Правила и порядок оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Готовая пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

Все больше семей сегодня используют материнский капитал для оплаты квартиры или дома. Размер денежной помощи в 2018 году составляет 453 026 рублей. Этой суммы не хватит на полную оплату жилья, однако она значительно облегчает бремя расчетов за жилье.

Порядок действий

Общая схема покупки недвижимости под материнский капитал следующая:

  1. Заключение сделки с продавцом и регистрация права собственности покупателя в Росреестре. Этот этап идет первым, поскольку только после переоформления недвижимости сотрудники фонда будут оценивать жилье на соответствие требованиям закона.
  2. Подача документов на выплату средств в ПФР. Рассмотрение заявки Фондом займет 1 месяц, после чего он примет решение – выплатить средства или нет.
  3. Выплата денег. Если сделка в порядке, ПФР выплачивает денежные средства по сертификату. Перечисляются они на счет покупателя или банка, если речь идет о погашении ипотеки.

Далее рассмотрим подробнее ключевые моменты процедуры реализации материнского капитала.

Условия использования

Потратить материнский капитал можно только при условии четкого соблюдения всех обозначенных в законе условий:

  1. По итогам сделки семья должна получить в собственность целый объект недвижимости. Как правило, покупается целая квартира или дом, но в некоторых случаях допустимо выкупать и долю – только если в результате весь объект недвижимости поступит в распоряжение семьи.
  2. Жилье должно быть пригодным для проживания. Нельзя покупать аварийную, готовящуюся к сносу или ветхую недвижимость.
  3. Материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий. Если по итогам сделки положение семьи ухудшится, ПФР не выплатит средства (подробнее смотрите требования к недвижимости ниже).
  4. Жилье должно располагаться на территории России.
  5. Детям обязательно должны быть выделены доли в купленном жилье. Это обеспечивается при оформлении сделки или с помощью нотариально удостоверенного обязательства по выделению долей в будущем.
  6. Сделки с супругами запрещены, а с близкими родственниками (например, родители) по общему правилу не проходят проверку. Это связано с предотвращением незаконного обналичивания капитала и чревато уголовным преследованием по факту мошенничества.

Отдельно выделяется условие о возрасте ребенка . По общему правилу реализовать материнский капитал можно, только если ребенку уже исполнилось 3 года. Однако в некоторых случаях допустимо получить деньги и до достижения трехлетнего возраста:

  • если квартира приобретается в ипотеку – допустимо погасить кредит или оплатить первый взнос;
  • если у семьи уже есть заем (кредит) на покупку жилья – его можно погасить средствами материнского капитала.

Обязательно обратите внимание на требования к недвижимости:

  1. Можно купить квартиру (дом) на вторичном рынке, квартиру по ДДУ или строящийся объект со степенью готовности не менее 70%.
  2. Квартира должны быть отдельным изолированным помещением в МКД, располагаться не в подвале (цоколе).
  3. Жилье должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических и технических норм и правил:
    1. есть системы отопления, водоснабжения и водоотведения (зависит от особенностей населенного пункта);
    2. в течение отопительного периода воздух должен обогреваться равномерно;
    3. жилые комнаты и кухня должны иметь естественное освещение через окна.
  4. Жилье должно отвечать требованиям по площади.
  5. Если приобретается дом – он должен быть возведен с учетом всех строительных требований, соответствовать разрешению на строительство и проектной документации.

Если в квартире проведена несогласованная перепланировка, получить средства маткапитала под ее покупку не получится.

По общему правилу удвоение материнского капитала невозможно, однако у ряда застройщиков есть социальные программы, которые позволяют уменьшить стоимость жилья на двойную сумму маткапитала.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Особенности продажи покупателю через маткапитал

Если покупатель приобретает квартиру под маткапитал, продавец сможет получить свои деньги не ранее, чем через 2 месяца после государственной регистрации перехода права собственности на нового владельца. Это связано с длительной процедурой проверки сделки сотрудниками ПФР.

В связи с этим продавцы изыскивают способы обезопасить себя, защитить свои интересы и как можно быстрее получить оплату. На практике появились следующие варианты продажи:

  1. Непосредственно под материнский капитал (без ипотеки).

В договоре указывается, что часть вносится собственными накоплениями покупателя, а часть средств будет выплачена продавцу из средств материнского капитала после госрегистрации. Как правило, до дня полной оплаты устанавливается обременение (залог) квартиры в пользу продавца.

Этот вариант более удобен для покупателя, поскольку не нужно привлекать дополнительные источники финансирования. Однако если ПФР не одобряет сделку, покупатель будет вынужден изыскивать иные способы оплаты – это уже риск продавца.

  1. С использованием кредитных средств (ипотеки).

Покупатель заключает ипотечный договор, рассчитывается кредитными средствами с продавцом, а после согласования сделки с Фондом средства материнского капитала перечисляются в банк. Этот вариант более предпочтителен для продавца, поскольку не несет практически никаких рисков. Покупатель же будет вынужден нести расходы на оформление, получение и возврат кредита.

