Изменения в долевом строительстве за 2020 год — что необходимо знать

Долевое строительство что нужно знать в 2020 году

Что нужно знать о долевом строительстве в 2020 году

Долевое строительство сегодня работает по тому же принципу. Застройщику не приходится брать банковский кредит для строительства, дом возводится на средства, вложенные дольщиками. Пока идет строительство, есть возможность выкупить жилье за разумную цену. Разница между стоимостью готового жилья и строящегося достигает 40%. Кто откажется купить квартиру в два раза дешевле?

  1. Отсрочка сдачи объекта в эксплуатацию. Причин для этого достаточно — нет материалов для завершения стройки, подрядчик не имеет средств для продолжения строительства. Обычно проблемы со сроками сдачи в эксплуатацию начинаются, когда подрядчик не желает привлекать собственные средства для завершения строительства.
  2. В случае когда договор составлен расплывчато, дольщика могут попросить доплатить сумму сверх договора. Перед заключением договора на участие в долевом строительстве нужно проконсультироваться с юристом.
  3. Проблема с регистрацией прав собственника на квартиру, приобретенную в долевом участии строительства. Здесь вина также лежит на застройщике. Решается вопрос в судебном порядке.

Долевое строительство что нужно знать в 2020 году

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

  • максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
  • дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
  • стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
  • подсудность при разрешении возникающих споров.

Что нужно знать о долевом строительстве в 2020 году

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2020 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2020 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

  • к 1 июля 2020 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
  • с 01 июля 2020 по 30 июля 2020 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
  • с 01 июля 2020 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Что нужно знать, вступая в долевое строительство

Согласно статье 53 Градостроительного кодекса РФ, в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство, должен проводитьсяконтроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства.

Если застройщик игнорирует обязательные требования градостроительного законодательства, недолжным образом осуществляет строительный контроль, то основной задачей инспекции является выявление подобных фактов и принятие всех возможных мер в рамках отведенных полномочий по недопущению продолжения строительства данных объектов до устранения выявленных нарушений. Крайняя мера – направление искового заявления в суд об административном приостановлении деятельности лица, осуществляющего строительство.

Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2020 году

  • Застройщик имеет полное право привлекать денежные средства дольщиков для возведения многоквартирного дома.
  • Застройщик может требовать оплату за свой труд. При этом если дольщик не вносит платежи вовремя, то ему могут начислять пени. Такие действия не являются нарушением российского законодательства.
  • Возможно судебное решение вопрос, если иначе действовать не получается.

Если вы решили стать дольщиком, то вам необходимо знать обо всех нюансах. В долевом строительстве есть множество моментов, которые нужно учитывать. Для того чтобы построить дом, застройщик привлекает средства физических или юридических лиц, которые, в свою очередь, заинтересованы в этой постройке. Таким образом, получается, что дольщиками могут стать обычные граждане, которые хотят купить квартиру еще на стадии строительства дома, или же компании, которые покупает сразу несколько квартир. Сам застройщик и владелец земельного участка также являются участниками долевого строительства.

Изменения в долевом строительстве за 2020 год

Договор долевого участия что нужно знать Так, согласно данным Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) количество объектов, долевое строительство которых осуществляется с нарушением сроков, составило 17. К ним отнесены: в г. Каким образом производится поверка счетчиков на воду без их снятия на дому? Правила

  • Нельзя что-либо менять в перепланировке жилищных условий, если они могут способствовать разрушению самого здания, в котором находится квартира. Нельзя загораживать вентиляционные отверстия. Категорически запрещается ломать межкомнатные и наружные стены. В противном случае это будет считаться грубым нарушением действующих правил. Некоторые люди по тем или иным причинам берут на себя смелость заниматься перепланировкой комнат. Это делать категорически запрещено. Нужно соглашаться с тем, что предлагает застройщик, либо еще на этапе принятия решения отказываться от предложения. Если имеются какие-либо недостатки в технической документации, здании или сооружении, дольщик должен воспользоваться гарантийным случаем.
  • Соблюдение правил противопожарной безопасности является одним из самых основных требований. Находясь в квартире, нужно быть предельно внимательным к собственным действиям, следить за исправностью электроприборов. В местах прокладки электропроводки нельзя совершать дополнительных действий. Обязательно нужно помнить о том, что пожары, чаще всего, случаются по невнимательности самого человека. Нельзя оставлять без внимания работающую стиральную машину, включенный электрочайник или утюг. Все это чревато неприятными и опасными последствиями.
  • Не рекомендуется в чем-либо ущемлять права других жильцов. Это правило касается соседей, которые живут в одном доме. Невозможно, находясь в таких условиях, думать только о себе. Общественный порядок обязательно накладывает на личность определенные обязательства. Например, возбраняется громко прослушивать музыку после 23-х часов вечера, создавать шум, производить ремонтные работы или громко петь песни. Температура воздуха должна соответствовать санитарным нормам.
  • Категорически возбраняется использовать жилое помещение под офисы на дому или в качестве склада для хранения вещей и оборудования. Нельзя создавать электротепловую перегрузку, которая может привести к короткому замыканию. Подобные действия влекут за собой определенную степень ответственности.

