Нюансы оспаривания комиссией кадастровой стоимости в Москве

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов “Комиссаров и партнеры”

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.
Читайте также:  Блатные номера — какие бывают и что означают

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в Москве

Ответим на все ваши вопросы в любой сфере права

✅ Лучшие юристы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков в Москве окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Кадастровая стоимость устанавливается на все объекты недвижимости. Чем она ниже, тем меньше придется платить владельцу за свой участок. Часто, цена оказывается завышенной. В таком случае, ее необходимо оспаривать.

Стоимость устанавливается Росреестром и государство позаботилось о механизме перерасчета. Однако, самостоятельно сделать это не удастся. Так каждый, кто хочет снизить налогообложение своих объектов, может оспорить стоимость через суд или специальную комиссию. Для этих целей понадобится профессионал, который разбирается в вопросе. Наши специалисты помогут провести правильную оценку и оспорить завышенную стоимость.

Бесплатная юридическая консультация по кадастровым спорам!

  1. ☎️+7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услугиСтоимость
Устная консультацияБЕСПЛАТНО
Письменная консультацияот 3 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости квартирыот 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участкаот 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости помещенияот 25 000 руб.

Чем сможем помочь

В 2019 году были проведены изменения, которые коснулись оспаривания кадастровой стоимости. Это привело к прекращению хаоса, который царил в этой сфере. Мы качественно выполним свои обязанности, которые включают в себя:

  • полная консультация клиента, расскажем необходимо ли оспаривать кадастровую стоимость в конкретной ситуации;
  • сбор всех необходимых документов для подачи заявления;
  • подготовка индивидуальной стратегии оспаривания;
  • подача жалоб, требований или исков в суд;
  • оспаривание результатов суда в случае необходимости.

Наш кадастровый юрист будет сопровождать Вас с момента первой консультации и до полного урегулирования вопроса.

Порядок оспаривания

Процесс переоценки назначенной стоимости проходит в определенном порядке. Для начала необходимо собрать весь пакет документов и обратиться в специальную службу. В этом поможет наш юрист по кадастровым вопросам.

Рассмотрение поданной заявки длится в течение 7 рабочих дней. После этого комиссия направит соответствующее уведомление. Назначенная дата оспаривания не должна быть позднее, чем через месяц после подачи заявления.

Заявителю необходимо принять участие в рассмотрении в день, который будет указан в уведомлении. При положительном ответе, комиссия сообщит о перерасчете в соответствующий орган государственной власти.

При отклонении заявки на изменения кадастровой стоимости юридическим лицом, можно обратиться в суд. Ответчиком при этом будет Росреестр, который назначил цену и орган самоуправления, который отказал в переоценке.

Перед обращением в суд, необходимо подготовить все документы и составить исковое заявления. Все дальнейшие вопросы будут разбираться в назначенное время в судебном порядке.

Срок оспаривания

Обратится в суд с заявлением можно не позднее, чем через 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН. Если комиссия отклонила заявку на переоценку, идти с иском в судебные органы можно не позднее 3 месяцев со дня получения решения.

Сроки рассмотрения заявления могут отличаться в зависимости от основания подачи. Но комиссия н может предоставить результат по истечению 1го месяца. Суд рассматривает заявку в течение 2 месяцев.

При положительном ответе, новая цена будет установлена в 1-го января года подачи заявления. Но не раньше даты внесения данных в ЕГРН.

Частые вопросы

Предлагаем ознакомиться с наиболее распространенными вопросами наших клиентов и получить на них краткие ответы.

– Куда подается заявление?

Заявление подается в Верховный или областной суд, а также, суд города федерального значения, автономной области или округа по местонахождению государственного органа, который определил кадастровую стоимость.

– Как формулировать требования?

При обращении в суд, заявитель может предъявить одно из следующих требований:

  • установка рыночной стоимости недвижимости;
  • установка новой кадастровой стоимости, если обнаружены недостоверные сведения;
  • оспаривание результатов комиссии.

Требования не могут содержать информацию о пересмотре арендных платежей.

