Аренда земли: выгодно или накладно

Задача не из легких: если земельный участок в аренде, можно ли его купить или продать?

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Переуступка права на арендованную землю

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть как безвозмездной, так и за деньги.

Во втором случае, с полученной суммы придется заплатить налог (подробнее о налогообложении при сделках купли-продажи земельного участка мы рассказывали в отдельном материале). Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен. Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде. Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Процедура заключения сделки

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

  1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
  2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
  3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
  4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
  5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

  • Заявление о желании выкупить арендованный участок.
  • Договор аренды на эту землю.
  • План участка, который составляет кадастровая служба.
  • Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

На что обратить внимание при покупке?

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

  1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
  2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
  3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
  4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
  5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Документы, предоставляемые продавцом

Документы, которые должен предоставить продавец могут быть двух видов:

    Правоустанавливающие – это те, на основании которых выдаются правудостоверяющие документы, перечень которых описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ».

  1. акт приема-передачи земли, дарение, договор купли-продажи, приватизация и так далее;
  2. вступившее в силу решение суда, в том числе утвержденное судом мировое соглашение;
  3. свидетельство на право наследования;
  4. распоряжения, постановления, акты органов власти, местного самоуправления о выделении земельного надела.
  • Правоудостоверяющие документы.

    1. свидетельство права собственности на землю с обязательно приложенным к нему, кадастровым планом надела;
    2. свидетельство на право пожизненного владения землей;
    3. свидетельство о бессрочном пользовании земельным наделом;
    4. государственный акт права собственности на участок наследуемого владения пожизненно или бессрочно.
  • Что касается покупателя, то от него требуется только документ удостоверяющий личность (паспорт).

    О полном перечне документов, которые понадобятся для заключения типовой сделки купли-продажи земельного участка, мы рассказывали в отдельном материале, а какие бумаги нужны будут для купли и продажи ЗУ с домом, узнаете здесь.

    Составление договора

    Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.

    Описание основных пунктов

    Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

    Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

    1. точное расположение участка, который предполагается купить;
    2. площадь надела земли;
    3. кадастровый номер;
    4. целевое назначение и категория земельного участка;
    5. подтвержденное документально разрешение на использование;
    6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

    Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

    К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

    • кадастровый паспорт на участок;
    • описание земельного надела;
    • платежный график;
    • свидетельство о государственной регистрации права.

    Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

    • протокол разногласий, если таковые имеются;
    • акт приема-передачи участка земли;
    • дополнительные соглашения;
    • протокол о согласовании разногласий.

    Определение стоимости надела

    Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел. Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

    Требуется ли нотариальное заверение?

    Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

    О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

    Регистрация недвижимости

    Согласно закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и приказа Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, в регистрирующий орган нужно предоставить:

    1. заявление;
    2. договор купли-продажи земли, как документ, который удостоверяет переход права собственности;
    3. акт приема-передачи участка;
    4. иные документы, необходимые в силу закона Российской Федерации;
    5. документ об уплате госпошлины – по желанию (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).

    Подробнее о том, как оформляется регистрация сделки купли-продажи ЗУ через МФЦ и Росреестр, мы рассказываем в отдельном материале.

    Стоимость и сроки

    До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

    В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

    Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

    Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).

    Полезное видео

    Смотрите видео о выкупе арендованного земельного участка. Комментарий юриста по земельному праву:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Договор аренды земельного участка долгосрочный

    Арендодатель. Аренда и собственность. Сведения об участке. Условия договора. Расторжение договора. Ответственность и разрешение споров.

    Обратите внимание! Размер цены может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.
    Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.

    При каких условиях предоставляется земля?

    К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.
    Дополнительными же являются все остальные, которые вносятся в договор по решению сторон, но обязательными не являются.

    Долгосрочная аренда земли предоставляется только с учетом правил и условий, прописанных в законодательстве. При таком оформлении физлица или компании обладают правом выкупить участок.

