Порядок определения стоимости земли — виды и факторы оценки

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Виды оценки земель

Существует 4 вида стоимости (цены):

  • 1. нормативная цена;
  • 2. кадастровая стоимость;
  • 3. рыночная стоимость;
  • 4. выкупная цена.

Нормативная цена – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и места положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок установления нормативной цены определён Постановлением Правительства от 15.03.1997 г. “О порядке определения нормативной цены земли”. В соответствии с данным Постановлением нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселения или их группам.

Органы местного самоуправления с учётом местных условий могут изменять нормативную цену, но не более, чем на 25% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). В любом случае, нормативная цена земельного участка не должна быть более 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Нормативная цена применяется в тех случаях, когда не установлена кадастровая стоимость соответствующего земельного участка.

Кадастровая стоимость впервые была упомянута в 1997 г. В 2010 г. были внесены изменения в Закон “Об оценке и оценочной стоимости в РФ”, и впервые кадастровая стоимость получила закрепление на законодательном уровне.

Кадастровая стоимость определяется в порядке кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка – это совокупность действий, включающих в себя:

  • 1. принятие решений о проведении кадастровой оценки;
  • 2. формирование перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценки;
  • 3. отбор исполнителя оценки и заключение договора с ним на оценку земельных участков;
  • 4. определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;
  • 5. экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости;
  • 6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • 7. опубликование кадастровой стоимости земельных участков;
  • 8. внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может использоваться только после внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основании Закона “Об оценочной деятельности в РФ”, а также на основании методик, утверждаемых Министерством экономического развития.

Организация проведения кадастровой оценки возложена на Росреестр, собственно кадастровую оценку осуществляют оценщики. Заказчиками государственной кадастровой оценки могут быть органы исполнительной власти субъекта РФ либо органы местного самоуправления в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Государственная кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных участков, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (разрешенного использования).

Для оценки осуществляется оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В результате кадастровой оценки составляется карта или схема оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (м2 либо гектар).

Результаты кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению органов Росреестра. Информация о кадастровой стоимости полежит опубликованию в течение 10-ти дней с момента утверждения, и результаты вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Результаты оценки могут быть оспорены в суде или специально создаваемой комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости земельных участков.

Оспаривать результаты могут органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении государственных или муниципальных земель; а также частные лица, права и законные интересы которых затрагиваются проведенной оценкой. Основаниями для оспаривания закон называет только 2 факта:

  • 1) использование недостоверных данных о земельном участке;
  • 2) наличие сведений о рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Если земельный участок имеет рыночную стоимость, то кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость регламентируется Законом “Об оценочной деятельности”. Там же дано определение рыночной стоимости.

Читайте также:  Порядок подачи жалобы на учителя и ее составление

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добросовестно, располагают всей необходимой информацией, и на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Существуют методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участка (утверждены 06.03.2002 г.), они распространяются на все земли, за исключением земельных участков изъятых из оборота.

Применяется при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, при приватизации земельных участков, при выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости.

Порядок определения стоимости земли — виды и факторы оценки

Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит различать понятия просто «земли» и понятие «участка». При оценке участка учитывается отмежеванная территория, имеющие определенные границы. Исходя из российского законодательства, оценка земли является сложной процедурой.

Специфика оценки

Сложность заключается в самой специфике земли. Она имеет различное предназначение и потенциальную полезность.

При этом считается, что стоимость имеет именно сам земельный участок, а возведенные на нем строения считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в нее. Также все строения имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени в своей полезности.

Участок может оцениваться, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики надела фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах.

Сложность оценки земли заключаются в следующих факторах:

  • особая специфика данного объекта;
  • неразвитость рыночных отношений относительно земельных участков;
  • недоработка правовой базы.

Земля имеет следующие особенности, благодаря которым ее оценка является специфической:

  1. При оценке важно учитывать возможность ее использования.
  2. Она является ресурсом, который нельзя повторно воспроизвести в природе.
  3. Земельный фонд, в особенности водные, лесные массивы обеспечивают определенную экологическую безопасность в регионе, поэтому подлежат особой охране и защите.
  4. Охрана земель является приоритетным направлением для государства.
  5. При оценке земли не учитывается физический и прочие виды износа или амортизации. Поэтому стоимость земли с каждым годом обычно увеличивается, а не дешевеет.