214 фз – изменения в 2020 году

В 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков . Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет . Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации. Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом , а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках , на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения. Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г., оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ – с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире. При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее. Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд . Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам. То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег. Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем. Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!

Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д., дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Читайте также:  Программа помощи ипотечным заемщикам в 2020

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Изменения в долевом строительстве за 2020 год — что необходимо знать

Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2019 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неподъемной тратой для большинства российский семей.

Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.

Наиболее рациональным решением будет принятие участие в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.

В 2019 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.

Немного из истории

Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.

Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.

Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство за счет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.

Условия для дольщиков

Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:

  1. Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть более чем в 2 раза дороже строящихся квартир.
  2. Возможность оформления рассрочки. Дольщик имеет право вносить оплату за недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
  3. Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно устанавливать планировку своей квартиры. Это позволит в будущем значительно сэкономить средства на ремонте и перепланировке.

Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.

Риски

Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:

  1. Отсрочка сдачи квартир дольщикам. Не всегда строительство удается закончить в поставленные сроки. Причин задержек может быть много — от задержки материалов до недостатка средств для строительства. Решить проблему можно довольно просто — привлечь средства самого застройщика. Но не все готовы идти на это. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере денежных средств дольщиком.
  2. Неправильное заключение договора может значительно увеличить затраты физического лица при покупке квартиры. Если в документе есть какие-то неточности или присутствует не вся информация о сделке, дольщика могут попросить доплатить определенную сумму для получения недвижимости в эксплуатацию. Именно поэтому необходимо максимально ответственно отнестись к оформлению документов. Если опыта в этом недостаточно, лучше воспользоваться услугами специалистов.

Выше были перечислены только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться дольщики. В действительности их может быть гораздо больше.

Заключение договора

Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Объект строительства. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: полное наименование, тип здания, количество этажей и квартир и иные данные, которые позволят идентифицировать объект.
  2. Права и обязанности обеих сторон договора. Чем более подробно они будут описаны в документе, тем меньше недоразумений может возникнуть.
  3. Сроки строительства.
  4. Точная дата передачи квартир дольщикам в эксплуатацию.
  5. Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
  6. Цена объекта, условия и сроки ее уплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые расходы на строительство, но и вознаграждение застройщика за работу. Стоимость может быть выплачена единовременным платежом или в рассрочку.
  7. Данные о регистрации договора в Реестре.

Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:

  1. Предлагают сделку на основе иных документов (купли-продажи, займа и т. д.).
  2. Ставят подозрительно низкую стоимость объекта.
  3. Искажают факты, предоставляют недостоверную информацию об объекте недвижимости.

Нововведения

Как уже было сказано выше, в 2019 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.

Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.

Кроме того, был изменен порядок определения точной цены недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую дольщик платит застройщику для строительства жилого объекта. Она могла включать в себя стоимость строительных работ и индивидуальных услуг партнера.

Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.

Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.

Выставлены и новые требования к самим застройщикам. Они должны получить заключение от Министерства строительства на участие в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на ведение такого рода деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Министерство строительства с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки составляет не более 30 календарных дней.

Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.

Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2019 год можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.

Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы

Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Как правильно составить договор, как обойти все подводные камни и сделать риски минимальными, расскажем в этой статье.

Изменения с 2019 года

С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства.

С этого же года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.

Ожидается, что новая схема постепенно отменит ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.

Другие изменения о долевом участии с 2019 года:

Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство

Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства

Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит

Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.

Как выбрать застройщика в 2020 году

Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.

На что необходимо обратить пристальное внимание:

Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании

Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит

Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании

На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.