    Читайте также:  Техосмотр для ОСАГО: стоимость и необходимость в прохождении

    Если договор заключается с юридическими лицами, комплексно осваивающими территорию, а также с юридическими лицами, строящими жилье экономического класса, то арендная плата не может быть выше земельного налога.

    Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

    Аренда земли: выгодно или накладно

    Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

    Очень важно убедиться в том, что ЗУ не обременен никакими правами третьих лиц: не заложен, не арестован, не сдан еще кому-нибудь в аренду, не имеет сервитутов. Также участок не должен быть ограничен государством в обороте.

    Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории.

    Приложение 7. Договор долгосрочной аренды земельного участка

    Земля может принадлежать как частному лицу, так и государству. Оба режима собственности дают возможность оформить аренду. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, происходит с некоторыми нюансами.

    Ее продолжительность зависит от цели использования земельного участка. На максимально долгий срок (49 лет) можно арендовать землю под линейные объекты (газопровод, ЛЭП и др.), для аграрного производства, фермерского хозяйства, а также, если на участке есть дом, здание или другая капитальная постройка.

    На участке хочется построить дом. Если дом будет строиться на продажу, зачем выкупать землю, тем более, что сейчас это совсем недешево? Если дом строится для собственного проживания, землю лучше выкупить у собственника.

    В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

    Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

    Государственная регистрация договора аренды — процесс достаточно энергоемкий, так как требует достаточно серьезной подготовки.

    Во избежание проблем, в аренду нужно брать не абстрактную землю, а полностью сформированный земельный участок, состоящий на кадастровом учете.

    Государственная регистрация договора аренды — процесс достаточно энергоемкий, так как требует достаточно серьезной подготовки.

    Во избежание проблем, в аренду нужно брать не абстрактную землю, а полностью сформированный земельный участок, состоящий на кадастровом учете.

    Бывает краткосрочная и долгосрочная аренда. При краткосрочной аренде договор сроком от 3 до 5 лет. Если стороны придут к соглашению, его можно продлить, заключив новое соглашение или подписав дополнительное соглашение к ранее действовавшему.

    Пошаговая инструкция по процедуре долгосрочной аренды земли на 49 лет

    В ст. 19 ЗК РФ дано определение муниципальных земель. Это участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администрации муниципальных образований. Большинство из них необходимо для того, чтобы обеспечить это поселение коммуникациями и инфраструктурой.

    Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах.

    Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

    При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. Будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

    Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю.

    Так как внесение сведений в Единый государственный реестр прав является юридически значимым действием, то за его осуществление должна быть внесена государственная пошлина.

    Налоговый Кодекс Российской Федерации установил, каким должен быть размер этой выплаты в государственную казну для юридических и физических лиц.

    Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что по земельному участку, являющемуся предметом договора, не имеется земельных и иных имущественных споров.

    Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды — п. 2 ст. 614 ГК РФ).

    Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

    Данное заявление при наличии нотариального удостоверения доступно подать одному участнику сделки или доверенному лицу.

    Обременения земельного участка, установленные до заключения настоящего договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и соответствующими договорами.

    На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.
    Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.

    Особенности проведения аукциона

    В случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1 договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемого отказа.

    При отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 4.1, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора в письменной форме.

    В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

    Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

    В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство.

    Как узнать кому принадлежит земельный участок и получить всю информацию о земельных собственниках — читайте в этой статье.

    Что выгоднее – арендовать или выкупать землю?

    У многих компаний не оформлены земельные участки. Приватизировались, но землю не оформили. Кто и в какой срок должен оформить земельный участок? В соответствии с Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.

    1. У многих компаний не оформлены земельные участки. Приватизировались, но землю не оформили. Кто и в какой срок должен оформить земельный участок?

    В соответствии с Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 января 2006 года.

