Порядок долгосрочной аренды земли — основные правила

Порядок долгосрочной аренды земли — основные правила

Реализовать свои планы, для которых потребуется земельный участок, легко, если взять его в аренду. При этом риски будут минимальны, а в случае успешной реализации своих задумок его можно выкупить. Все сделки с землей регулируются российским законодательством, и договор аренды не исключение.

Арендаторы

Государство имеет право сдавать земли, находящиеся на его балансе, в аренду на долгосрочный и краткосрочный период. Под долгосрочной арендой понимается заключение договора до 49 лет с постройкой определенных зданий на этом земельном наделе.

На основании его арендодателем выступает государство или органы местного муниципалитета. Арендаторами могут выступать следующие лица:

  • граждане РФ;
  • юридические лица, индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в РФ;
  • лица без гражданства;
  • иностранные граждане;
  • международные компании и различные объединения;
  • иностранные государства.

Если аренда участка предоставляется без права строительства на нем различного типа зданий, то такая аренда считается краткосрочной. И срок ее ограничивается в пределах 10 лет.

После истечения срок долгосрочной аренды договор может быть продлен на аналогичный срок. Кроме этого, арендатор имеет право выкупить данный земельный надел по кадастровой стоимости.

Основные правила

Российским законодательством установлены определенные правила, которые должны соблюдаться участниками данных правоотношений:

  1. В соглашении должен быть указан кадастровый номер конкретного участка, и земля обязана иметь соответствующее разрешенное использование.
  2. Предназначение участка должно соответствовать тем целям, для которых он арендуется.
  3. Соглашение должно содержать срок действия.
  4. Стоимость арендной платы, порядок ее расчета и изменений должны содержаться в документе об аренде земли.
  5. Соглашение должно содержать пункты об ответственности арендатора при несоблюдении им его обязанностей.
  6. Обязательно должно быть обозначено состояние, в котором участок возвращается арендодателю.
  7. Ограничения при использовании участка, если такие имеются.

Все эти условия обязательно должны отражаться в соглашении. Законодательство предусматривает возможность сдачи земельного надела в субаренду, если нет прямого запрета на это в соглашении об аренде.

Но в этом случае собственник земли обязательно должен быть об этом уведомлен. Кроме этого, арендатор должен быть коммерческим лицом, чья разрешенная деятельность позволяет ему получать прибыль от субаренды. Некоммерческие лица не имеют прав на пересдачу земли.

Арендатор не имеет права оформлять землю под залог, так как он не является его собственником.

Сервитут

В качестве определенного ограничения на часть участка или полностью на него может быть наложено совместное использование. Такое право пользования называется сервитутом. Это ограничение устанавливается государственным или муниципальным органом. Часть земли может использоваться в качестве сервитута для следующих целей:

  • использования водных ресурсов;
  • перегона скота и других сельскохозяйственных животных через арендованный надел;
  • для проведения определенных исследований;
  • для скоса сена или выгула скота в установленные сроки;
  • для проезда или прохода граждан к общедоступному объекту;
  • для проведения необходимых ремонтных работ;
  • для установки дорожных знаков;
  • для проведения дренажных работ.

Все эти обстоятельства должны быть указаны в соглашении об аренде. При осмотре земельного надела арендатор должен обращать внимание на наличие подобных объектов.

Процедура аренды

Все сделки с недвижимостью в России подлежат обязательной регистрации. Поэтому договор аренды также должен быть зарегистрирован, иначе он не будет иметь юридической силы.

Существует 2 основных способа для получения права пользования земельным наделом:

  • на аукционе;
  • без проведения торгов.

Каждый потенциальный арендатор имеет право выбрать один из данных вариантов.

Аукцион

Участвовать в нем имеет право каждый житель России. Для участия земельный надел должен стоять на кадастровом учете и иметь необходимые инженерно-технические сети.

Государственный орган устанавливает:

  • порядок проведения аукциона;
  • стартовую стоимость арендной платы;
  • стоимость задатка;
  • шаг аукциона;
  • условия договора об аренде.

При объявлении стартовой стоимости аренды учитывается его оценочная стоимость. Извещение об аукционе оформляется на официальных сайтах муниципалитета или государственных органов.