Именно по причине всех этих особенностей земли оценка данного объекта является достаточно сложной. В основу оценки всегда ложится:

  • категория участка;
  • разрешенное использование;
  • правовое положение;
  • наличие сервитутов и обременений для конкретного участка.

Разрешенное использование объекта напрямую зависит от его категории.

Виды земель

Законодательством установлены определенные виды участков. Они подлежат данной категоризации:

  1. Сельскохозяйственного значения. Сюда относятся все территории, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции. К основным характеристикам, дающим ценность данной категории, относятся плодородие и местоположение.
  2. Территории населенных пунктов. Сюда относятся все площади, которые используются для нужд населенного пункта. Здесь размещаются такие объекты, как жилые дома, уличные и транспортные магистрали, элементы инфраструктуры, инженерные коммуникации, а также прочие объекты.
  3. Лесные массивы. К ним относятся не только непосредственно сами леса, но и болота, дороги, а также поля, используемые в качестве лесного фонда.
  4. Территории, отнесенные в запас. Они полностью выведены из оборота. С ними не допускается совершение определенных видов сделок, не допускается их использование, пока они находятся в данном статусе.
  5. Особо охраняемые территории. Они включают такие объекты, которые имеют ценное значение. Эта ценность может проявляться в различных отраслях: в исторической, культурной, природоохранной, научной и иных областях.
  6. Промышленные территории специального назначения, которые используются предприятиями и организациями в целях ведения ими своей хозяйственной деятельности.
  7. Водный фонд. Сюда относятся все территории, где расположены водные объекты страны.

В зависимости от принадлежности к одной из этих категорий, определяется первоначальная стоимость надела.

Факторы цены

В зависимости от категории оцениваемой земли, стоимость складывается из:

  • ее целевого назначения;
  • вида собственности;
  • разрешенного использования.

Порядок оценки начинается с установления всех этих значений относительно конкретного объекта. Виды собственности могут быть следующие на территории России:

  1. Государственная. Все территории, которые не находятся во владении физических или юридических лиц.
  2. Муниципальная. Эти территории располагаются в пределах населенных пунктов, за исключением тех, что переданы в частное или государственное владение.
  3. Частная. Все, что передано и соответствующим образом оформлено в собственность граждан или юридических лиц.

Каждый собственник обязательно должен иметь выписку из ЕГРН, в которой указывается его право на определенный участок, а также все имеющиеся обременения на него.

Кроме перечисленных существенных особенностей земельных наделов, на цену влияют:

  1. Ее фактическое месторасположение. Сюда включается много факторов, в зависимости от целей использования. Могут влиять близость к транспортной развязке и населенному пункту, близость к водным и лесным объектам и т.д.
  2. Рыночный спрос. Это очень особенный фактор, на который оказывает влияние сразу много особенностей.
  3. Физическая пригодность и полноценность объекта. Сюда относится реальная возможность использовать территорию по ее назначению и в течение определенного срока.
  4. Финансовая пригодность и выгодность надела. Здесь учитывается необходимость вложений для получения определенного результата, а также способность земли дать определенный доход ее владельцу.
  5. Соответствие законодательным нормам. Тут имеется в виду возможность использовать участок по его назначению, не вступая в противоречия с действующим законодательством.

Все эти свойства учитываются при проведении оценки земель.

Виды оценки

Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. В правоустанавливающих документах всегда указывается кадастровая стоимость. А в договорах купли-продажи и прочих бумагах дополнительно указывается рыночная стоимость, по которой фактически приобретался объект его владельцем.

Кадастровая стоимость – это массовая оценка земель по схожим свойствам и месторасположению.

Рыночная стоимость – это единичная оценка конкретного отмежеванного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей.

Проведение обоих видов оценки проводится путем комплексного применения всех подходов. Выделяют 3 основные вида:

При определении кадастровой стоимости учитывается доброкачественность почвы, рельеф, мелиоративное состояние, а также экономическая доходность участка.