    2. Этапы и сроки оформления.
    Процедура оформления земельного участка включает в себя следующие действия:

  • топосъемка земельного участка;
  • подготовка проекта границ (выкопировки) участка;
  • проведение геодезических работ;
  • утверждение проекта границ в земельном комитете, комитете по градостроительству и архитектуре, у главы администрации;
  • согласование проекта границ в комитете по управлению имуществом;
  • оформление межевого дела (согласование границ земельного участка с собственниками смежных участков);
  • постановка земельного участка на кадастровый учет;
  • заключение договора аренды или купли-продажи;
  • регистрация права в регистрационной палате.
    Вышеуказанная процедура оформления земельного участка занимает 6-10 месяцев, в зависимости быстроты прохождения документов по разным инстанциям.

    3. Ограничения и обременения.
    В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в собственность не могут быть приобретены земельные участки из состава земель:

  • сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
  • зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
  • водоохранного и санитарно-защитного назначения;
  • общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);
  • транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
  • предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
    Указанные земли могут быть предоставлены только в аренду.
    В случае нахождения на участке различных коммуникаций (газопровод, теплопровод, линии электропередач, связи и т.п.), на них накладывается обременение – публичный сервитут, означающий то, что соответствующие организации могут беспрепятственно проходить на участок для проверки и устранения неисправностей коммуникаций.

    4. Ставки выкупа и аренды земли.
    Расчет стоимости выкупа земли по Санкт-Петербургу регулируется Законом Санкт-Петербурга от 29 декабря 2004 г. № 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге». Размер арендной платы за землю в Санкт-Петербурге регулируется Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки».

    Размер арендной платы рассчитывается по специальной формуле и зависит от площади участка, зоны градостроительной ценности, в которой находится участок, функционального использования территории, определяемого по основному виду деятельности арендатора. Кроме того, существуют различные коэффициенты, увеличивающие, либо уменьшающие арендную плату.

    Цена выкупа земельного участка в Петербурге составляет девятикратный размер ставки земельного налога. Ставки земельного налога различны и зависят от административного района и зоны градостроительной ценности территории. Таким образом, ответ на вопрос о том, что предпочтительнее выкуп или аренда земельного участка, зависит от многих факторов и определяется индивидуально для каждого участка. Чем больше по площади земельный участок, и чем дальше он расположен от центра города, тем меньше цена выкупа земли и ставка аренды в расчете за 1 кв. м. Ставки годовой арендной платы превышают ставки земельного налога от 30% до 14 раз в зависимости от территориального расположения участка. В то время как цена выкупа участка составляет 9-кратный размер земельного налога. Виталий Герасимов, Генеральный директор ООО “ЮБИГРУПП”,

    Что такое долгосрочная аренда земли и какой доход с нее можно получить?

    Немаловажным вопросом, который необходимо определить в договоре аренды, является размер арендной платы и порядок ее внесения. Иногда в договоре эти условия не прописываются. Тогда подразумевается, что будет применяться тот размер арендной платы и порядок ее внесения, который применяется обычно при аренде сходного имущества. Как правило, это не очень выгодно, поэтому при оформлении земли в аренду необходимо смотреть, чтобы в договоре содержались условия о размере арендной платы и порядке ее внесения. Размер арендной платы не может изменяться чаще, чем один раз в год.

    Читайте также:  Преднамеренное банкротство — как не попасть под действие УК РФ?

    Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

    1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
    2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
    3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
    4. Подписать договор и зарегистрировать его.

    Особенности предоставления в аренду земель, которые находятся в ведении государственных или муниципальных органов власти, описываются в ст. 39.6. ЗК РФ.

    Аренда земли: выгодно или накладно

    Вопрос аренды земли, находящейся в государственной собственности, стал особенно актуален в последнее время. Представители федеральной, региональной, муниципальной власти, прежде чем заключить договор с арендатором, диктуют свои условия, касающиеся аренды.

    Аренда любого вида земли имеет временные ограничения, которые зависят от цели ее использования и местоположения. Однозначного определения долгосрочности в законодательстве не предусмотрено. На практике под этим предполагаются сроки, превышающие 5 лет.