Какой из перечисленных выше вариантов выбрать – зависит исключительно от решения сторон. В любом случае покупатель никогда не получает наличные деньги из Фонда – расчеты осуществляются напрямую между ПФР и продавцом (или ПФР и банком) через банковские счета.

Как оформить в договоре купли-продажи: образец

Первый этап использования материнского капитала – заключение сделки купли-продажи жилья. Уделите особое внимание составлению договора. Наряду с иными существенными условиями он обязательно должен содержать условие о частичной оплате квартиры с использованием средств материнского капитала.

Прописать условие об оплате можно следующим образом:

«Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

Денежные средства в сумме _______________________ руб. являются личными средствами Покупателя и передаются Продавцу в день подписания настоящего договора.

Оставшаяся сумма _______________________руб. выплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал перечисляется в безналичном порядке_____ (здесь укажите территориальный орган ПРФ) на расчетный (банковский) счет продавца №_________________________, открытый в __________________________(здесь укажите наименование банка продавца), юридический адрес: ________________________________________, к/с_____________________, ИНН_______________________, БИК_______________, ОГРН ___________________, КПП______________, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _____________________(наименование вашего региона) к покупателям в течение _______ дней (месяцев).

Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной с даты окончательного поступления средств на счет Продавца»

После подписания основного договора документы передаются на регистрацию в Росреестр. Спустя 5-14 дней с даты подачи документов проходит государственная регистрация права собственности покупателя.

После завершения процедуры нужно сформировать пакет документов для ПФР:

  1. Заявление о распоряжении средствами капитала. Бланк можно найти на сайте Фонда или в территориальном отделении.
  2. Сертификат (дубликат сертификата) на материнский капитал.
  3. Паспорт и СНИЛС заявителя.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия договора купли-продажи квартиры (дома) с отметкой о госрегистрации.
  6. Выписка из ЕГРН на квартиру (дом).
  7. Если жилье не оформлено в собственность родителей и детей по долям – нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи.

Документы подаются в территориальный орган ПФР. После получения бумаг специалисты Фонда начинают тщательную проверку сделки. Если все в порядке, Фонд принимает решение о перечислении средств материнского капитала.

Подробнее по теме покупки квартиры на материнский капитал смотрите видео

В случае, если Фонд отказал в перечислении средств, такое решение придется обжаловать через суд.

Можно ли будет позднее продать жилье?

Распорядиться купленной квартирой в будущем можно с учетом ряда особенностей, которые зависят от возраста детей.

  1. Если детям уже исполнилось 18 лет.

В этом случае вопрос решается без обращения в органы опеки и попечительства. Продать квартиру можно с учетом мнения всех сособственников. Такие сделки в обязательном порядке оформляются нотариально, поскольку речь идет о продаже долевой собственности.

Если кто-то из сособственников квартиры решит продать свою долю отдельно от других владельцев, придется направлять остальным собственникам уведомления о преимущественном праве покупки.

  1. Если дети несовершеннолетние.

В этом случае без обращения к органам опеки и попечительства не обойтись. Интересы ребенка при продаже не должны быть нарушены, в связи с этим вам придется представить доказательства того, что дети получат доли в другом жилом помещении.

Чаще всего в таких случаях речь идет об альтернативной продаже – сделке, направленной на одновременную продажу своего жилья и покупку нового.

Для оформления такой сделки наряду со стандартными документами понадобится разрешение органа опеки и попечительства на ее проведение.

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Читайте также:  Как определяется остаток материнского капитала через интернет

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за материнский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиента для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета, на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала, исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в ипотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все документально.
  4. После регистрации договора в Росреестре покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в договоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой кредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью взноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужно привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйте платежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки, особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевую собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном порядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупатель обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и написать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Материнский семейный капитал — это это средства, право владения подтверждаются сертификатом, который можно потратить на покупку жилья. В этой части вопросов не возникает: семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом. На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.

Для чего составлять договор

Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Скачать для просмотра и печати:

Особенности сделки

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала заключается только при условии, что Пенсионный фонд одобряет сделку. Фактически и покупатель (держатель сертификата), и продавец (владелец недвижимости) должны собрать все необходимые документы. У каждой стороны договора свой пакет. В случае если хотя бы одного обязательного документа не будет предоставлено, Пенсионный фонд откажет в переводе средств на счет продавца.

Важно: В случае если у держателя сертификата отзывают его право на использование средств, то продавец недвижимости не получит по сделке оплату. Сделка при этом аннулируется, недвижимое имущество остается у продавца в собственности. Риск для человека, продающего квартиру или дом за капитал, минимальный.

Документы для продавца

Продавец является одним из участников сделки, поэтому для получения оплаты из средств семейного капитала, ему требуется подготовить список документов. Рассматривать документы будет Пенсионный фонд, в котором и хранятся деньги капиталовладельца.

