внесения новых данных в ЕГРН, они будут использоваться для расчета налога.

Независимая кадастровая оценка

Ключевым документом для оспаривания кадастровой стоимости будет являться отчет о независимой оценке. Он оформляется в соответствие с Законом № 135-ФЗ:

  • организация, которая будет проводить оценку, должна состоять в СРО (этот факт подтверждается выпиской из реестра СРО);
  • для проведения независимой оценки заключается договор, передается техническая и правоустанавливающая документация (в большинстве случаев оценщик сам запросит сведения ЕГРН и документы);
  • в ходе оценки проводится обследование объекта, что позволяет установить его фактические характеристики.

Оценщик будет использовать не только нормативные показатели расчета, но и сведения о текущих рыночных ценах, сложившихся в регионе. Поэтому в отчете будет зафиксирована реальная рыночная цена объекта.

Заказать независимую оценку объекта недвижимости вы можете в компании «Смарт Вэй». Наличие квалифицированных и аттестованных оценщиков позволяет проводить оценку в строгом соответствии с законом. Подробнее об услугах нашей компании вы можете уточнить по телефонам, указанным на сайте.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве

Для оспаривания кадастровой стоимости объектов в Москве нужно подавать заявление и документы в Комиссию по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.15. Контактный телефон 8 (495) 957-68-61. Правила рассмотрения заявлений и документов от правообладателей:

  • документы принимаются с понедельника по четверг с 9:30 до 17:00, а в пятницу с 9:30 до 16:00;
  • о проведении заседания правообладатель будет уведомлен по почте;
  • на заседании Комиссии может принимать участие не только собственник, но и его представитель по доверенности;
  • госпошлина за обращение в Комиссию не уплачивается.

Порядок проведения заседаний и вынесения решений определен Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263. В ее состав входят представители Росреестра, заказчика государственной оценки, иные должностные лица. Срок рассмотрения заявлений не превышает одного месяца.

Если заявление будет удовлетворено, выносится решение об определении кадастровой стоимости по рыночной цене объекта. Отказное решение можно обжаловать в суде. Для отстаивания интересов при подаче документов и на заседаниях Комиссии советуем воспользоваться помощью наших специалистов. Компания «Смарт Вэй» специализируется на оказании услуг в сфере кадастра и недвижимости, поэтому шансы на положительное решение резко возрастут.

Как обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве

При несогласии с отказным решением Комиссии, можно обратиться за защитой в суд. Граждане подают заявления в суд общей юрисдикции по нормам ГПК РФ. Юридическим лицам нужно обращаться в Арбитражный суд г. Москвы, а рассмотрение жалобы пройдет по нормам АПК РФ. Выделим общие правила рассмотрения таких дел в судах:

  • заявление подается в порядке административного судопроизводства, поэтому будут применяться нормы КАС РФ;
  • граждане платят за подачу заявления пошлину 300 руб., а юридические лица 3000 руб.;
  • заявитель должен передать в суд не только отказное решение Комиссии, но и иные материалы (отчет независимой оценки, выписки ЕГРН, переписку и т.д.);
  • суд вправе назначить повторную или дополнительную экспертизу, если есть сомнения в объективности исходного отчета;
  • представители организации, проводившей независимую оценку, могут привлекаться в процесс как специалисты, давать пояснения о методике расчета.

По нормам КАС РФ, ГПК РФ и АПК РФ срок рассмотрения дела составит до 1 месяца. Если заявление удовлетворено, суд признает кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта. Эти сведения будут переданы для внесения в ЕГРН. Отрицательное решение можно обжаловать в кассации и иных вышестоящих инстанциях.

Полный комплекс услуг по судебному оспариванию кадастровой стоимости оказывает компания «Смарт Вэй». Мы не только подготовим документы для обращения в суд, но и выступим вашим представителем, добьемся положительного решения.

Исполнительное производство по решению суда

На обжалование решений по административному судопроизводству дается 10 дней. Если государственные органы не подали жалобу, решение вступит в силу. В большинстве случаев сведении о новом показателе кадастровой стоимости Росреестр внесет в ЕГРН добровольно, т.е. без проведения исполнительного производства.

Если после вынесения судебного акта сведения ЕГРН не обновлены, заявитель может получить исполнительный лист. Этот документ нужно передать в ФССП для принудительного исполнения. В постановлении о возбуждении производства пристав даст 5 дней на добровольное исполнение решения, после чего сможет осуществлять принудительные меры воздействия.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества: как избежать переплаты?