    В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

    На сколько лет можно взять землю в аренду

    Для того чтобы оформить землю в аренду, нужно составить договор аренды так, чтобы арендуемый земельный участок можно было легко идентифицировать. Необходимо отнестись внимательно к тому, чтобы в договоре содержались условия о размере арендной платы, порядке ее внесения. Если договор аренды земли заключается на срок, превышающий один год, то его необходимо зарегистрировать в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соблюдение всех этих простых условий поможет вам в будущем избежать проблем, связанных в правами на ваш земельный участок.

    Но арендные отношения с государством предполагают и ограничения, связанные с намерением арендовать землю в соответствии с их предназначением.

    В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев. Арендодатель. Аренда и собственность. Сведения об участке. Условия договора. Расторжение договора. Ответственность и разрешение споров.

    Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства

    Арендовать землю выгодней всего в тех случаях, когда не хватает средств выкупить приглянувшийся участок земли. Аренда бывает краткосрочной (до 1 года) и долгосрочной. Ее продолжительность зависит от цели использования земельного участка. На максимально долгий срок (49 лет) можно арендовать землю под линейные объекты (газопровод, ЛЭП и др.), для аграрного производства, фермерского хозяйства, а также, если на участке есть дом, здание или другая капитальная постройка.
    Аренда подразумевает временное пользование чьим-то имуществом за плату. Взять землю в аренду значит получить в пользование от собственника участок с установленными границами и площадью на условиях, предусмотренных договором аренды.
    В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов. Самое главное, что мне подготовили договор аренды с учетом всех пожеланий и доработок, а не типовой, скачанный из интернета. Результатом полностью довольна.
    Особое внимание стоит обратить на статью 39.8 ЗК, так как в ней регламентируются возможные сроки аренды и дается список земель, подлежащих долгосрочной аренде.

    Земельные участки могут передаваться в аренду (п. 1 статьи 607 Гражданского кодекса (ГК)), то есть передаваться во временное владение и пользование или во временное пользование за установленную плату (статья 606 ГК).
    На основании ч. 1 указанной статьи, арендное соглашение заключается с выигравшим торги лицом, либо же без проведения таких торгов.

    Если он не определен или определен недостаточно четко, то договор аренды можно будет легко признать незаключенным. Идентифицировать земельный участок можно с помощью указания его кадастрового номера (уникальный номер, который присваивается земельным участкам при их постановке на кадастровый учет), адреса или примерного местоположения, площади.
    Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.

    Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

    Вот скан договора. П.1.1 — под ИЖС. Но далее по тексту не указан процент готовности строительства как основание для продления договора. Срок договора кончился в марте 2013 г. До сих пор не продлен, но и не отказано вообще. Ссылаются на какое-то недавнее постановление Пленума, разбираются, как быть. О приоритете на заключение нового договора аренды напомнили, но все опять будет проходить через аукцион — и не известно, какая теперь будет стартовая стоимость. В п. 6.3 вообще указано, что надо вернуть в надлежащем виде. Аренду платили исправно, участок использовали по целевому назначению.
    Сдавать землю в аренду вправе ее собственник, а в некоторых случаях иные лица, уполномоченные собственником или законом. Например, государство. Арендатор вправе сдавать арендованную землю в субаренду, но с согласия собственника.

    Есть смысл, если конфликт не решается нормально, обратиться письменно с заявлением о продлении (перезаключении) договора аренды.

    Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

    4 способа взять земельный участок в аренду у администрации

    Мне от отца по наследству достался бизнес, мягко говоря недоходный. Ни желания, ни возможности заниматься им не было. Чтобы не влететь на деньги решил ликвидировать фирму. Оказалось это не так уж просто. Были там кое-какие нюансы. Знакомый привел в компанию «Цезарь Консалтинг». Надо сказать взялись за работу сразу. Вопросы по фирме удалось закрыть, успешно ликвидировать и довольно быстро. Юрист к которому обращался до них рисовал другую картину. Так что я доволен.