Обязательно поищите отзывы о компании в Интернете

Заключение договора долевого участия

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.

Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.

В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.

Что должен содержать договор:

Цена договора, сроки и порядок расчетов

Срок ввода дома в эксплуатацию

Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи)

Гарантийный срок дома (обычно 5 лет)

Полные реквизиты сторон

Регистрация в Росреестре

Как было сказано выше, чтоб договор вступил в силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.

Для регистрации необходимо прийти в МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Там же заполнить заявление на регистрацию договора. Оплатить госпошлину и предоставить необходимые документы.

Дольщику понадобится взять с собой паспорт гражданина РФ и квитанцию об оплате госпошлины.

Передача прав по ДДУ

После того, как дом сдан в эксплуатацию, происходит передача объекта по ДДУ. Застройщик должен пригласить дольщика для передачи ключей, и подписания Акта приема – передачи квартиры.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.

Читайте также:  Продажа подаренной квартиры: менее 3 лет в собственности

Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:

Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах

Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией

Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.

Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214

В Федеральном законе от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.

Взыскание неустойки и возврат денег

В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.

Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.

Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.

В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.

Как стать участником?

Дольщиками (участниками) долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Главное условие – наличие необходимой денежной суммы.

Чтоб стать участником ДДУ надо сделать всего лишь пять шагов:

Выбрать компанию – застройщика, узнать все о ее деятельности, посмотреть завершенные ею объекты

Изучить и проверить документацию застройщика

Внимательно ознакомиться с проектом договора о долевом участии. По возможности показать проект юристу

Заключить ДДУ, зарегистрировать его в Росеестре

Произвести оплату своих обязательств на основании договора долевого участия.

Доводилось ли Вам приобретать жилье по ДДУ? С какими трудностями пришлось столкнуться? Поделитесь в комментариях, Ваш опыт будет очень полезен другим.

Требования К Застройщику В 2020 Году

Реформа законодательства о долевом строительстве в 2020 году

С 1 июля 2020 года привлечение застройщиком средств граждан на свой расчетный счет независимо от даты получения разрешения на строительство и даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве является невозможным — банки будут осуществлять ключевую роль по контролю за действиями застройщика.

Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.

Требования К Застройщику В 2020 Году

— степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта).

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан. Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения. Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

  • с 1 июля 2020 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
  • приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
  • уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Требования К Застройщику В 2020 Году

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

Осенью 2020 года механизм страхования ответственности застройщика был заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2 % от каждого договора. Фонд создан для достройки объектов за компаниями-банкротами.

Требования К Застройщику В 2020 Году

  • Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков;
  • Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках;
  • Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.);
  • Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.
  • Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
  • Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета;
  • Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство — новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ;
  • Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика;
  • Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости;
  • Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК;
  • Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков

Новыми правилами введено понятие проектного финансирования строительства. Теперь застройщики обязаны привлекать для работы над возведением объекта уполномоченные банки. Они становятся полноценными участниками процесса наряду с покупателями квартир и застройщиком.

  • оплата процентов, основной суммы долга по целевым кредитам и любые другие платежи по кредитному договору (пп. 10 п. 1 ст. 18 №214-ФЗ);
  • расчётные платежи по целевым займам (пп. 10 п. 1 ст. 18 Закона);
  • расчёты, связанные с содержанием помещения после ввода дома в эксплуатацию (включая содержание машино-мест, плату за коммунальные услуги). При условии, что право собственности на эти объекты ещё не зарегистрировано дольщиками (пп. 19.1 п. 1 ст. 18 Закона);
  • открытие депозитного счёта в том же банке и размещение на нём денежных средств, которые в данный момент находятся в свободном доступе. При условии, что все они будут возвращены на расчётный счёт, включая не только основную сумму, но и проценты, начисленные на депозит по тарифам банка (пп. 12 п. 1 ст. 18 Закона).

Проекты АО ДОНСТРОЙ

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2020 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2020 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Отказ от ДДУ в 2020 году – последствия для покупателей

  1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Долевое участие в строительстве

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2020 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Долевое строительство: изменения на 2020 год – что будет с рынком

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. ( https://www.consultant.ru/law/hotdocs/56203.html ).