Для участия нужно представить следующие документы при входе:

  • бумага, подтверждающая оплату задатка;
  • составленное заявление на участие, в котором должны быть указаны реквизиты для возврата оплаченного задатка;
  • удостоверяющие бумаги для всех видов лиц.

Документы перестают приниматься за 5 дней до проведения торгов. Весь ход ведения аукциона фиксируется в протоколе в 2 экземплярах. Если был всего 1 участник, то аукцион считается несостоявшимся и назначается повторное его проведение.

Если аукцион прошел успешно, то арендатор должен зарегистрировать копию протокола аукциона в Росреестре.

Без торгов

В этом случае арендная плата устанавливается на основании произведенных налоговых расчетов за него. Таким способом можно арендовать участок для строительства и использования недр этого надела.

Нужно подать соответствующее заявление для заключения соглашения об аренде с собственником земли. При подписании соглашения должны быть четко определены границы надела и его форма. То есть участок должен иметь межевой план.

Заявление подается непосредственно в тот государственный или муниципальный орган, на балансе которого находится данный участок. Вместе с заявлением при себе необходимо иметь следующие бумаги:

  • паспорт, если заявление подает физическое лицо;
  • паспорт представителя, который представляет интересы юридического лица;
  • ИНН;
  • регистрационные бумаги для организаций (устав, ОГРН, приказ о назначении директора);
  • выписка из реестра;
  • квитанции, подтверждающие своевременную уплату налогов.

Обязательно нужно подготовить копии всех этих бумаг, так как к заявлению прилагаются только копии. Юридические лица должны заверить их собственной печатью.

Заявление составляется в следующем порядке:

  1. Указывается полное наименование государственного органа, куда подается этот документ. Эта информация прописывается в правом углу в шапке профиля.
  2. Далее указываются сведения о заявителе, полное наименование, паспортные или регистрационные данные, контактная информация.
  3. Название документа.
  4. Далее излагается суть требования о том, что заявитель просит сдать ему в аренду конкретный участок земли, имеющий определенный кадастровый номер для конкретных целей использования. Важно указать желаемые сроки аренды.
  5. После этого ставится дата и подпись заявителя.

После приема заявления сотрудники государственного органа должны рассмотреть его в течение месяца. После этого на указанный юридический адрес или адрес регистрации гражданина направляется ответ. Он может содержать мотивированный отказ либо предложение об аренде участка с указанием основных пунктов соглашения.

К таким относится:

  • срок использования;
  • разрешенное использование земли;
  • стоимость арендной платы.

Если заявитель согласен на предложенные условия, он должен явиться в установленное время для подписания данного соглашения. При расчете арендной платы учитывается размер налога на собственность такого участка в год. Ежегодная плата аренды не может быть меньше этой суммы.

Обязательно должен быть определен порядок внесения арендной платы и условия ее изменения. По законодательству изменение арендной платы возможно не более 3 раз в год.

Кроме этого, договор может содержать условия выкупа данного участка в последующем.

Безусловно, долгосрочная аренда земли выгодна, особенно в тех случаях, когда человек не имеет возможность выкупить ее в настоящий момент.


Особенности долгосрочной и краткосрочной аренды земли: основные отличия, порядок заключения договора

Земля – это основной ресурс любого государства, поэтому расставаться с ним никто не желает и не спешит. На такой случай и существует аренда земельного участка, что является не плохой альтернативой для права собственности, хоть и временное.

Аренда, по согласованию сторон, может предоставляться, как не на продолжительный срок, так и на долгий, в редких случаях с возможностью приобретения в личную собственность.

Земельные участки могут предоставляться для ведения предпринимательской деятельности, строительства, использование недр земли т.д.

Что такое наем ЗУ и какие есть виды землепользования?

Земля может предоставляться государством, как гражданам, так и различным организациям. Ее осуществление происходит с помощью заключения специального договора. В аренду могут быть сданы только специальные участки.

Краткосрочный

Срок данной аренды возможен максимум на 10 лет. По обоюдному согласию в конце срока, возможна пролонгация, условия которой фиксируются в дополнительном соглашении.