    ГК РФ (далее – Кодекс) содержит общие положения об аренде. В частности, в ст. 606-625 раскрываются такие понятия, как договор аренды, имущество, которое может выступать в качестве объекта аренды, размер арендных платежей, форма соглашения и другие нюансы.

    Срок аренды 3 года. Земля приобреталась в аренду на открытом аукционе. За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации (газ, вода, свет), установили септик. Начали делать фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет. В настоящее время в связи с трудным фин.положением в семье нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды отказано.
    Подружился я с компанией «Цезарь Консалтинг», регистрируя свое первое ООО. Тогда, помню, переживал, чтобы все сделали быстро и без проблем. И все получилось просто здорово! Сейчас у меня уже несколько магазинов, и юристы из компании стали мне просто друзьями. Бухгалтерия тоже радует, обращаюсь периодически. Решают многие проблемы по налогам. Спасибо, ребята!

    Земельными территориями распоряжается муниципалитет. Чтобы взять земельный надел в аренду под магазин, нужно обратиться в администрацию города или района с заявлением на участие в аукционе.
    Он заключается в письменной форме, на определенный в нем срок. Неуказание в договоре аренды срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок.

    Что касается улучшений, то в соответствии со ст 623 ГК РФ Вы можете потребовать уплаты стоимости неотделимых улучшений ( газ, вода, свет), если они производились с согласия арендодателя.

    В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.
    Главными нормативными актами, регулирующими отношения государства и арендатора, являются статьи 28, 39.1, 39.2, 39.6-39.8, 39.11-39.20 Земельного кодекса.

    В ЗК РФ приведены частные определения – к примеру, в ст. 22 описывается конкретно аренда земельных участков. Как можно арендовать землю у муниципалитета и какие особенности существуют у данной процедуры? Статья посвящена рассмотрению особенностей бухгалтерского и налогового учета операций по договору аренды земельного участка у арендатора.

    Аренда земли: выгодно или накладно

    Договор аренды земельного участка, как правоустанавливающий документ, дает возможность использовать земельный участок (ЗУ) без приобретения его в собственность. Какие права получит арендатор на пользование землей, что можно и что нельзя делать на арендуемом участке? Кто может быть арендодателем участка? Каковы условия аренды? Вопросов по данной теме множество. Попробуем разобраться.

    Что значит взять землю в аренду

    Аренда подразумевает временное пользование чьим-то имуществом за плату. Взять землю в аренду значит получить в пользование от собственника участок с установленными границами и площадью на условиях, предусмотренных договором аренды.

    Во избежание проблем, в аренду нужно брать не абстрактную землю, а полностью сформированный земельный участок, состоящий на кадастровом учете.

    Отличие права аренды от права собственности

    Арендатор имеет ограниченные права по отношению к участку. Он может владеть им, пользоваться, с разрешения собственника сдавать в субаренду, использовать его для целей, четко указанных в договоре.

    Арендатор лишен главного права, которое есть у собственника ЗУ.

    Это право распоряжаться им: сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить, менять на что бы то ни было, передавать в залог или пользоваться участком самому.

    Арендодатели и Арендаторы

    Это две стороны по договору аренды. Арендодатель – собственник участка или уполномоченное им лицо. Арендатор – лицо, принявшее ЗУ в возмездное пользование на определенный срок.

    И арендаторы, и арендодатели могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

    Органы государственной и муниципальной власти относятся к юридическим лицам.

    Что лучше, покупать или арендовать

    Это зависит только от имеющихся видов на ЗУ. Нужно понимать, для каких целей он нужен.

    На участке хочется построить дом. Если дом будет строиться на продажу, зачем выкупать землю, тем более, что сейчас это совсем недешево? Если дом строится для собственного проживания, землю лучше выкупить у собственника.