– Как вести себя в суде

Заявителю необходимо предъявить доказательства своей правоты и активно участвовать в судебном процессе. Также, нужно четко обозначить свои требования, основания для этого и возражения. Именно заявитель должен доказать, что существующая стоимость не является справедливой для конкретного помещения.

Для того, чтобы суд принял решение в пользу заявителя, последний должен умело оперировать фактами и иметь на руках все доказательства. В данном деле лучше обратиться к нашим опытным юристам.

– Зачем нужна судебная экспертиза?

Судебный процесс требует законных доказательств, что одна из сторон провела неправильную оценку. В таком случае необходима судебная экспертиза. Суд может задать вопрос напрямую эксперту, правильно ли установлена цена, или она требует перерасчета.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости — значит экономить на налогах до 50% в год.

Бесплатно узнайте Ваш процент снижения в 2020 г.

Предоставляем юридические услуги по оспариванию и снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости. Собственная оценка, гарантия результата, адекватная цена.

Существенное снижение налоговой базы с помощью профессиональной оценки недвижимости.

Гарантия возврата денег

Вернем деньги, если не снизим кадастровую стоимость недвижимости!

Честная оценка недвижимости

Если оспаривание кадастровой стоимости недвижимости будет нецелесообразно – не возьмемся за работу.

Без вашего участия

От Вас требуются только необходимые документы. Далее работаем самостоятельно, информируя Вас на каждом этапе.

Профессиональные юристы и оценщики

Над проектом работают до 5-ти специалистов. Каждый знает тонкости и нюансы оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривать кадастровую стоимость стоит в том случае, если кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость.

  • Полностью ведем дело «под ключ».
  • Предоставляем экспертный отчет о рыночной стоимости объекта.
  • Вы не рискуете. Не получится оспорить кадастровую стоимость — вернем деньги.

Мы готовы взять на себя решение всех вопросов с комиссией при Росреестре, и при необходимости — в суде. Это простой способ снизить налог на недвижимость: производственное или офисное здание, торгово-развлекательный центр, коттеджный поселок, земельный участок, а также земельный участок, который находится в аренде.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая оказалась гораздо выше рыночной, можно оспаривать, в случае:

  • Выявления недостоверности исходных данных об объекте;
  • Реальная рыночная стоимость недвижимости была назначена в тот же день, когда определена кадастровая.

С 1 января 2019 года юридические лица, оспаривая кадастровую стоимость, могут сразу обратиться в суд или воспользоваться досудебным порядком оспаривания. Для этого нужно написать заявление в специальную комиссию по спорам о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при территориальном органе Росреестра. Если заявитель не согласен с решением комиссии, он может обратиться с административным иском в суд.

Для физических лиц порядок отличается. Они могут сразу обращаться в суд.

В зависимости от основания оспаривания, нужно предоставить либо документы о недостоверности исходных данных об объекте недвижимости, либо отчет об установлении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость.

Нужно учитывать, что суд назначит судебную экспертизу, которая должна будет установить рыночную стоимость объекта, а также проверить представленный истцом отчет об оценке недвижимости на соответствие требованиям законодательства.

Благодарственные письма

Срок оспаривания кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой стоимости имеют значение два вида сроков.

  • Первый из них – срок рассмотрения дела в инстанциях. Он составляет 30 дней для комиссии: по истечении этого срока она должна назначить заседание и вынести решение, сообщить о нем заявителю. Рассмотрение дела в суде занимает обычно от одного месяца.
  • Второй важный срок – период времени за который излишне уплаченные в качестве налогов денежные средства будут пересчитаны в счет будущих периодов. До недавнего времени лишь в случае исправления последствий технической ошибки налоговая база пересчитывалась. При другом основании оспаривания измененная кадастровая стоимость недвижимости начинала использовалась для исчисления налоговой базы только с текущего налогового периода.

Начиная с 01.01.2019 г. сведения о новой кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, будут учитывать при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. Это означает, что если заявление об оспаривании кадастровой стоимости, установленной в 2018 г., будет удовлетворено в 2019 г., то налоговые платежи станут пересчитывать с 2017 г. – с даты внесения кадастровой стоимости.