Краткосрочная аренда оформляется обычно для строительства или восстановления объектов или обустройства парковок.

Долгосрочный

Долгосрочная аренда может оформляться на срок от 5 до 49 лет. Такая сделка подразумевает необходимость в долгосрочной эксплуатации объекта, для ведения подсобного личного хозяйства и в дальнейшем возможность выкупа участка.

При необходимости соглашение также можно пролонгировать.

Постоянное право пользования ЗУ

Еще один способ владения земельным участком называется право бессрочного пользования. Данное право распространяется только на участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, и предоставляется оно на основании решения органов власти. Также право обязательно нужно зарегистрировать в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимости».

Данный вид пользования может предоставляться только органам государственной власти и казенным предприятиям. Физические лица земельные участи в постоянное пользование получить не смогут. О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут.

Какие земли можно брать под наем?

Прежде всего, возможность аренды определенного вида участка, решается главой администрации данного региона.

Существует перечень земельных участков, которые строго не допускаются к аренде:

  • Кладбища.
  • Заповедники.
  • Охраняемые предприятия, например, тюрьма.
  • Территории, на которых находятся объекты воинских сил.
  • Территории, имеющие атомные или радиоактивные энергоресурсы.

Условия и требования для заключения договора

Документ аренды заключаются на срок, определенный сторонами, если срок не установлен, то право пользования предоставляется на неопределенный срок.

Каждая из сторон имеет право в любое время разорвать договорные отношение, но заранее предупредив об этом другую сторону на основании статьи 619 Федерального Закона №14.

Длительный

Договор для длительной аренды – документ, устанавливающий отношения между государственной или муниципальной властью и арендатором. Срок его действия не может превышать 49 лет. В нем должны быть прописаны следующие пункты условий:

  1. Дата заключения.
  2. Предмет договора (предоставляемый участок).
  3. Точный адрес арендуемой земли.
  4. Количество построек и их площадь.
  5. Имеющиеся ограничения при использовании.
  6. Обременения (при наличии).
  7. Срок действия.
  8. Размер арендной платы и сроки ее выплат.
  9. Возможность внесения корректировок.
  10. Ответственность для каждой стороны (если будут выявлены нарушения).
  • Скачать бланк договора долгосрочной аренды земельного участка
  • Скачать образец договора долгосрочной аренды земельного участка

Кратковременный

Данный договор может заключаться на срок до 5 лет, после прекращает свое действие или продлевается. Главный плюс краткосрочного договора – это то, что его не нужно регистрировать в Росреестре, не нужно оплачивать госпошлину и подготавливать документы, а значит, экономятся денежные и временные ресурсы. Вступит в силу он с момента подписания и действует до конца арендного срока.

Обязательные условия:

  1. Предмет договора (участок земли, ее площадь и кадастровый номер).
  2. Размер арендной платы и сроки ее начисления (стоимость может равняться определенному проценту от дохода или в виде предоставления права пользования объектом).
  3. Цели использования арендованной территории (обязательное их соблюдение, если соглашение подразумевает коммерческую деятельность, то начинать строительство на данной территории нельзя).
  4. Права и обязанности для каждой из сторон.
  5. Ответственность друг перед другом за нарушение любых правил и сводов, указанных в договоре.
  6. Сроки начала и окончания действия.
  • Скачать бланк договора краткосрочной аренды земельного участка
  • Скачать образец договора краткосрочной аренды земельного участка

Условия могут дополняться, в зависимости от места и физического лица, который заключает договор.

Преимущества и недостатки

Общее преимущество аренды земельного участка, заключается в том, что она может обеспечить на любой территории поступление денежных средств арендодателю в виде оплаты, если сохраняются права на собственность земли. Земля переходит к более эффективному использованию.

Большой срок

Преимущества:

  • Возможность выкупа земельного участка до окончания действия договора.
  • Использование природных ресурсов.
  • Предоставление аренды, как физическим лицам, так и организациям.
  • Строительство зданий и сооружений (если не запрещено условиями договора).
  • Сдача земли в субаренду (обязательное уведомление об этом органов власти). О составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте здесь.
  • Возможность расторгнуть договор досрочно.
  • Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя (разумеется, в рамках договорных условий).