    Что нужно знать о ЗУ, прежде чем взять его в аренду

    Есть несколько значимых вещей, которые должен знать потенциальный арендатор:

    • кто имеет право сдавать данный ЗУ в аренду;
    • сформирован ли земельный участок;
    • нет ли у участка обременений или ограничений в использовании;
    • как разрешено использовать ЗУ;
    • на какой срок он может быть сдан.

    Очень важно убедиться в том, что ЗУ не обременен никакими правами третьих лиц: не заложен, не арестован, не сдан еще кому-нибудь в аренду, не имеет сервитутов. Также участок не должен быть ограничен государством в обороте.

    Все эти сведения можно получить, если заказать расширенную выписку из ЕГРН по земельному участку. К сожалению, 100% гарантии о «чистоте» участка она может и не дать.

    Читайте также:  Дневное время, когда можно делать ремонт в квартире

    Очень часто бывает, что под участком проходят коммуникации: газопроводы, кабельные линии, а сведений об этом в ЕГРН нет. А собственник ЗУ либо и сам не знает об этом, либо умалчивает. Постарайтесь пообщаться с людьми, которые давно живут в этой местности.

    Договор аренды

    Законодательство об аренде представлено гл.34 Гражданского кодекса и положениями Земельного кодекса.

    Предоставление ЗУ исходя из статуса Арендодателя

    Если собственником земельного участка является муниципалитет или государство, то получить ЗУ в аренду можно, только став победителем аукциона на право заключения договора аренды.

    Для этого потенциальному Арендатору необходимо подать заявление в местные органы власти, на основании которого будет инициирован аукцион. Стартовая цена в этом случае рассчитывается путем проведения независимой оценки рыночной ставки арендной платы.

    Формировать участок для аукциона может либо муниципалитет, либо заявитель. Этот вопрос дан на откуп регионам.

    Без торгов участок предоставляется в аренду собственникам объектов, на нем расположенных. Права на объекты должно быть зарегистрировано до подачи заявления.

    Также на законодательном уровне для некоторых категорий граждан в качестве мер социальной поддержки возможно предоставление участков без торгов. Например, у всех на слуху «дальневосточный гектар» или участки для учителей в сельской местности.

    Основные положения договора аренды ЗУ

    В состав договора между юридическими и физическими лицами входят обязательно:

    • описание сторон и полномочия представителя Арендодателя;
    • описание предмета договора, т.е. ЗУ;
    • описание документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
    • срок действия договора;
    • размер арендной платы и как он определен;
    • срок внесения арендной платы;
    • цель, для которой предоставляется земельный участок;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность сторон за невыполнение договора;
    • порядок расторжения договора.

    Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт или как минимум план ЗУ. При передаче участка стороны подписывают передаточный акт.

    Довольно часто ЗУ сдается в аренду вместе с находящимися на нем строениями, сооружениями, оборудованием. Сведения об этом должны быть внесены в договор.

    Срок действия договора

    Договор может быть краткосрочным (менее 1 года), заключаемый на практике на 11 месяцев, или долгосрочным на срок год и более. Максимальный срок аренды ограничен и составляет 49 лет.

    Договор, заключенный на неопределенный срок, считается краткосрочным.

    Долгосрочный договор подлежит обязательной госрегистрации.

    Если на участке собственник разрешил Арендатору возвести любое строение, то надо понимать, что при окончании или расторжении договора есть только три варианта развития событий:

    • сносится строение, ЗУ возвращается собственнику в первозданном виде;
    • собственник выкупает у арендатора построенный объект;
    • арендатор выкупает у арендодателя ЗУ.

    При строительстве на участке арендатору рекомендуется заключать долгосрочный договор аренды или договор аренды с правом выкупа ЗУ.

    Размер и срок внесения арендной платы

    Каждый из собственников имеет право назначить арендную плату за пользование ЗУ в том размере, в котором он считает такую стоимость справедливой.