Почему вопрос о снижении кадастровой стоимости важен для бизнеса? Потому что кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка стоимости объекта. Она устанавливается как налоговая база для расчета трех налогов: земельного (ч. 1 ст. 390 НК РФ), налога на имущество организаций (ч. 2 ст. 375 НК РФ) и налога на имущество физических лиц (ч. 1 ст. 402 НК РФ), а также для расчета арендной платы объекта и выкупной цены земельного участка под зданиями, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). По этой причине у бизнеса есть вполне понятный интерес в законных способах ее снижения. Отдельные нюансы оспаривания кадастровой стоимости неоднократно становились предметом публикаций в «ЭЖ» (читайте, например, статью «Кадастровая стоимость: анализируем необходимость оспаривания», «ЭЖ», 2015, № 14). Но что стоит учесть владельцу недвижимости, который решил оспорить ее кадастровую стоимость сегодня?

Читайте также:  Межевой проект территории земельного участка

Почему кадастровая стоимость может быть слишком высокой? Потому что она определяется методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов (см. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508). Как следствие, она часто оказывается завышенной, а налоги, арендная плата и выкупные платежи становятся чрезмерно высокими, порой даже разорительными.

Общие правила оспаривания: субъекты и основания

Определение и, соответственно, оспаривание кадастровой стоимости на сегодняшний день регулируется тремя основными документами. Первый — это Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ), второй — постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление № 28), третий — Кодекс административного судопроизводства РФ, в котором есть отдельная глава 25, регулирующая производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Прежде всего, определим общие правила, которые необходимо знать до того, как начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Общие правила — это ответы на два вопроса:

1) кто имеет право требовать уменьшения кадастровой стоимости?

2) какие основания для уменьшения кадастровой стоимости?

Ответ на первый вопрос таков: право снизить кадастровую стоимость имеют компании и граждане, владеющие объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, которые платят налог, либо которые арендуют эти объекты и платят аренду, рассчитанную от размера кадастровой стоимости. Бывший собственник объекта также может оспорить кадастровую стоимость, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика. Если объект принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то любой дольщик может начать пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других дольщиков.

Если кто-то арендует объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то снизить кадастровую стоимость можно без согласия собственника, если в частной — только с письменного согласия собственника.

С заявлением или административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, ст. 373, 388, 400 НК РФ).

Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (п. 1 ст. 45, п. 2 ст. 392, п. 3 ст. 408 НК РФ, ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 2, п. 2 и 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Пункт 6 постановления № 28

Ответ на второй вопрос содержится в ст. 248 КАС РФ, в которой установлено два основания для снижения кадастровой стоимости:

недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например: неправильное указание сведений в перечне объектов, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение объекта, его целевое назначение, вид разрешенного использования земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), не-правильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки;

установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Надо сказать, что это самое популярное основание для снижения кадастровой стоимости. По статистике, оно используется в 90% случаев.

Чтобы понять, какое основание для оспаривания стоит использовать, можно направить запрос в местное отделение Росреестра о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса Росреестр обязан предоставить заявителю запрошенные сведения (абз. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для снижения кадастровой стоимости организациям необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных органах Росреестра (п. 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263), а в случае несогласия с ее решением — в суд (ч. 4 ст. 245 КАС РФ). Граждане и индивидуальные предприниматели могут сразу, минуя комиссию, обращаться в суд (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, абз. 3 п. 10 постановления № 28).

Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии необходимо подать заявление, к которому должны прилагаться:

1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

4) отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия может принять одно из следующих решений:

об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отказывает в этом.

Обращение в суд

Второй вариант оспаривания кадастровой стоимости — обращение в суд. В суде необходимо заявлять требования:

об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости;

об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, или же

об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Обратите внимание, что эти требования нельзя заявлять одновременно с другими требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Заявление (оно же — административный иск) о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 постановления № 28). Иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если на момент обращения в суд в кадастр не внесена новая стоимость.

К иску необходимо приложить следующие документы (ч. 2 ст. 246 КАС РФ):

1) кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости;

4) отчет оценщика об оценке рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о снижении подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости;

5) положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Документы стоит собрать заранее. Если отсутствие необходимых документов выяснится в ходе рассмотрения дела, суд даст срок для их сбора. Если в срок собрать документы не получится, иск оставят без рассмотрения.