Этапы кадастровой оценки

Она проводится в несколько основных этапов:

  1. Подготовка и сбор необходимой информации.
  2. Зонирование территорий.
  3. Расчет стоимости.
  4. Ценовое зонирование по всему населенному пункту.
  5. Оформление полученных результатов документально.

Важно, что кадастровая оценка не может превышать рыночную ее стоимость. На основании ее уже определяется рыночная стоимость.

Рыночная оценка

Для нее потребуется следующая информация:

  • регистрационные данные об объекте, ее кадастровая стоимость;
  • сведение о ее месте нахождения;
  • физические и экономические характеристики, а также рыночный спрос.

Проведение оценки также происходит в несколько этапов:

  1. Сбор всей необходимой документации и информации об объекте.
  2. Далее применяется один или несколько подходов для сравнения этого участка и всех его характеристик с подобными земельными наделами.

Оценка может проводиться различными методами. В основном выбор метода зависит от целей, для которых проводится выявление стоимости. Кадастровая оценка необходима при оформлении правоустанавливающей документации на землю. А рыночная стоимость определяется в основном для совершения определенных видов сделок с ней. Рыночная стоимость всегда выше кадастровой. Она на ней основывается и увеличивается за счет дополнительных критериев и методов оценки.


Оценка стоимости земельных участков

Для определения стоимости соток необходимо провести специальную процедуру – оценку земельного участка (ОЗУ). Любая правовая манипуляция с землей не обходится без установления ее ценности в денежном выражении. Из каких показателей она формируется, и какие методы при этом применяются – ответы на подобные вопросы будут полезны для многих владельцев недвижимости в виде земли.

Классификация земель

В первую очередь, стоимость участка зависит от принадлежности к определенной категории земель, которые различаются по их целевому назначению.

Такой классификатор представлен в Земельном Кодексе РФ.

В нем же перечисляются виды деятельности, разрешенные по каждой из групп. Согласно классификатору, земли РФ делятся на следующие категории:

земли населенных пунктов;

особо охраняемые территории;

Принадлежность участка к той или иной группе обязательно указывается в кадастровом паспорте.

В каких случаях необходима оценка?

Основания для проведения оценки ЗУ могут быть различные. Самыми распространенными являются следующие обстоятельства, связанные с территориальным объектом:

покупка, продажа или аренда;

участие в торгах;

разделение имущества при разводе супругов;

внесение земли в уставный фонд организации;

оформление в качестве залога для получения кредита;

реализация инвестиционных и строительных проектов;

пересмотр кадастровой стоимости для уменьшения налога.

Установить стоимость важно не только собственнику ЗУ, но и государству, так как определяется ценность не только природных ресурсов, но и отдельно взятых территорий.

Факторы, влияющие на стоимость

Помимо принадлежности ЗУ к определенной категории, его стоимость формируется, в зависимости от следующих групп факторов:

спроса и предложения на рынках недвижимости;

эквивалентная полезность с аналогичными территориями.

В течение процесса оценки земельного участка также учитывается возможность подключения к коммуникациям, если на его месте предполагается строительство дома.

К тому же, важными составляющими факторами в определении стоимости ЗУ считаются инженерно-геодезические и инженерно-геологические исследования.

На основании их результатов рассматривается вопрос дальнейшего использования земли в пределах разрешенной деятельности.

Кто проводит оценку?

Оценщиком может выступать физическое лицо с наличием соответствующей лицензии, свидетельства и подготовки. Также проводят оценку территории представители отдельных экспертных компаний, у которых имеется разрешение на данный вид деятельности.

Кроме физических и юридических лиц, выполнять исследование ценности ЗУ имеют право органы исполнительной власти и местного самоуправления, при условии, если оценка осуществляется в пределах их компетенции.

Оценщик – квалифицированный специалист с наличием высшего образования, обладающий определенными знаниями и навыками в соответствующих областях. Оценка ЗУ – процесс трудоемкий, сложный и требующий грамотного подхода, поэтому заинтересованному в нем лицу следует обращаться только к опытному и проверенному профессионалу в такой среде.