    Но, конечно, есть особенности.

    Если ЗУ находится в собственности муниципалитета или государства, то порядок расчета стоимости арендной платы устанавливается нормативным актом.

    При этом, если ЗУ предоставлен в возмездное пользование по результатам торгов, то размер арендной платы принимается равным стоимости, предложенной победителем аукциона. Со временем она индексируется.

    В случае предоставления участка без торгов арендная плата рассчитывается по разработанной методике. В каждом регионе свой способ расчета арендной платы. Но всегда базой для него является определенный процент от кадастровой стоимости ЗУ, зависящий от нескольких факторов, основным из которых является вид деятельности арендатора.

    Если собственником ЗУ является крупное юр. лицо, имеющее богатый арендный фонд, то также может быть разработан порядок сдачи ЗУ в аренду. В отличие от государства, юр. лицо является более гибким и может предлагать множество преференций для арендаторов в зависимости от текущей рыночной ситуации.

    Если методики расчета нет, то арендодатель — юр. лицо ориентируется на свои затраты по земельному налогу. Просто устанавливает процент прибыли к налогу. Обычно такой процент составляет от 25% до 50%. По сути, это договорная цена. И здесь очень уместен торг.

    Также по договоренности сторон определяется арендная плата, если собственником участка является частное лицо. Отличительной и очень интересной особенностью аренды ЗУ у частного лица является возможность расчетов не только денежными средствами, но и оказанием услуг, предоставлением взамен чего-либо (например, части урожая, выращенного на арендуемом участке).

    Что касается сроков внесения арендной платы, практически все Арендодатели в этом вопросе единодушны. Это предоплата. Она может быть 100% или частичной.

    Субаренда

    Арендатору может быть предоставлено право сдавать ЗУ в субаренду с письменного согласия собственника. Как правило, за предоставленное право Арендодатель взимает с Арендатора дополнительную плату в размере от 10% до 25% от субарендных платежей.

    Расторжение договора

    Договор не может являться «мертвым». Со временем его условия претерпевают изменения. И новые условия могут стать причиной расторжения договора.

    Арендодателю важно помнить, что по закону изменять размер арендной платы он может не чаще одного раза в год.

    Итак, что может являться основанием для расторжения или прекращения арендных отношений:

    • договоренность сторон о досрочном расторжении;
    • неисполнение одной из сторон условий договора;
    • неопределенный в договоре срок, любая из сторон с предупреждением за 3 месяца отказывается от аренды;
    • несогласие Арендатора с вносимыми изменениями в договор;
    • форс-мажорные обстоятельства;
    • банкротство арендатора;
    • смерть арендатора.

    Изменение собственника ЗУ не может быть основанием для расторжения договора аренды вплоть до окончания его срока.

    Ответственность сторон и рассмотрение споров

    В договоре обязательно предусматривается ответственность сторон за неисполнение или нарушение условий договора. Кроме установленных законодательством мер, стороны сами могут предусмотреть имущественную и другую ответственность.

    Может устанавливаться пеня за просрочку платежей, наложение штрафов, удержание имущества Арендатора.

    Стороны не отвечают по обязательствам друг друга перед третьими лицами.

    Также надо прописать, кто и кому возмещает ущерб при форс-мажорных обстоятельствах и, главное, что стороны будут считать форс-мажором.

    Споры рассматриваются сторонами в установленном порядке. Сначала над урегулированием спора работают сами стороны. При недостижении согласия спор разрешается в суде.

    Регистрация договора

    Государственной регистрации подлежит только долгосрочный договор аренды земельного участка.

    Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды ЗУ. Также заявление на регистрацию договора может подать одна из сторон.

    Договор аренды регистрируется в ЕГРН как обременение права собственности владельца ЗУ.