К основным документам относятся:

  1. справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
  2. выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
  3. расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.

Последний документ не требуется, если недвижимость продается за сумму материнского сертификата. При этом в 2016 году собственник капитала имел право единовременно снять 20 тысяч рублей на собственные нужды, поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, какой суммой из капитала располагает покупатель.

Важно: В договоре купли-продажи прописывается сумма, которую покупатель выплачивает продавцу. Если эта сумма не совпадает с суммой сертификата, то дополнительно составляется расписка или обязательство о наличном расчете.

Например, если покупатель доплачивает сразу разницу, то продавец пишет расписку о получении средств, а если разница выплачивается в течение какого-то срока, то обязательство о расчете в указанные сроки.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Документы для покупателя

Покупателю при подготовке к сделке тоже требуется собрать пакет документов. К основным относятся:

  1. сертификат о материнском капитале;
  2. справка из Пенсионного фонда об оставшейся сумме;
  3. обязательство о распределении долей в праве собственности на всех членов семьи, заверенное у нотариуса.

Справку из Пенсионного фонда можно заказать в Многофункциональном центре, не обращаясь непосредственно в отделение ПФР .

Обязательство о распределении долей требуется в том случае, если изначально договор заключается исключительно на покупателя. Согласно установленным правилам, недвижимое имущество из средств МСК может быть оформлено в долевую собственность на всех членов семьи: жены, мужа, всех детей. Поэтому если сделка проводится не сразу на всех, то в течение полугода должно произойти разделение права собственности на равные доли.

Важно: Если не выполнить обязательство, то Пенсионный фонд вправе отозвать средства и аннулировать сделку.

При этом покупатель понесет все расходы, которые придется оплатить при переоформлении документов. Продавец в этом случае рискует получить обратно свое недвижимое имущество, спустя полгода, а также обязательство по возмещению средств в ПФР .

Риск продавца

Поскольку продавец рискует при продаже тем, что ему может потребоваться возместить средства, законодательство защитило такие сделки. Продавший недвижимое имущество имеет право оспорить возмещение средств, поскольку его вины в незаконной сделке нет.

Для этого необходимо обратиться в суд с требованием перекладывания долговых обязательств перед Пенсионным фондом на недобросовестного покупателя. Чтобы избежать такого риска и свести к минимуму потребность обращения в судебные органы, в договоре купли-продажи желательно прописать все аспекты.

Как составить договор правильно

Прежде всего договор купли-продажи с использованием материнского капитала должен заключаться у нотариуса. Это позволяет сразу составить все необходимые расписки, дополнения и приложения в одном месте за один раз.

В тексте договора обязательно указываются следующие данные:

  1. данные покупателя или покупателей (всех членов семьи);
  2. данные продавца;
  3. предмет сделки (недвижимое имущество: фактический адрес, размеры, кадастровый номер и прочие);
  4. сумма сделки (за сколько фактически продается имущество продавца);
  5. способ выплаты средств по договору (в частности, пункт об уплате средствами материнского капитала, а также способ выплаты разницы);
  6. сроки выплаты (например, в течение полугода с момента заключения договора);
  7. реквизиты покупателя (банковские данные, куда должны быть переведены средства).

Дополнительно можно включить пункт о том, кто несет все материальные расходы по заключению сделки. Обычно расходы ложатся на плечи покупателя, и берутся из средств сертификата. Нелишним будет указать, что риски по невыполнению обязательств перед Пенсионным фондом полностью несет владелец капитала, а не продавец.

Важно: Поскольку с 2013 года сделку купли-продажи не регистрируют в Росреестре, а регистрируют только переход права собственности от одного собственника к другому, включать пункт об уплате государственной пошлины считается лишним. По закону сейчас пошлина уплачивается исключительно покупателем.

Последовательность действий

Для того чтобы купить жилье, минуя банк и ипотеку, необходимо придерживаться следующего плана действий:

  1. Собрать все документы для заключения сделки.
  2. Составить договор купли-продажи и сопутствующие документы.
  3. Направить в Пенсионный фонд запрос на одобрение сделки (заявление о распоряжении средствами капитала).
  4. Оформить переход права собственности от одного лица к другому.
  5. Произвести окончательный расчет по договору.

В случае если Пенсионный фонд не одобряет сделку, то расходы по ней несет покупатель. Продавец же должен быть готов к тому, что средства на его расчетный счет будут зачислены не ранее, чем два-три месяца с момента продажи жилья. Проект договора предоставляется в Пенсионный Фонд на рассмотрение вместе с заявлением о распоряжении средствами.

Важно: Самым надежным банком, работающим с государственными программами безналичного расчета по жилищным сделкам, является Сберегательный банк РФ («Сбербанк»). Поэтому при наличии возможности счет лучше открывать именно в нем.

Заявление о распоряжении

Составить такое заявление можно в Пенсионном фонде или же в Многофункциональном центре. В тексте заявления (у него есть установленная форма) указывается, как именно должны быть израсходованы средства.