Государственная пошлина: для граждан — 300 руб., для организаций — 2000 руб. за каждый объект, стоимость которого оспаривается (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Иск предъявляется к территориальному органу Росреестра и (или) кадастровой палате Росреестра по месту нахождения объекта. Если оспаривается уже решение комиссии, то ответчиком является комиссия. Дело должно быть рассмотрено судом в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Обязанность доказывания оснований для пересмотра кадастровой стоимости лежит на административном истце.

На практике ответчики часто не соглашаются со снижением кадастровой стоимости по мотиву того, что отчет оценщика ошибочен. В этом случае суд назначает экспертизу по вопросам: какова рыночная стоимость объекта и правильно ли сделан отчет оценщика? Суд также может вызвать специалиста-оценщика в суд для устранения возникших сомнений в правильности проведенной оценки (ст. 51, 169, 247 КАС РФ, Апелляционное определение Верховного суда РФ от 09.12.2015 № 66-АПГ15-25).

В случае если суд удовлетворяет требование о снижении кадастровой стоимости, решение суда будет содержать новую кадастровую стоимость, которая вносится в кадастр. Если случится, что на момент принятия решения суда в кадастр внесены сведения о новой кадастровой стоимости в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в решении суда указывается период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Суд может и отказать. Как следует из анализа судебной практики, самыми распространенными причинами отказа являются:

установление в отчете оценщика рыночной стоимости не на дату утверждения кадастровой стоимости (см., например, определения Верховного суда РФ от 30.09.2015 № 48-АПГ15-63, от 14.10.2015 № 71-АПГ15-11), причем это относится и к ситуациям, когда уже после проведения оценки рыночной стоимости на нужную дату кадастровая стоимость объекта была пересчитана заново («Определение рыночной стоимости на предыдущую дату кадастровой оценки утрачивает правовое значение, так как к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей истца не приведет» — постановление АС Московского округа от 13.08.2014 № Ф05-7722/2014 по делу № А40-122160/13-16-1178);

необоснованность отчета оценщика, выявленная назначенной судом экспертизой (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.08.2015 № Ф08-5314/2015 по делу № А53-17882/2014), и

обращение с иском ненадлежащего истца, например, того лица, которое платит аренду вне привязки в кадастровой стоимости.

Что касается судебных расходов, то их распределение зависит не от того, в чью пользу вынесено решение суда, а от того, занимал ли ответчик активную позицию в споре.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте оценки, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Пункт 21 постановления № 28

Существует официальная статистика Росреестра о результатах оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях и в суде за первые четыре месяца 2016 г. (информацию можно посмотреть на сайте https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах»). Статистика такова (в статье приведены округленные числа): за первые четыре месяца 2016 г. инициировано около 3000 споров, причем в 120 случаях ответчиком в спорах выступала комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В большинстве случаев административные истцы требовали установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости (93% исков), а также оспаривали решения или действия (бездействие) комиссии (6% исков) и в редких случаях требовали изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической или кадастровой ошибки (1% исков).

К началу мая в результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены в отношении 906 исков, не удовлетворены в отношении 150 исков, находятся на рассмотрении 1736 исков. Суммарная величина кадастровой стоимости в результате вынесенных по соответствующим искам решений снизилась почти в два раза (со 105 млрд до 52 млрд руб.).

На какую величину можно снизить кадастровую стоимость? Практика Верховного суда РФ показывает следующие величины: с более 366 млн до около 23 млн руб. (Определение Верховного суда РФ от 21.09.2015 № 49-АПГ15-50), с более 861 млн до около 443 млн руб. (Определение Верховного суда РФ от 14.01.2016 № 5-АПГ15-92), с почти 1,4 млрд до около 740 млн руб. (Определение Верховного суда РФ от 24.12.2015 № 5-АПГ15-97) и т. д.

Что делать с результатами успешного оспаривания кадастровой стоимости? Обращаться в налоговый орган или к арендодателю с требованием о перерасчете налога или арендной платы. Пересчет налоговой базы возможен с 1-го числа налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения в кадастр очередных результатов определения кадастровой стоимости (абз. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Ссылка на основную публикацию