Подходы, применяемые при определении ценности участка

Чтобы процедура оценки была качественно выполнена, специалист всесторонне исследует ЗУ, не упуская ни малейшей детали. Для точного определения стоимости конкретного объекта, опытный оценщик применяет ни один, а несколько подходов, включающих различные методы:

Доходный. Прогнозируется чистая прибыль, которую можно получить при использовании ЗУ.

Сравнительный. Изучается стоимость участков с аналогичными характеристиками.

Затратный. Учитываются будущие затраты, которые будет необходимо вложить на улучшение ЗУ.

Как показывает практика, чаще всего для ОЗУ используют сравнительный подход, так как он в большей степени ориентирован на рынок.

Однако при этом не учитываются некоторые аспекты исследуемого объекта, поэтому для получения достоверной информации о ценности территории применяются все три подхода.

Порядок определения стоимости участка

Одна из наиболее распространенных манипуляций с ЗУ – продажа. Перед тем, как сделка осуществится, каждому владельцу земли целесообразно воспользоваться услугами оценщика.

Для определения рыночной стоимости участка в оценочную компанию (частном оценщику) подается заявление на проведение процедуры с указанием ее цели и задач. Затем оценщик передает заказчику счет, в котором прописана сумма за проведение работы. После совершения заинтересованным лицом оплаты между сторонами заключается договор на оказание оценочной услуги, и специалист приступает к всестороннему исследованию объекта.

Началом работы оценщика считается изучение документов на ЗУ, которые предоставляет заказчик. К основным из них относятся следующие:

паспорт владельца земли;

Читайте также:  Порядок получения международных прав в России в 2020 году

геодезический либо кадастровый план;

сведения о проходящих через участок коммуникациях;

информация о наличии обременения;

сведения о размере взимаемого налога.

Информация, отображенная в документации, тщательно анализируется и определяется возможная выгода от использования ЗУ.

После чего, специалист применяет различные подходы для получения рыночной стоимости исследуемой территории. Выведенные данные являются итоговым результатом проделанной работы оценщика.

Содержание отчета оценщика

Отчет об оценке земельного участка – главный аргумент, подтверждающий стоимость земельного участка. Он имеет юридическую силу, согласно законодательству, и используется в судебных инстанциях при рассмотрении спорных вопросов.

Заключение представителя оценочного учреждения содержит главные характеристики объекта, таблицы, формулы и расчеты специалиста, в результате которых была выведена определенная стоимостная оценка в денежном выражении. К отчету также прилагаются дополнительные выписки, графики и копии.

Оформляется отчет в письменном виде, в порядке, установленном законодательными нормами и нормативами, прошивается и заверяется печатью оценочной компании (частного оценщика). Период, в течение которого результат оценки имеет юридическую силу, составляет 6 месяцев.

В случае, если заключение представителя оценочной организации вызывают сомнения, оно оспаривается в судебном порядке. Однако, для этого необходимы серьезные основания, такие как личная заинтересованность оценщика, его некомпетентность и прочие.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости земельных участков

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным. Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»; Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года); Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России. Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года. Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой. Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке; определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость. Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта. Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.
    Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.
Читайте также:  Порядок и условия подачи жалобы на врачей в 2020 году

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели. Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр.

Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Оценка

У каждого земельного участка существует несколько вариантов стоимости, самыми часто употребляемыми из которых являются рыночная и кадастровая.

Что такое стоимость земельного участка?

Понятие стоимости земельного участка является экономической категорией, которая отражает фактическую сумму денежных средств, которую придется потратить физическому или юридическому лицу, если оно захочет приобрести в собственность тот или иной участок.

Определение стоимости того или иного земельного участка может быть осуществлено путем проведения одного из видов оценки, регулируемых действующим законодательством:

  • Денежной оценки, целью которой является установление конкретной физической стоимости участка для определения ставки налогообложения либо для определения той суммы, которая может быть передана от одного владельца участка к другому (например, в случае купли-продажи земель);
  • Экономической оценки, которая позволяет определить адекватность использования земельного участка для выращивания тех или иных культур либо для иных вариантов эксплуатации конкретного земельного надела;
  • Оценки качества почв (бонитировки) с позиций пригодности того или иного участка к проведению определенных видов работ, а также определения состояния почв, в том числе, для фиксации уровня потерь плодородия (применительно к сельскому хозяйству).