При обращении при себе необходимо иметь:

Написать заявление может или владелец сертификата лично, или его законный представитель. Как правило, владельцем является мать, поэтому именно она заполняет заявление.

Скачать для просмотра и печати:

Важно: Под законным представителем понимается доверенное лицо, которое уполномочено на действия от лица заявителя на основании доверенности и никто другой. Отец не может обратиться от имени матери, не имея на то ее письменного согласия.

Земельные участки

Земельный участок под строительство жилого дома не может быть приобретен за средства МСК в том случае, если на участке не находится жилых помещений. Фактически пустой участок приобрести нельзя, а вот участок с домом, пусть и не в самом лучшем состоянии (например, старый, но с допустимым процентом износа), выкупить можно.

Пенсионный фонд может не одобрить сделку на покупку-продажу дома, который сильно изношен или не соответствует санитарным нормам. Фактически же на место никто не выезжает, поэтому изношенный дом может быть приобретен вместе с земельным участком для дальнейшего сноса и постройки нового дома.

Читайте также:  График проведения капитального ремонта многоквартирных домов

Важно: Как показывает практика, земельные участки со старыми домами приобретаются для дальнейшей перестройки или реконструкции за счет средств МСК весьма успешно в населенным пунктах сельского типа.

Такие сделки проходят в Пенсионном фонде без особых проблем.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала

Если при покупке квартиры вы планируете воспользоваться маткапиталом, вам понадобится оформить договор, пройти регистрацию в Росреестре и получить разрешение ПФ РФ.

Закон о материнском капитале

Где оформлять сделку?

Договор составляется и заверяется в нотариальной конторе. Это не обязательно, но только так вы можете быть уверенным в правильности оформления сделки. Проконсультироваться и получить необходимые советы можно у профессионального юриста или в организациях, которые предоставляют подобные услуги.

Подробнее о программе материнского капитала, сроке действия этой государственной программы, ежегодной индексации денежных средств можно прочитать в нашей статье.

Как оформить договор?

В обычной сделке купли-продажи участвуют только две стороны: собственник квартиры и покупатель. Если при покупке недвижимости используется маткапитал, то в сделке уже принимают участие не две, а три стороны: собственник дома, покупатель и Пенсионный фонд. В этом и заключается главная особенность договора купли-продажи с использованием маткапитала.

Документ составляется и заверяется на бумажном носителе. Если доля оформляется на малолетнего, от его имени действуют родители. Гражданин старше четырнадцати лет самостоятельно ставит свою подпись, но с одобрения обладателей родительских прав.

При обычной сделке в случае возникновения финансовых проблем, продавец имеет право остановить продажу. Если купля-продажа производится с участием маткапитала, это можно сделать только через суд.

Документы для оформления сделки

Чтобы составить договор, в нотариальную контору следует предоставить комплект бумаг, для каждой из сторон свой. Для собственника квартиры, выступающего продавцом:

  • внутрироссийский документ, способный удостоверить личность продавца (паспорт);
  • документ, который подтверждает право на имущество (выписка из реестра и пр.);
  • сведения о банковском счете, на который поступят средства из семейного капитала.
  • документы, удостоверяющие личность всех лиц, на которых будут оформляться доли квартиры (паспорта матери, отца, ребенка старше четырнадцати лет, а также свидетельства несовершеннолетних);
  • материнский сертификат.
  • если квартира покупается под ипотеку, необходимо предоставить кредитный контракт с банком.

Если сделку оформляет муж, необходимо согласие владелицы сертификата. Документ заверяется в нотариальной конторе. По закону семейным капиталом может распоряжаться только тот человек, на чье имя выписан сертификат (чаще всего мать).

Распределение долей

Право собственности на жилое имущество должно быть распределено на всех членов семейства: мать, отца, всех детей. Это можно осуществить двумя способами:

  1. Распределить и оформить доли сразу при покупке дома.
  2. Оформить право собственности на одного человека. Но в течение 6 месяцев в обязательном порядке доли должны быть распределены между всеми членами семейства.

Первый вариант выгоднее, так как во втором случае семье придется потратиться на оформление или нотариальное заверение дополнительных бумаг. Мать, оформившая собственность на себя, должна составить обязательство в нотариальной конторе. Далее Росреестр накладывает на недвижимость обременение. Чтобы его снять, придется снова обращаться в Росреестр.

Если обязательство о распределении не будет исполнено, ПФ РФ может отозвать сертификат и аннулировать сделку купли-продажи.

Оплата

Покупатели могут заплатить продавцу следующими способами:

  • полностью за счет маткапитала;
  • часть наличными, остаток покрывает материнский капитал;
  • частично маткапиталом, остальное ипотека.

Независимо от способа оплаты, в договоре необходимо указывать стоимость квартиры полностью

В 2018 году сумма государственной помощи составляет 453026 рублей. Именно эту сумму можно использовать на покупку квартиры. Но, если в 2016, 2017 и 2018 годах из маткапитала производились небольшие выплаты, сумма может быть меньше. Поэтому обязательно уточняйте заранее, сколько денег есть в вашем распоряжении.