Малый срок

Преимущества:

  • Возможность строительства зданий и сооружений.
  • Людям, имеющим определенный социальный статус, предоставляется возможность обзавестись собственным жильем.
  • Предоставление аренды, как физическим лицам, так и организациям.
  • Сдача земли в субаренду (обязательное уведомление об этом органов власти.
  • Договор аренды не нужно регистрировать в Росреестре.

Недостатки:

  1. Нет возможности соблюдать оборот сельскохозяйственных культур.
  2. Высокая вероятность понижения производительных качеств почвы.
  3. Большие трансакционные выплаты при оформлении аренды.
  4. Оплата аренды не связана с земельной рентой, требуется ее определение.
  5. Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя.

Самое главное условие в договоре аренды является срок его действия. При заключении и подписании, стороны сами выбирают сроки данных отношений. Важно понимать, что у каждого участка есть свои доступные рамки для аренды, они зависят от его вида, целевого назначения и наличия объектов. Бывает что одна и та же территория предоставляется в аренду на разные сроки в зависимости от условий сделки.

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Статья 39.8 . Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 39.8 ЗК РФ

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Информация об изменениях:

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Информация об изменениях:

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 7.1 с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

Читайте также:  Порядок составления и подачи кассационной жалобы

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее – приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, – обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

Информация об изменениях:

Подпункт 4 изменен с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

Информация об изменениях:

Подпункт 5 изменен с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 224-ФЗ в подпункт 8 пункта 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 8.1, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 8.2, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнена подпунктом 8.3, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

Информация об изменениях:

Пункт 8 дополнен подпунктом 15.1 с 8 января 2020 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 502-ФЗ

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 18

18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”;

Информация об изменениях:

Пункт 8 дополнен подпунктом 19 с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ “О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя”, если меньший срок не заявлен таким участником.

Информация об изменениях:

Пункт 9 изменен с 4 августа 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Информация об изменениях:

Пункт 10 изменен с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 12.1 с 1 сентября 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 18 с 2 августа 2019 г. – Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

Арендовать землю выгодней всего в тех случаях, когда не хватает средств выкупить приглянувшийся участок земли. Аренда бывает краткосрочной (до 1 года) и долгосрочной. Ее продолжительность зависит от цели использования земельного участка. На максимально долгий срок (49 лет) можно арендовать землю под линейные объекты (газопровод, ЛЭП и др.), для аграрного производства, фермерского хозяйства, а также, если на участке есть дом, здание или другая капитальная постройка.

Долгосрочная аренда заключается для продолжительного использования объекта недвижимости. Так, если участок нужен для строительства жилого дома или организации подсобного хозяйства для личного использования, то срок аренды такого участка составит 20 лет. Однако если дом не достроен, то для завершения его строительства аренду на участок предоставят только до 3 лет.

Взять землю в аренду могут граждане России, а с некоторыми ограничениями также иностранцы и лица без гражданства.

Способы аренды земли

Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

  1. Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
  2. Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
  3. Третий вариант (более сложный) – арендовать земельный участок у государства.

Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

Читайте также:  С чего начать оформление перепланировки квартиры

В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

Аренда земли без торгов

Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

Юридические организацииФизические лица
  • под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ);
  • наличие на участке капитальных строений;
  • для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;
  • для аграрного производства;
  • если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком
  • для ведения КФХ;
  • льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.;
  • для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта;
  • взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд;
  • собственникам строений на земельном участке (если они не самовольные)

Пошаговая инструкция взять землю долгосрочную аренду

  • Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту – карта земель или обратившись в местную администрацию.
  • Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
  • Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
  • Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2015 г. это можно сделать:
  • лично;
  • отправить на почте письмо с уведомлением;
  • в электронном виде через Интернет.

Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

  1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
  2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
  3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
  4. Подписать договор и зарегистрировать его.

В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

  • заявление на участие;
  • копию паспорта (для физ.лиц);
  • ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
  • чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

  • по кадастровой цене земельного участка;
  • по итогам торгов;
  • по ставкам арендной платы;
  • по рыночной цене участка.

Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

0,01%
  • физ. лицо в соответствии с налоговым законодательством освобождено от земельного налога;
  • в случае изъятия участка из оборота или если он загрязнен радиоактивными отходами;
0,6 %
  • сады, дачи, огороды;
  • сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
  • для ИЖС;
  • ведение ЛПХ;
  • ведение крестьянского фермерского хозяйства.
1,5%
  • земельный участок ограничен в обороте;
  • наличие договора о развитии застроенной и (или) комплексном освоении территории;
  • участок является неделимым;
  • льготные категории граждан.
2%
  • для эксплуатации недр;
  • участок предоставлен без аукциона и на нем нет капитальных строений.

В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота – для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

Особенности договора долгосрочной аренды земельного участка

Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ). В случае расположения на земельном участке капитальных строений их владельцы имеют исключительное право, чтобы арендовать этот участок. Договор аренды оформляется с множественностью лиц на стороне арендатора, если собственников 2 и больше.

Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность , т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.
Читайте также:  Порядок получения СНИЛС на новорожденного ребенка

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что такое долгосрочная аренда земли

Многие предприниматели или частные лица желают воспользоваться определенным участком земли для разных целей. Не всегда имеются свободные средства, чтобы приобрести территорию. Отличным выходом считается долгосрочная аренда земли у государства. Для оформления можно пользоваться разными способами, а также в будущем будет иметься возможность для получения территории в собственность. При этом пользоваться участками можно только в конкретных целях, оговоренных заранее в договоре. Нарушение условий контракта будет выступать основанием для его расторжения до окончания срока действия.

Понятие аренды земли

Аренда земли предлагается государством многим гражданам. Она оформляется путем формирования специального договора. Передаются в аренду только подходящие участки. Аренда может быть:

  • долгосрочной, по которой земля предоставляется на срок от 5 до 49 лет, причем непременно требуется регистрация договора, а также в будущем можно выкупить территорию;
  • бессрочная, которая легко расторгается в любое время, но для этого требуется уведомить другую сторону за три месяца;
  • краткосрочная, по которой срок действия не превышает 5 лет.

Выбор срока аренды полностью зависит от целей использования территории.

Законодательное регулирование

Долгосрочная аренда земли предоставляется только с учетом правил и условий, прописанных в законодательстве. При таком оформлении физлица или компании обладают правом выкупить участок.

В ст. 39 ЗК указываются условия предоставления аренды и срок ее действия. Прописываются все участки, которые могут оформляться в долгосрочную аренду.

Отношения, возникающие между двумя сторонами соглашения, регулируются сведениями ст. 27 ЗК и гл. 27-29 ГК.

Важным условием, на котором предоставляется долгосрочная аренда земли у государства, выступает необходимость использования территории строго по ее назначению. Решения относительно предоставления участков в аренду принимаются муниципальными властями каждого региона. Все сделки совершаются от лица государства.

Если срок договора превышает 11 месяцев, то он обязательно регистрируется, причем признается действительным именно с момента регистрации, что указывается в ст. 651 ГК.

Каков размер платы?

Долгосрочная аренда участков земли предоставляется за определенную плату, причем ее размер прописывается в договоре. Этот момент считается важным условием соглашения.

Доход, получаемый региональными властями, представлен налогом. Его размер регулируется Правительством страны, поэтому перечисляются средства в федеральный бюджет. Цена устанавливается в процессе проведения аукционов, а если у земли уже имеется назначенная кадастровая стоимость, то начальная арендная цена будет превышать этот показатель на 1,5%.

Кто может стать арендатором?

Долгосрочная аренда земли, принадлежащей государству, предлагается как физлицам, так и разным компаниям.

Если претендует на заключение такого контракта частное лицо, то пользоваться территориями можно для ведения подсобного хозяйства или возведения жилого строения.

Коммерческие организации могут пользоваться долгосрочной арендой муниципальной земли для возведения разных объектов, используемых в процессе работы. Также могут применяться участки для с/х деятельности или иных целей.

Какие участки не получится оформить в аренду?