    К заявлению прилагают:

    • договор аренды;
    • передаточный акт;
    • полномочия лиц, действующих от имени сторон;
    • от юр. лиц справки о некрупности сделки и об отсутствии заинтересованных лиц;
    • согласие второго супруга на совершение сделки в установленных законом случаях;
    • платежное поручение об оплате госпошлины (22000 руб. для юр. лиц).

    Размер госпошлины значительно уменьшается, если заявление подаст частное лицо.

    В течение 2 недель право аренды будет зарегистрировано. И только с даты внесения сведений в ЕГРН договор аренды вступает в силу.

    Налогообложение арендодателя

    Арендодатель в лице физического лица обязан задекларировать свои доходы от сдачи в аренду земельного участка. Полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%.

    Доходы юридических лиц от сдачи в аренду ЗУ за исключением органов власти также подлежат налогообложению. Наименование налога и его ставка зависят от формы собственности и системы налогообложения юр. лица.

    Арендовать или покупать земельный участок, каждый решает сам. Рассмотрите внимательно все плюсы и минусы каждого варианта для вашей конкретной ситуации. Единственно правильного решения для всех не существует.

    Что выгоднее – арендовать или выкупать землю?

    1. У многих компаний не оформлены земельные участки. Приватизировались, но землю не оформили. Кто и в какой срок должен оформить земельный участок?

    В соответствии с Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 января 2006 года.

    2. Этапы и сроки оформления.Процедура оформления земельного участка включает в себя следующие действия:

    • топосъемка земельного участка;
    • подготовка проекта границ (выкопировки) участка;
    • проведение геодезических работ;
    • утверждение проекта границ в земельном комитете, комитете по градостроительству и архитектуре, у главы администрации;
    • согласование проекта границ в комитете по управлению имуществом;
    • оформление межевого дела (согласование границ земельного участка с собственниками смежных участков);
    • постановка земельного участка на кадастровый учет;
    • заключение договора аренды или купли-продажи;
    • регистрация права в регистрационной палате.Вышеуказанная процедура оформления земельного участка занимает 6-10 месяцев, в зависимости быстроты прохождения документов по разным инстанциям.

    3. Ограничения и обременения.В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в собственность не могут быть приобретены земельные участки из состава земель:

    • сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
    • зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
    • водоохранного и санитарно-защитного назначения;
    • общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);
    • транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
    • предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.Указанные земли могут быть предоставлены только в аренду.В случае нахождения на участке различных коммуникаций (газопровод, теплопровод, линии электропередач, связи и т.п.), на них накладывается обременение – публичный сервитут, означающий то, что соответствующие организации могут беспрепятственно проходить на участок для проверки и устранения неисправностей коммуникаций.

    4. Ставки выкупа и аренды земли.Расчет стоимости выкупа земли по Санкт-Петербургу регулируется Законом Санкт-Петербурга от 29 декабря 2004 г. № 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге». Размер арендной платы за землю в Санкт-Петербурге регулируется Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки».

    Размер арендной платы рассчитывается по специальной формуле и зависит от площади участка, зоны градостроительной ценности, в которой находится участок, функционального использования территории, определяемого по основному виду деятельности арендатора. Кроме того, существуют различные коэффициенты, увеличивающие, либо уменьшающие арендную плату.

    Цена выкупа земельного участка в Петербурге составляет девятикратный размер ставки земельного налога. Ставки земельного налога различны и зависят от административного района и зоны градостроительной ценности территории.

    Таким образом, ответ на вопрос о том, что предпочтительнее выкуп или аренда земельного участка, зависит от многих факторов и определяется индивидуально для каждого участка. Чем больше по площади земельный участок, и чем дальше он расположен от центра города, тем меньше цена выкупа земли и ставка аренды в расчете за 1 кв. м. Ставки годовой арендной платы превышают ставки земельного налога от 30% до 14 раз в зависимости от территориального расположения участка. В то время как цена выкупа участка составляет 9-кратный размер земельного налога.

  • Ссылка на основную публикацию