Частный дом покупается вместе с земельным участком. Но материнским капиталом расплатиться за землю нельзя.

Содержание договора

В письменном соглашении между продавцом и покупателем жилой недвижимости в обязательном порядке должны присутствовать следующая информация:

  1. Наименование договора, когда и где он был составлен.
  2. Сведения о продавце и покупателе. Данные должны быть записаны точно так, как в документах, удостоверяющих личности.
  3. Информация о приобретаемом объекте. Проверьте, чтобы сведения о недвижимости были записаны также, как в кадастровых и технических документах.
  4. Полные сведения о документе, который подтверждает право собственности продавца на недвижимое имущество.
  5. Стоимость квартиры или дома. Записывается только в национальной валюте — рублях.
  6. Информация, как и когда будет осуществлена оплата. Поскольку часть суммы будет переведена Пенсионным фондом, в договоре обязательно должны быть указаны данные отделения государственной организации (расчетные данные).
  7. Заверение, что недвижимое имущество не находится под обременением, препятствующим передаче прав собственности третьему лицу.
  8. Информация, как будут распределены затраты между продавцом и покупателем на регистрацию имущества.
  9. Как будет проходить регистрация прав на жилплощадь.
  10. В каком порядке договор вступит в законную силу.
  11. В нижней части документа проставляются реквизиты продавца и покупателя, а также их автографы.

Как исправить ошибку, допущенную в договоре?

Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.

Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?

Этап заключения сделкиЧто делать?
Вы обнаружили описку во время заверенияДостаточно заново распечатать исправленный договор
Документ уже заверен, но не отправился в архивМожно договориться с регистратором и заменить договор
Заменить договор уже нельзяМожно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения

Регистрация в Росреестре

Продавец получает деньги за квартиру только через три месяца после подачи документов в фонд. На этот период собственники квартир нуждаются в защите от мошенничества. С данной целью Росреестр накладывает запрет на распоряжение недвижимостью. Договор необходимо передать в Росреестр. Процедура регистрации будет завершена в течение трех дней. Если документ составлялся без участия нотариуса, процесс продлится дольше — пять дней.

Документы в ПФ РФ

После регистрации В Росреестре следует обратиться в Пенсионный Фонд. Чтобы добиться от него разрешение на оформление сделки, и продавцу квартиры, и покупателю необходимо предоставить в территориальное отделение комплект справок и документов. У каждого участника свой список бумаг. Если не будет предоставлено хотя бы одного документа, в выдаче разрешения на использование сертификата откажут. Если средства маткапитала покрывают стоимостью квартиры, в ПФ РФ нужно принести один из следующих документов:

  • от продавца заверенная в нотариальной конторе расписка о получении остальной суммы денег;
  • от покупателя заверенная нотариусом расписка о взятии обязательства на выплату остальной суммы в указанные сроки.

Для собственника недвижимости

Со своей стороны собственник имущества обязан предоставить следующие бумаги:

  1. Справка из банковского учреждения об открытии счета. Он должен быть оформлен на имя собственника недвижимости. Если счет будет зарегистрирован на другого человека, даже близкого родственника, ПФ РФ вынесет отказ.
  2. Выданная банковским учреждением выписка, в которой содержится информация о состоянии лицевого счета и движении финансовых средств.
  3. Деньги из маткапитала поступают на счет продавца недвижимого имущества, а не покупателя. И только после тщательно проведенной проверки. Это сделано во избежание мошеннических действий и обналичивания.

Для покупателя

Владельцу материнского сертификата следует подготовить следующие бумаги:

  1. Заверенное в нотариальной конторе обязательство о том, что право собственности на недвижимость будет распределена на всех членов семейства.
  2. Материнский сертификат.
  3. Справка из ПФ РФ о том, какая сумма осталась из маткапитала. Такой документ можно получить как в самом отделении ПФ РФ, так и в МФЦ.

Отказ

Самая распространенная причина, по которой ПФ РФ отказывает в использовании маткапитала, — не предоставлен какой-то документ или он составлен не должным образом. Правила оформления бумаг описаны в Постановлении российского Правительства №862 от двенадцатого декабря две тысячи седьмого года.

Владелице сертификата могут отказать в выделении средств

Также представители Пенсионного фонда могут провести проверку квартиры, приобретенной заявителям. Если она не будет соответствовать установленным законом нормам, в выдаче средств откажут. Именно из-за вероятности отказа многие продавцы квартир стараются не связываться с покупателями, желающими использовать маткапитал. Есть еще одна причина: одобрения ПФ РФ придется ждать несколько месяцев и, если придет отказ, это время будет потрачено впустую. Надо отметить, что риски для собственника минимальны. Если из фонда придет отказ, недвижимость останется в собственности продавца.