Благодаря новому закону положение налогоплательщика будет облегчено, а экономическая эффективность оспаривания завышенной кадастровой стоимости во многих случаях возрастет.

Снижаем кадастровую стоимость для собственников и арендаторов

Торговых и офисных центров

Промышленных и строительных предприятий

Крупных земельных участков, нежилых помещений и зданий

Коллективов коттеджных поселков и СНТ

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости для собственников

Государственным органам выгодно завышать кадастровую стоимость объектов недвижимости. А для владельцев это всегда связано с лишними расходами. Но многие забывают, что грамотная переоценка объекта способна снизить ежегодный налог на сумму до 50%. Таким образом можно оптимизировать налоговые платежи, снизить налоговую нагрузку.

Для того чтобы снизить кадастровую стоимость, нужно предоставить в комиссию при Росреестре объективный отчет о цене объекта. Если комиссия ответит отказом, то стоимость недвижимости можно пересмотреть в судебном порядке.

При проведении оценки недвижимости учитываются все факторы:

  • локализация объекта и окружающая инфраструктура;
  • год основания объекта;
  • параметры технического оснащения;
  • наличие или отсутствие обременений – арестов, сервитутов.

Каждый квартал вы платите налоги по завышенной кадастровой стоимости

Если оспорить кадастровую стоимости в 2020 году – вы будете выплачивать налоги по сниженной стоимости и экономить до 50%.

Бесплатно узнайте свою экономию на налогах за 2020 гг.

Узнайте, на каком основании снизить кадастровую стоимость, и как перестать платить высокие налоги

Кадастровая оценка — это не приговор. Если воспользоваться юридическими услугами в решении вопроса оспаривания кадастровой стоимости, то процесс не займет много времени, а результат придет без потери времени и сил.

Мы готовы взять на себя весь процесс пересмотра оценки, а вам останется лишь вовремя предоставлять нам необходимые документы.

Рассчитайте вашу экономию

*Наш практический опыт показывает, что в Москве и МО средний процент снижения кадастровой стоимости составляет 40%

Кадастровая стоимость после снижения

Рассчитано приблизительно на основе нашего опыта по данному региону

Экономия на налоге за 2020 гг.

Для более точного расчета отправьте заявку — и наш менеджер пришлет вам подробный расчет

217.546.001 рублей в год переплачивали собственники и арендаторы до обращения к нам

Посмотрите детали по каждому оспариванию

Величина снижения налога на имущество в 2017-2018 гг.: 29.893.830 рублей

Что нужно знать при оспаривании кадастровой стоимости?!

Представьте, что Вы руководите крупной, прибыльной и всем известной компанией. А если Вы таковой руководите, то пропускайте этот абзац и начинайте читать статью с середины.

У этой компании самый низкий налог на имущество и на землю. Подоходный налог и НДС. К примеру: везде нулевые ставки. Реальность?! Нет, – очевидная невероятность. Ну, если конечно Вы не из тех, кто не платит налоги, а потом скрывается от силовиков, уповая на то, что президент и страна плохие, а вот если бы ему власть в руки, то он показал бы, как надо.

Будем смотреть правде в лицо. Все организации минимизируют налоги как могут (термин оптимизация не используется намеренно, так как уже давно стал синонимом чего-то незаконного) Кто-то в рамках закона, кто-то “околозаконными” способами, а кто-то, как указано выше, не боится ничего.

А теперь представим, что государство не такое уж и плохое, и что есть немало законных, именно законных способов минимизации налогов и издержек.

Одним из таких способов является оспаривание кадастровой стоимости. Далее речь пойдёт о том, как именно оспорить кадастровую стоимость для целей снижения земельного налога, арендной платы или выкупа.

Как рассчитать экономию земельного налога или арендной платы?

Сначала необходимо понять, сколько можно будет сэкономить при оспаривании кадастровой стоимости и можно ли сэкономить вообще. Как показывает практика, не всем достаётся счастливый билет.

Для этого переходим по ссылке и в самом первом окне вводим кадастровый номер и контактные данные для расчёта приблизительной годовой экономии. Через какое-то время Вам перезвонит специалист и сообщит результат. Для Вас это совершенно бесплатно.