Не допускается составлять такой договор в отношении земель:

  • здания или земли, располагающихся в местах расположения воинских сил или объектов страны;
  • разные заповедники;
  • территория, где находятся разные энергоресурсы, являющиеся атомными или радиоактивными;
  • здания, предназначенные для охраны границ страны;
  • места, где находятся тюрьмы или иные аналогичные объекты, предназначенные для отбывания наказания преступниками;
  • кладбища или иные территории с захоронениями;
  • административные образования.

Узнать точно, какие участки могут оформляться в аренду, можно непосредственно в местной администрации определенного региона.

Для каких целей арендуется земля?

Взять землю в долгосрочную аренду компании и физлица могут для разных целей. Перед непосредственной подачей заявления на оформление территории следует проверить, каково ее назначение, так как пользоваться ею можно только при учете этих данных.

Обычно оформляется такой договор с муниципальными властями для использования земли в следующих целях:

  • возведение коммерческих или частных объектов, используемых для извлечения прибыли или проживания;
  • ведение предпринимательской деятельности;
  • проведение разных инженерных коммуникаций, чтобы их можно было подключить к различным объектам;
  • применение недр земли;
  • осуществление сельскохозяйственных работ;
  • строительство дорог или магистралей.

Допускается арендаторам менять цель использования земли, но для этого надо подать соответствующее заявление администрации региона. Если не будут уведомлены власти о том, что используются участки не по назначению, то это может стать основанием для досрочного расторжения контракта.

Сроки оформления

Взять в долгосрочную аренду землю у государства можно на разные периоды времени. При этом имеются определенные максимальные и минимальные ограничения по сроку.

Максимально можно составить договор на 49 лет, причем не всегда арендаторы получают одобрение на этот период, так как региональные власти оценивают, каково состояние земельного рынка в городе, а также учитывается категория участка.

Минимально можно оформить в долгосрочную аренду землю на 5 лет.

Наиболее часто составляются контракты на срок от 3 до 10 лет. В любом случае соглашение требуется зарегистрировать в Росреестре.

При каких условиях предоставляется земля?

Долгосрочная аренда земли с правом выкупа предоставляется при соблюдении требований:

  • территория не должна быть оформлена на другого человека;
  • не допускается наличие на земле каких-либо бесхозных объектов;
  • не должно быть на участке общих коммуникационных сетей.

Каждый человек или фирма, претендующие на составление такого контракта с муниципальными властями, должны предварительно определиться с целью применения территории.

Плюсы аренды

Долгосрочная аренда земли имеет множество преимуществ для арендаторов. К ним относится:

  • предоставляются необходимые территории на длительный срок, который может достигать даже 49 лет;
  • по окончании срока действия данного контракта имеется возможность выкупить землю;
  • допускается сдавать участки в субаренду, но при этом важно уведомить о таком решении муниципальные власти, причем такая деятельность может стать источником неплохой прибыли;
  • разрешается досрочно расторгать договор, если в этом имеется необходимость;
  • можно строить на земле разные сооружения или извлекать прибыль за счет ее использования.

При составлении долгосрочного договора аренды земли граждане или фирмы могут быть уверены в том, что сделка является юридически чистой и законной. Практически отсутствует возможность для оспаривания договора купли-продажи, если принимается решение о выкупе недвижимости. Если земля – в долгосрочной аренде, и продают гараж, построенный на ней, то оформляется арендный договор договор на покупателей, которые далее могут выкупить эту территорию.

К минусам относится то, что если у муниципальных властей или государственных органов возникнет необходимость воспользоваться территорией, то она легко изымается путем досрочного расторжения контракта. Также не все граждане могут воспользоваться таким предложением.

Если планируется воспользоваться участком для ИЖС, то максимально предоставляется он на 20 лет.

Методы оформления

Как оформить долгосрочную аренду земли? Для этого можно пользоваться несколькими способами:

  • проведение аукционов, инициаторами которых выступают сами муниципальные власти, причем информация о дате их осуществления распространяется заранее в СМИ;
  • непосредственное обращение потенциального арендатора к местным властям, чтобы подобрать оптимальный участок для конкретных целей;
  • заключение контракта без торгов, причем этот процесс разрешается исключительно в отношении наделов, о которых отсутствуют сведения в земельном кадастре.