Требования к покупке

Чтобы ПФ РФ одобрил сделку, приобретаемый на маткапитал дом должен соответствовать определенным требованиям. Выбирать необходимо жилье, пригодное для постоянного проживания семейства, в котором есть дети. Требования следующие:

  • наличие исправных систем отопления и водоснабжения;
  • целая крыша;
  • износ дома составляет не более 50 процентов;
  • дом не должен располагаться слишком далеко от школ, больниц и другой необходимой для жизни современного человека инфраструктуры.

Можно ли приобрести часть квартиры на маткапитал?

По закону вы можете приобрести не только квартиру или дом, но и часть жилого помещения, например, комнату. Но для этого необходимо выполнение двух условий:

  1. Во-первых, это должно быть отдельное помещение, пригодное для жизни семьи. Проходная комната не годится.
  2. Во-вторых, в будущем жилье полностью может стать собственностью покупателей.

Можно ли продать дом, купленный с использованием маткапитала?

В нормативных актах нашей страны нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной с участием средств семейного капитала. Но продать такую квартиру будет сложнее, потому что собственность оформлена на всех членов семейства, включая несовершеннолетних. Это значит, что согласие на продажу придется получить в государственном учреждении, который следит за соблюдением прав граждан младше восемнадцати лет — в органе опеки.

Продать квартиру, купленную с участием маткапитала сложнее, чем обычную

Чтобы получить одобрение должностных лиц, нужно предоставить внушительный комплект бумаг:

  • внутрироссийские документы, удостоверяющие личности обладателей родительских прав;
  • документы, подтверждающие факт рождения детей младше четырнадцатилетнего возраста;
  • документы, подтверждающие личности детей старше четырнадцати лет;
  • документы, доказывающие право собственности на недвижимость;
  • контракт купли-продажи;
  • если в семье есть дети старше четырнадцати лет, понадобится их согласие на продажу дома;
  • документы на жилую недвижимость, которую планируется купить;
  • контракт, заключенный с продавцом новой квартиры, о купли-продаже.

Если хотя бы один их вышеперечисленных документов родители не смогут предоставить, запрос рассматривать не станут.

Видео — Особенности составления договора купли-продажи с использованием маткапитала

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!

Правила и порядок оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала в последние годы используется очень часто, так как государственная программа активно оказывает свое влияние на покупательскую способность жилья. Многие граждане теряются при составлении договора с использованием материнского капитала. Это связано с тем, что данный капитал имеет определенные особенности использования, и при заключении договора их необходимо учитывать.

Особенности

Матери двоих детей, родившей второго и последующего ребенка после 2007 года, государством выдается материнский капитал. Она вправе воспользоваться им для покупки жилья. Использовать его можно в двух вариантах:

  • при покупке жилья в ипотеку;
  • на покупку вторичного жилья.

Одной из особенностей покупки жилья является то, что по факту денежные средства материнского капитала находятся в Пенсионном фонде. Только при его одобрении данные средства будут перечислены на счет продавцу. Обналичить данные средства невозможно, они могут быть только перечислены безналичным банковским переводом.

Для проверки всех документов сделки Пенсионному фонду нужно около 3 месяцев. И только после этого времени он перечислит покупателю положенные средства. А само главное, что продавец, не дождавшись еще этих денег, обязан зарегистрировать сделку купли-продажи квартиру на держателя сертификата. Именно поэтому многие частные продавцы стараются избегать подобных сделок.

В случае покупки квартиры в ипотеку договор составляется с банком, в котором банк предусматривает 3 месяца для перечисления ему денежных средств Пенсионным фондом. Но при этом комиссию за пользование денежными средствами за эти 3 месяца покупатель обязан оплатить из собственного кармана.

Общий порядок

Государством предусмотрен конкретный порядок действий, который должны соблюдать стороны сделки купли-продажи. Алгоритм действий следующий:

  1. Сбор документации.
  2. Составление договора.
  3. Направление в ПФР заявления о распоряжении денежными средствами и получение положительного решения.
  4. Оформление перехода права собственности.
  5. Произведение расчета с продавцом.

Если ПФР не дал одобрение на данную сделку, то все расходы, которые понес продавец, обязан оплатить покупатель.

Документы

Когда продавец и покупатель пришли к компромиссу по поводу заключения сделки, они должны подписать соответственный договор и собрать еще целый пакет документов для Пенсионного фонда.

После рассмотрения этих документов Пенсионный фонд примет решение о перечислении денежных средств. Собрать документы должен как продавец, так и покупатель.

Продавец

Для него установлен небольшой пакет документов, обязательных для сделки. Основными документами являются:

  • банковская справка, подтверждающая наличие открытого счета продавца;
  • расписка, которую должен составить покупатель и передать продавцу, об обязательстве выплатить оставшуюся сумму стоимости квартиры сверх суммы материнского капитала из собственных средств;
  • выписка со счета.