Если экономия всё же есть, и Вы решили самостоятельно оспаривать, следующим шагом будет определение даты, на которую будем производить рыночную оценку. Если же Вы считаете, что каждый должен заниматься своим делом, то доверьте эту работу профессионалам. Ведь если Вы неправильно определите дату оценки, придётся платить по-новой. Если оценщики, то они заплатят за всё из своего кармана.

Дата определения кадастровой стоимости.

Дата, на которую мы будем производить рыночную оценку, должна совпадать с датой, по состоянию на которую был сформирован реестр земельных участков при кадастровой оценке. Если участок поставлен на кадастровый учёт после даты формирования реестра, датой оценки будет дата постановки на кадастровый учёт или дата изменения его качественных и / или количественных характеристик.

Если говорить о Воронежской области, то исходя из действующей кадастровой оценки датой формирования реестра является первое января 2014 года.

Как выбрать организацию для оспаривания кадастровой стоимости?

С датой определились, далее необходимо выбрать оценочную компанию, которая проведёт рыночную оценку в соответствии со всеми нормативными актами и федеральными стандартами оценки (ФСО)

У такой оценочной компании должен быть опыт в подготовке отчётов для целей оспаривания кадастровой стоимости. А, как результат, успешное прохождение данного отчёта через комиссию при Росреестре и областной суд.

Если говорить о комиссии, размер рыночной стоимости, который определили оценщики в отчёте об оценке, должен быть принят комиссией и внесён в единый государственный реестр кадастра недвижимости (ЕГРКН)

Если говорить о суде, то его решением должна быть установлена кадастровая стоимость, максимум отличающаяся от указанной в отчёте на 5-10%, а лучше такая, которая указана в отчёте об оценке.

В результате анализа опыта оценщиков и выявления расхождения кадастровой и установленной рыночной больше чем на 10%, стоит задуматься об объективности той оценки, которую Вам дали данные оценщики и, возможно, воспользоваться услугами других.

При поиске оценочной организации обязательно поинтересуйтесь, входит ли в озвученную Вам стоимость оценки проведение экспертизы в саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик. Если да, то уточните, какая именно экспертиза туда входит. Нам нужна экспертиза на подтверждение стоимости или, как её ещё называют, стоимостная.

На что обратить внимание при оспаривании кадастровой стоимости?

Оценочную организацию выбрали, приступаем к проверке отчёта об оценке. Да, именно самостоятельной проверке.

Оценщики – такие люди, для которых важны больше цифры, чем смысл текста. Поверьте, я знаю о чём говорю. Мы работаем с большим количеством оценщиков и каждый отчет проверяем по 3 раза. И каждый раз даже за собой находим ошибки. Поэтому в обязательном порядке, чтобы Вам не отказали из-за банальной опечатки, проверяйте подготовленный оценщиками отчёт.

Отчёт проверили, экспертизу получили, сформировали пакет документов в соответствии со статьей 24.18 закона “Об оценочной деятельности” и подали заявление в комиссию.

Необязательно обращаться в комиссию лишь собственникам или арендаторам земельных участков – физическим лицам. Для юридических лиц обращение в комиссию является обязательным.

Через какое-то время комиссия назначит дату проведения заседания, в том числе, и по Вашему заявлению и обяжет обеспечить явку полномочного представителя. Скажу так, что в настоящий момент не вижу смысла посещения этого “цирка бюрократии” именно в Воронеже. Так как по неофициальным, конечно же, данным, есть распоряжение, по которому по всем поступившим заявлениям выносят отказ. Вне зависимости от качества предоставленного отчёта.

В других регионах, таких как Тамбов и Самара, ситуация обстоит лучшим образом. Там удовлетворяют заявления, поданные в комиссию, в соотношении: на 10 удовлетворённых дел приходится 90 отказных. И эти отказные связаны непосредственно с ошибками, о которых я частично написал выше и неправильным применением корректировок.