Так, например, в рыночной стоимости выделяется еще и выкупная стоимость, а в кадастровой – удельная.

Какие факторы влияют на ценообразование земли?

Ценообразование земельных участков на территории России может происходить различными способами в зависимости от того, какие это земли и для чего они будут использоваться.

Основными факторами, которые влияют на образование стоимости того или иного надела, следует считать:

  • Расположение участка в границах того или иного земельного района;
  • Принадлежность его к землям того или иного целевого назначения, а также вид использования в настоящий период времени;
  • Расположение участка относительно инженерных и коммуникационных сетей, а также относительно крупных промышленных предприятий, которые могут оказать негативное влияние на экологическое состояние участка;
  • Наличие различного рода обременений на участке, в том числе, запретов на возведение построек на всем участке или на какой-то его части;
  • Наличие различных строений, которые могут либо затруднить, либо улучшить возможности эксплуатации участка;
  • Наличие документального подтверждения проведения процедуры юридического установления границ того или иного участка и т.д.

Виды стоимости земли

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.

Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.

В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это такой вид стоимости земли, который используется в подавляющем большинстве сделок с данным видом ресурса.

Устанавливается эта стоимость либо самим владельцем земельного участка, либо специально нанятыми для проведения оценки организациями.

Именно по этому экономическому показателю и осуществляется купля-продажа участка либо исчисление тех средств, которые следует зачесть в уставный капитал той или иной организации.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

С/х земли: сколько стоит гектар и из чего формируется показатель?

Рыночная стоимость земли. Как узнать?

Оценка и методы оценки земельного участка

Стоимость оценки земельного участка

Нормативная стоимость земельного участка: что это и как рассчитать?

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Цена одной сотки земли в России

Может ли меняться стоимость участка?

Стоимость того или иного земельного участка может изменяться в зависимости от того, о каком именно показателе идет речь.

Кадастровая стоимость меняется каждый год путем увеличения на 5% по сравнению с предыдущим годом. Данное положение заложено в действующее земельное и кадастровое законодательство.

Но при закладке нового показателя обязательно должны быть учтены изменения, которые произошли как с самим участком (в сторону улучшения или ухудшения условий его эксплуатации), так и с той экономической обстановкой, которая царит на момент проведения оценки в государстве и на рынке земли.

Нормативная стоимость меняется в зависимости от того, были ли изменения в кадастровом или рыночном значениях из-за прямой зависимости этого показателя от указанных.

Выкупная стоимость участка может быть изменена по усмотрению государства в зависимости от того, возникла ли срочная необходимость выкупить тот или иной участок или можно обойтись без него.

Удельная стоимость также, как и нормативная, находится в прямой зависимости от кадастрового и рыночного показателя. По этой причине ее изменение напрямую зависит, как и изменение нормативной стоимости, от колебаний указанных показателей.

Самостоятельный расчет

Самостоятельный расчет стоимости может быть осуществлен при условии, что собственник участка или лицо, заинтересованное в установлении цены, имеет необходимые стартовые значения.

Если речь идет о кадастровой стоимости, то для проведения ее расчетов необходимо знать дату проведения последней кадастровой оценки, а также сумму, которая была установлена по результатам оценки. Каждый последующий полный год (то есть двенадцать месяцев) показатель увеличивается на пять процентов. Если год еще не закончен, то прибавлять пять процентов нельзя.

Рыночную стоимость можно назначить самостоятельно, а можно доверить расчет специально уполномоченному лицу, которое учтет при проведении оценки все необходимые показатели, в результате чего полученная цена будет максимально приближена к действительности.

Что же касается расчетов нормативной, выкупной и удельной стоимости, то их самостоятельно рассчитать не получится, так как при формировании этих показателей используются региональные корректирующие коэффициенты, которые установлены для каждого субъекта отдельно.

Стоимость земельного участка – достаточно широкое понятие, которое делится на несколько направлений. Каждый из видов стоимости может меняться в зависимости от сложившихся экономических условий или в зависимости от заложенных пределов изменения в действующем законодательстве. Самостоятельно рассчитать можно только значения кадастровой и рыночной стоимости. Для остальных видов необходимо будет прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов.

Ссылка на основную публикацию