Расписка составляется только в случае, если стоимость квартиры превышает сумму сертификата. Если же она соответствует денежным средствам, находящемся на лицевом счете в Пенсионном фонде, то покупатель не обязан дополнительно платить продавцу свои личные деньги и расписка не требуется. В расписке также обязательно должны быть указаны сроки выплаты денежных средств, если составляется такое обязательство.

Также нужно быть внимательным к остатку средств на лицевом счете в ПФР, так как граждане имеют право воспользоваться и обналичить 20 000 рублей на свои нужды.

Покупатель

Покупающая сторона также должна подготовить для ПФР обязательный пакет документов. К ним относятся:

  • сам материнский сертификат;
  • документ, подтверждающий обязательство о распределении купленной собственности по долям между всеми членами семьи;
  • выписка из ПФР об остатке средств на лицевом счете материнского капитала.

Документ об остатке средств на счете материнского сертификата можно получить путем обращения в многофункциональный центр либо непосредственно в ПФР.

Составлять обязательство надо, только если квартира оформляется в собственность не на всех, а на часть членов семьи. Обязательство дает гарантию другим членам семьи, что собственники переоформят право собственности на общее их жилье в течение полугода со дня их полного вступления в собственность.

В случае невыполнения данного обязательства ПФР имеет право аннулировать сделку. По закону в этом случае недвижимость вернется к собственнику, а он должен будет вернуть обратно полученные средства материнского капитала.

Однако судебная практика утверждает, что продавец в данном случае не виноват в недобросовестности покупателя, поэтому он имеет право подать в суд и переложить право требования обязательств на виновника.

Защитить себя от всех подобных рисков продавец и покупатель могут легко, главное, прописать все эти нюансы в договоре.

Договор

В целях экономии времени договор купли-продажи лучше заключать у нотариуса. Он подготовит все необходимые расписки, обязательства, которые необходимы для Пенсионного фонда. К тому же заключение сделки при нотариусе гарантирует легитимность ее заключения.

Но те, кто не хочет дополнительно платить деньги за услуги нотариуса, могут найти образец договора в сети Интернет. В самом договоре должны быть указаны следующие данные:

  1. Персональная, паспортная и контактная информация об обеих сторонах сделки.
  2. Характеристики недвижимости, по поводу которой заключается договор. Здесь указывается ее фактический адрес, кадастровый номер, площадь и другие основные характеристики.
  3. Сумма договора, то есть общая сумма, которая должна быть оплачена продавцу.
  4. Порядок расчетов с покупателем. Здесь могут быть указаны сроки внесения задатка, аванса, предоплаты, частичных платежей, а также сроки подачи документов в ПФР для перечисления средств материнского капитала. Также указывается обязательство покупателя доплатить остальные средства из собственных сбережений.
  5. Реквизиты продавца, куда должны быть переведены средства материнского капитала.

Также договор может содержать иные положения, важные для сторон, например, обязательство одной из сторон оплачивать расходы по заключению сделки, обязанность уплаты всех долгов по коммунальным услугам и прочее.

В 2017 году, как и последние 4 года, все сделки, связанные с куплей-продажей, не регистрируются Росреестром, а регистрируется только переход права собственности. Поэтому интерес в оформлении данного права, в первую очередь, принадлежит покупателю, соответственно, именно он должен уплачивать пошлину за регистрацию перехода права. Поэтому составление договора очень важная часть сделки.

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Материнский капитал выплачивается семьям, в которых рождается второй и последующие дети. Данная сумма государственной помощи направлена на улучшение жилищных условий родителей и детей.

В настоящей статье будут указаны правила приобретения недвижимости с участием средств материнского капитала, также будет рассмотрена возможность продажи купленного жилья и нюансы оформления договора купли-продажи.

Как использовать материнский капитал при покупке жилья?

Использование денежных средств материнского капитала строго регламентируется на законодательном уровне — ФЗ № 256 (скачать актуальный текст закона можно по ссылке). Настоящий законодательный акт 2006 года гласит, что получение и использование средств материнского капитала возможно только в случае, когда второму или последующему ребенку исполнилось 3 года. Исключение составляют обстоятельства — приобретение нового жилья по договору купли-продажи с использованием заемных средств (ипотеки). Если семья решает брать ипотеку, то материнский капитал выплачивается до достижения ребенком трех лет.

Чтобы приобрести жилую недвижимость, требуется соответствовать требованиям, установленным государством. Среди них:

  • новое жилье, которое планируется приобрести на основании договора купли-продажи должно соответствовать нормам проживания;
  • ипотечное жилье должно находиться в пределах России;
  • договор купли-продажи квартиры или дома оформляется в соответствии со всеми законодательными нормами;
  • при оформлении прошения на получение государственной помощи в виде материнского капитала указывается цель взятия денежных средств — приобретение жилой площади;
  • при покупке квартиры (дома) за счет средств материнского капитала, требуется учитывать интересы несовершеннолетних детей. На новой жилой площади им должна быть присуждена доля собственности.