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Проекты АО ДОНСТРОЙ

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2020 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

Изменения в законодательство о долевом строительстве в 2020 году

С 1 июля 2020 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

Однако, с 2020 года отменены требования об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком , а также об ограничении территории одним или несколькими разрешения на строительство в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Читайте также:  Взаимодействие управляющих служб с ТСЖ и другими организациями

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может. А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Законе о долевом строительстве: основное в 2020 году

Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.

Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.

Закон о долевом участии в строительстве 2020 года – изменения с 1 июля

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2020 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний. Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников. Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог. Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

Закон о долевом строительстве в 2020 году

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2020, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

  • истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
  • нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
  • просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
  • требование прокурора.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года. На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны. Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

  1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
  2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

Законодатель предусмотрел ряд запросов, предъявляемых к долевому строительству. Кроме того, требования адресуются к работе застройщика и его документации. Сам процесс регулирует N214-ФЗ.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ. Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи. ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

  1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
  2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
  3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
  4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
  5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
  6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Аннуляция ДДУ, по мнению чиновников, обезопасит вложенные деньги дольщиков. Сделки будут прозрачными и легальными. Но эта мера принесет некоторые помехи для застройщиков.

С 1.07.2018 начались изменения, которые продолжились до 30.06.2019. Это переходный период.

С 1.07.2019 договоры на стадии строительства будут оформляться через специальные счета. Их открывает банк. Они называются экроу-счетами. Получить денежные средства с них застройщик может, но при условии того, что он закончил строительство объекта, сдал его вовремя. Дольщики получили жилые помещения, а также их зарегистрировали. Этой процедурой занимается Росреестр.

Изменения в законе по ДДУ:

  1. Строительная фирма, принявшая на себя обязательство по возведению дома, учитывает денежные средства от дольщиков и понесенные в процессе возведения объекта расходы по отдельным статьям.
  2. Экроу-счета находятся в банке – кредиторе, который контролирует их расходование. В частности, он не дает согласие на перечисление денежных средств в нецелевом порядке.
  • для взыскания убытков дольщики первоначально обращаются непосредственно к застройщику, а потом к его учредителю;
  • список причин внеплановых проверок со стороны контролирующих органов, увеличен.

Экроу-счета: понятие

Экроу-счет находится в банке. Он предназначается для хранения денежных средств граждан на все время, пока строится многоквартирный дом. Денежные средства, размещенные на счете, могут быть переданы застройщику только в случае, если его обязанности перед дольщиками будет выполнено. Экро-счету посвящена глава 860.7 ГК РФ. При проектном финансировании такой счет выступает неотъемлемой частью кредитования застройщиков.

В настоящее время утверждено более пятидесяти российских банков, имеющих право на привлечение экроу-счетов. К следующему году планируется, что более 90% продаж по долевому участию будут осуществляться именно по этой схеме.

Строительство и экро-счета:

  1. Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.
  2. Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
  3. Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу – счетов.
  4. После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.

Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам. Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.

К чему приготовиться строителям?

Изменение требований к строительным фирмам произошло в 2018. Теперь, для того, чтобы начать строительство, фирма обязана отвечать критериям:

  1. На его счете в банке должно быть не меньше 10% от планируемой цены всей застройки.
  2. Фирма имеет солидный опыт строительных работ в области многоквартирного строительства не менее трех лет. Площадь строительных объектов, уже сданных ею в эксплуатацию, не должна быть меньше десяти тысяч кв.м.
  3. Строительная фирма не должны быть должником по имеющимся займам.

В нынешнем году прогнозируется уменьшение количества строительных фирм. Следовательно, будут уменьшены и темпы строительства. И это логично. Если компания просрочила время ввода дома в эксплуатацию более чем на три месяца, она не может планировать постройку нового объекта по ДДУ. Таким образом, новый механизм работы через экроу-счета призван исключить появление новых вкладчиков, которых обманул застройщик.

Контролировать сделку между строителем и гражданами будет банк, который может наложить запрет на проведение транзакций, связанных с тратами денежных средств в нецелевом порядке. Финансы дольщиков будут находиться на экроу-счетах, надежно защищаться. А возвращаться через Агентство по страхованию вкладов.

Кроме кредитных учреждений, возведение домов также контролируется государством. Оно в лице уполномоченных органов закрепило правовые требования, предъявляемые к застройщикам.

Минстрой уполномочен государством снимать, назначать руководителя надзорного органа. А те, кто руководит строительными фирмами, в случае нарушения закона будут нести ответственность солидарного вида перед населением.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Ссылка на основную публикацию