Итак, мы получили отрицательное решение комиссии, и теперь пришла пора подготовить иск в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

По новым правилам, пришедшим к нам с принятием Кодекса административного судопроизводства (КАС), административный иск к административному ответчику подаётся в соответствии с перечнем документов, указанных в статье 24.18 закона об оценке, плюс отказ из комиссии.

Практика показывает, что ещё необходимо приложить кадастровый паспорт, акт об установлении кадастровой стоимости (в случае отличия даты оценки от даты формирования перечня), и особым условием являются полномочия представителя, прописанные в приложенной к иску доверенности.

Иск в суде должен быть рассмотрен в течение двух месяцев, но, как показывает практика, на деле всё совершенно иначе.

Любой судья – сам себе закон, и рассматривать дело может гораздо дольше, чем положенные два месяца. Кроме того, неизвестно, какие дополнительные доказательства ему взбредёт в голову затребовать от Вас.

А если суду вдруг почудится, что всех Ваших доводов и доказательств недостаточно для вынесения решения, он по своему убеждению назначит судебную экспертизу в ВРЦСЭ (Воронежском региональном центре судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ) Стоимость такой экспертизы составляет около 20 тысяч рублей за один земельный участок. Ничего не имею против данной экспертной компании и против её экспертов, но фактическое отсутствие альтернативы очень сильно удручает.

В большинстве случаев попытки назначить свою экспертную организацию не увенчаются успехом. Суд назначает выше указанную экспертную организацию и возлагает обязанность оплаты экспертизы на Вас, вне зависимости от того, чья была инициатива в её проведении.

Это обычный порядок, который Вас ждёт, если не знать нюансов ведения подобного судебного процесса. В нашей практике есть случаи вынесения решения в пользу Клиента с проведением экспертизы в заявленном нами экспертном учреждении, за меньшие деньги, чем в ВРЦСЭ. Также есть опыт получения решения суда вообще без проведения судебной экспертизы.

Дальше всё просто. Получили решение, внесли указанную в нём стоимость в ЕГРКН и получили экономию.

В принципе, всё просто. Но почему-то при самостоятельном проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости результат, о котором говорили оценщики на сайте, оказался не таким уж экономным, а значительно пессимистичнее прогнозов.

Почему? Да потому, что возвращаясь к началу статьи, мы понимаем, что каждый должен заниматься своим делом. И то, на чём специализируются одни, проводя порой по несколько судебных заседаний в день, сложно для освоения другим и, тем более, в рамках одного судебного процесса.

Тут и возникают трудности принятия решения, которые ведут к добровольному расставанию руководителя или собственника с прибылью фирмы. Ведь чистую экономию мы можем смело считать прибылью компании.

Снижать кадастровую стоимость самим или довериться профессионалам?!

Принять окончательное решение, работать самим или довериться профессионалам, всегда даётся сложно. Для этого нужны серьёзные аргументы и хорошие рекомендации.

Нашими услугами воспользовались такие компании, как: “Домостроительный Комбинат” и “Молвест”, результат – значительное снижение кадастровой стоимости и экономия до нескольких десятков миллионов рублей.

Кроме того, сейчас на территории Воронежской области проходит переоценка кадастровой стоимости и, вероятнее всего, с нового 2016 года размер налога, выкупной стоимости и арендной платы увеличатся.

Если Вы прочитали настоящую статью как раз в тот момент, когда вопрос оспаривания кадастровой стоимости как говорится “висит в воздухе”, можете не затягивать, а сразу же позвонить по телефону, указанному в шапке сайта, и назначить встречу.

Нюансы оспаривания комиссией кадастровой стоимости в Москве

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости принимает заявки от владельцев недвижимости, которые недовольны произведенной оценкой. Это происходит зачастую в тех случаях, когда кадастровый показатель превосходит рыночный.

Поскольку это влияет на налогообложение и формирует сумму налога, величину государственного сбора, произведение переоценки весьма актуально на фоне нововведений, принятых в 2017 году.

Особенности кадастровой стоимости

В ноябре 2016 года было принято решение формировать налог на имущество в Москве, используя оценку кадастровой экспертизы. Данной системой в настоящее время пользуется более 20 регионов страны. Ожидается, что к 2019 году вся страна перейдет на новый режим образования имущественного налога.