Когда семья, имеющая более одного несовершеннолетнего ребенка, соответствует вышеуказанным требованиям, то далее следуют действия:

  • подготовить пакет конкретных документов;
  • составить договор купли-продажи с владельцем приобретаемого жилья или с кредитным учреждением, в случае, когда приобретается жилье в ипотеку;
  • направить обращение в Пенсионный Фонд о выдаче средств материнского капитала на покупку жилой недвижимости.

Важно! Государством материнский капитал не выплачивается в виде наличных, возможна передача средств родителям только в безналичной форме. Исходя из поданного прошения, денежная помощь может быть перечислена сразу на счет кредитного учреждения, предоставляющего возможность покупки квартиры по договору купли-продажи.

Можно ли продать квартиру?

В законе нет определенного «нет» на продажу квартиры, оформленной под материнский капитал в качестве первого взноса. Но для осуществления сделки купли-продажи родителям необходимо учесть один нюанс. Одним из условий выдачи семейных средств на покупку жилья является присуждение доли собственности несовершеннолетним детям. В связи с этим, для продажи недвижимости, требуется получить одобрение от специализированных органов опеки и попечительства. Данные гос. учреждения следят за соблюдением интересов детей, не достигших 18 лет.

Процедура получения официального одобрения от опекунского органа начинается со сбора обязательных актов. Для подачи обращения требуется собрать следующие бумаги:

  • паспорт отца и матери;
  • акт о рождении малышей, а если детям от 14 лет, то предоставляется их удостоверение личности;
  • правоустанавливающие бумаги на жилье;
  • договор купли-продажи;
  • одобрение ребенком отчуждения жилого имущества. Подобный документ требуется для предоставления в опекунское учреждение, если ребенку исполнилось 14 лет;
  • акты на приобретаемую квартиру (дом);
  • договор купли-продажи нового жилья.

Если родители представят в органы опеки и попечительства не все документы, то заявка не будет рассмотрена.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом?

Согласно правилам закона, в случае, когда средства материнского капитала позволят приобрести жилье, они переводятся на счет продавца. Если выданной государственной помощи недостаточно, родители вкладывают свои или заемные средства. В такой ситуации, личные родительские средства перечисляются продавцу, а затем выдается финансовая поддержка от государства.

Оформление договора купли-продажи регламентируется Гражданским Кодексом.

Для приобретения жилья, важно правильно составить договор купли-продажи. Документ должен быть в письменной форме. В акте купли-продажи не должно быть помарок и исправлений. Информационные данные, составляющие текст договора, не должны быть ложными, они должны содержать лишь корректные и точные сведения. Если не будут соблюдены настоящие условия, договор купли-продажи будет признан юридически недействительным.

В соответствии с гражданским законом, в договоре купли-продажи недвижимости для проживания с использованием материнского капитала, указывается следующая обязательная информация:

  • адрес, число, месяц и год, когда оформлялся договор купли-продажи квартиры;
  • данные паспортов:
    • фамилия, отчество и имя;
    • серия удостоверения личности;
    • номер;
    • дата выдачи документа;
    • ответственное учреждение за выдачу настоящего акта.
  • детальная характеристика приобретаемого жилого помещения:
    • адрес;
    • количество кв. м.;
    • количество комнат;
    • этаж;
    • иные данные.
  • указание стоимости объекта для жилья;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • условия по оформлению передаточного акта;
  • ответственность участников сделки в случае неисполнения условий договора купли-продажи;
  • подписи сторон.

Для корректного составления договора купли-продажи можно воспользоваться представленным примером.

Составленный договор купли-продажи обязательно должен быть заверен у специалиста в нотариальной конторе. Для проставления отметки нотариуса нужно заплатить государственную пошлину. Ее размер устанавливается налоговым законом, на данный момент она составляет 200 рублей.

Список документов

Любая сделка, оформленная в письменном виде, требует предоставления бумаг, свидетельствующих о правомерности ее заключения. Нужно собрать документы для оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала:

  • удостоверения личности родителей, получивших от государства средства маткапитала;
  • личные документы ребенка — паспорт или свидетельство о появлении на свет;
  • бумаги, подтверждающие, что жилье находится в собственности;
  • сертификат маткапитала.

Представленный перечень является общим. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Например, нужно предоставить доверительный акт с пометкой нотариальной конторы, если сделку будет осуществлять не родитель, а его представитель.

Приобретение части квартиры с использованием материнского капитала

По законодательству, есть возможность купить долю в квартире с участием средств материнского капитала. Эта возможность предоставляется при наличии следующих обстоятельств:

  • покупаемая часть жилой площади представляет собой отдельное помещение. Например, отдельная комната, не проходная;
  • все жилье может стать собственностью покупателя, если он изначально выкупит ее долю.

Приобрести долю квартиры законом разрешается только в том случае, когда жилье пригодно для проживания в нем несовершеннолетних детей и родителей. Также оно должно соответствовать санитарным нормам.

Ссылка на основную публикацию