Наиболее часто муниципальные власти пользуются торгами, так как с их помощью удается установить высокую стоимость арендной платы.

Особенности проведения аукциона

Долгосрочная аренда невозделанных участков земли – это сделка, осуществляемая между муниципальными властями и арендатором. В качестве арендатора могут выступать разные лица, причем обычно для выбора плательщика аренды проводятся торги.

Весь процесс делится на этапы:

  • принимается решение муниципальными властями о предоставлении конкретных участков в аренду гражданам или компаниям;
  • информация о дате и месте проведения аукциона распространяется в СМИ;
  • потенциальные арендаторы подают заявление и другие документы на участие;
  • вносится задаток;
  • в назначенный день надо принять участие в аукционе, что даст возможность заключить арендный договор на землю.

Торги проводятся только при наличии двух или большего количества участников. Все сведения о результатах протоколируются, после чего копия протокола передается победителю, так как он понадобится для заключения контракта.

Нюансы составления соглашения

Долгосрочный договор аренды земли – это важный документ, регулирующий отношения между муниципальными властями и арендаторами. В нем должны содержаться все условия использования участков для определенных целей.

Обязательно в этом документе указывается информация:

  • предмет соглашения, представленный земельным участком;
  • учитываются разные ограничения в использовании территории по назначению;
  • указывается, имеется ли на нем какое-либо обременение;
  • прописывается срок действия данного контракта;
  • рассчитывается размер арендной платы;
  • имеется порядок, на основании которого допускается вносить корректировки в соглашение или досрочно расторгать его;
  • прописывается ответственность каждой стороны, если выявляются какие-либо нарушения условий договора;
  • должны иметься дополнительные важные моменты сотрудничества;
  • в конце указываются реквизиты каждой стороны.

Особенно много внимания уделяется описанию участка земли. Если будут иметься неточности, то они могут стать основанием для признания такого договора недействительным через суд. Должна иметься достоверная информация, с помощью которой не должно возникать сложностей с идентификацией конкретной территории. К этим данным относится кадастровый номер участка, его точный адрес, площадь и наличие разных построенных объектов.

Как определяется размер аренды?

Стоимость аренды земли, предоставляемой на длительный период, может рассчитываться разными способами:

  • при учете кадастровой стоимости объекта;
  • по результатам проведенных торгов, на которых каждый претендент может предлагать свою цену;
  • на основании ставок, принятых муниципальными властями, для чего учитывается рыночная цена аналогичных объектов.

Начальная цена на аукционе зависит от тех данных, которые имеются в ЕГРН, поэтому в качестве основы учитывается кадастровая или рыночная цена территории. Во время расчета дополнительно учитывается зональный коэффициент и поправки. Цена зависит и от площади предоставляемого в аренду участка.

Как оформить в собственность?

Арендаторы земли при наличии долгосрочного договора могут выкупить участок у муниципалитета в будущем. Появляется преимущественное право покупки при возведении на территории какого-либо капитального строения. Такое же право имеется у граждан, применяющих землю для ведения с/х деятельности. Воспользоваться этим правом можно только через три года после составления договора аренды.

Если отсутствуют постройки, то для выкупа придется участвовать в торгах на общих условиях.

Для выкупа участка надо обратиться в администрацию с заявлением и другими документами, к которым относится арендный договор и паспорт арендатора. При получении одобрения регистрируется объект в собственность в Росреестре. Если будет получен отказ, то рекомендуется поинтересоваться, чем он обусловлен.

Если необоснованно гражданин или компания получают отказ в участии в торгах или выкупе земли, за которую больше трех лет уплачивались арендные платежи, то можно обращаться к юристу для отстаивания своих прав.

Долгосрочная аренда разных участков земли – это востребованная процедура, позволяющая гражданам и фирмам пользоваться определенными территориями, принадлежащими муниципалитету, для разных целей. Оформить в такую аренду можно только некоторые участки. Они могут применяться исключительно в соответствии с их назначением и категорией. Устанавливается муниципальными властями плата за территорию, которая должна вноситься арендаторами своевременно. Допускается при длительном использовании земли в будущем выкупить ее.

Ссылка на основную публикацию