В настоящее время по всей Московской области происходит оспаривание более 43% процентов проведенных экспертиз. Поскольку определение данного показателя зависит от конкретных факторов, меняющихся со временем, необходимо регулярно производить переоценку, которая покажет актуальную денежную величину.

С этой целью законодательством установлены временные рамки, которые соблюдаются экспертами. Так, переоценку нужно проводить не менее одного раза в пять лет, но и не более раза в 2-3 года (в зависимости от региона регистрации недвижимости).

Владелец имущества должен помнить, что кадастровый показатель не является достаточно объективным и гибким. Он не учитывает состояние рынка недвижимости, баланс предложения и спроса, а также платежеспособность населения.

Всё это формирует рыночную стоимость, которая считается более оптимальной и реальной. Однако первая величина определяет формирование суммы налога, который насчитывается ежегодно налогоплательщикам, являющимся владельцами недвижимости.

Произведением экспертизы занимаются независимые специалисты, которые осуществляют процедуру в определенные сроки по требованию налогоплательщика.

Разница между кадастровым и рыночным показателем в Москве

Рыночная стоимость представляет собой более объективный показатель, поскольку отражает состояние рынка и платежеспособность населения, которая влияет на формирование стоимости жилья в различных регионах.

Зачастую кадастровый показатель значительно ниже рыночного, поскольку учитывает меньшее количество факторов и определяет сумму, затраченную на постройку жилья. В таком случае следует понимать, что рыночная сумма не может и не должна быть меньше первой. Если это происходит, то владельцу недвижимости следует немедленно обратиться к услуги переоценки.

Существуют ситуации, при которых показатели равны, но такое случается преимущественно в отношении старых домов, которые не представляют особой ценности при продаже по каким-либо причинам.

Величина показателя в Москве и МО

Основной проблемой Москвы и области является то, что кадастровая стоимость в значительной степени превышает рыночную. К примеру, в Московской области её показатель завышен в среднем в три раза.

Тем не менее, наблюдается и сильный разброс цен, который зависит не только от близости различных инфраструктур, но и расположения наиболее востребованной транспортной сети столицы – метро.

Статистика по Москве показывает, что наибольшая переплата наблюдается в центре, где один квадратный метр участка стоит 190 000 рублей. Подобные показатели приводят к тому, что налогоплательщики платят намного больше, чем должны, исходя из рыночной стоимости.

На фоне подобной ситуации значительно участились ситуации, при которых переоценка необходима уже на ином уровне.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Процедура оспаривания может производиться через комиссию Росреестра или суд. В каждом из случаев существует свой алгоритм действий, которому необходимо следовать, чтобы добиться желаемого результата.

Порядок действий с комиссией:

  • предварительный сбор всех необходимых документов для подачи на рассмотрение;
  • оценка рыночной стоимости объекта налогообложения;
  • изучение результатов экспертизы;
  • вынесение решения по конкретному делу.

Способы снижения кадастровой стоимости

Рассмотрение оценки и её снижение происходит чаще всего в суде. Это случается из-за того, что большая часть произведенного анализа не является актуальной на фоне постоянно меняющегося состояния рынка, платежеспособности населения и иных немаловажных факторов.

Процесс оспаривания в суде – это трудоемкая процедура, которая требует сил и времени. В её процессе владелец недвижимости столкнется с необходимостью переоценки рыночной стоимости объекта налогообложения, подачи соответствующего заявления в Росреестр и сбора пакета требующихся документов.

Этапы оспаривания включают в себя:

  • оценку недвижимости;
  • работу комиссии, которая рассматривает споры, касающиеся кадастровой стоимости;
  • обращение в суд при вынесении отрицательного решения.

Заключение

Процедура оспаривания кадастровой стоимости получила в последнее время высокую популярность. Это обусловливается тем, что оценка анализа, производимого независимыми экспертами, в большинстве своем необъективна и неактуальна.

Кадастровый показатель влияет на формирование имущественного налога, что приводит к предсказуемой реакции населения. В настоящее время более 40% процентов результатов произведенной экспертизы оспаривается в судебном порядке.

Ссылка на основную публикацию