Особенности рефинансирования ипотечных кредитов: принципы и условия

Особенности рефинансирования ипотечных кредитов: принципы и условия

В отличие от большинства кредитных продуктов ипотека отличается долгим сроком выплаты – от 5 лет и больше. За означенное время может произойти многое: заемщик потеряет свою платежеспособность, изменятся в лучшую сторону условия аналогичных кредитов, посторонний банк предложит условия лучше и т.д. И что же делать «бедному» заемщику в таком случае?

Выход подсказывают сами банки и финансовые эксперты – рефинансирование ипотечного кредита. Статистика показывает, что этому подвергается каждый пятый ипотечный заем. В некоторых банках в процентном отношении данный показатель достигает 40%, причем перекредитованию подвергаются займы не только выданные самим банком, но и сторонними организациями.

В чем смысл процедуры

Многие заемщики не понимают смысла процедуры. Попробуем объяснить, что это такое, простыми словами: рефинансирование — это новая ссуда с более низкой ставкой, позволяющая полностью погасить имеющийся на данный момент кредит. Позволяет улучшить условия действующей ипотеки: снизить ставку, ежемесячный платеж, вывести недвижимость из-под залога.

Сейчас ставки по кредитам подают, причем существенно, и по мнению экспертов, именно сейчас перекредитование выгодно.

Выделяют два типа процедуры:

• В первом случае происходит смена банка-залогодержателя. В этом случае заемщик оформляет новый жилищный заем в другом банке, и квартира из одного залога переходит в другой. Клиент получает более дешевый кредит, банк — нового клиента.
• Берется обычный потребкредит и гасится ипотечный. Минус в удорожании кредита, плюс в том, что квартира полностью ваша и с ней можно делать все что угодно.

Теперь рассмотрим положительные и отрицательные моменты процедуры.

Плюсы ипотечного рефинансирования:

• Снижение ставки. Данный шаг актуален тем клиентам, которые оформили ипотеку достаточно давно, но до окончания еще долго. С учетом повсеместного снижения ставок выгода получается существенной.
• Уменьшение ежемесячного платежа. Преимущество ипотечного займа в том, что его срок можно варьировать. И в случае ухудшения платежеспособности можно попросить в банке его увеличение, чтобы снизить платеж. Обычно, если клиент до этого платил вовремя, кредитная организация не отказывает в его просьбе.
• Снимаем обременение с недвижимости. В нашем случае это подразумевает оформление потребкредита и погашение им ипотечного займа. Квартира выходит из-под залога и ею можно располагать, как хочется. Правда, многие эксперты не относят его к рефинансированию.
• Смена валюты. Актуально для тех, кто оформлял ипотечный заем в то время, когда они еще давались в валюте. Опять же, при отсутствии задолженностей кредитные организации легко идут навстречу клиенту.
• Смена кредитной организации на ту, которая предлагает более лучшее предложение.
• Возможность получить наличку. Некоторые банки предлагают в ходе рефинансирования взять заем наличными. В этом случае остаток средств можно использовать по своему усмотрению.

• Лучше всего соглашаться на процедуру, пока заем не перешел свой экватор. В противном случае на выгоду можно не рассчитывать.
• Дополнительные расходы в виде повторной оценки недвижимости и страхования. А ведь это не бесплатно и съедает большую часть экономии. К тому же в договорах многих банков предусматриваются штрафы за досрочное погашение.
• Требуется собрать намного больше документов, чем для оформления самой ипотеки.

Выбор банка

Как мы уже выяснили, перекредитование в других банках предполагает, что в них оформляется новый заем и гасится старый. Так что требования к заемщику в новом банке будут аналогичными:

• Возраст 21-60 лет. Многие кредитные организации желают, чтобы клиент погасил ипотеку до выхода на пенсию.
• В большинстве случаев требуется российское гражданство.
• Непрерывный стаж как минимум последние полгода и годовой стаж в течение последних пяти лет.
• Требуется заново подтвердить свою платежеспособность.
• Кредитная история должна быть положительной.

Как узнать выгодность процедуры

Несмотря на то, что многие кредитные организации предлагают самые выгодные условия, многие заемщики не совсем уверены в выгодности рефинансирования. Как понять, выгодна ли процедура вам? Для этого уделите немного времени и внимания следующим нюансам:

• Если хотите иметь более низкий процент, то желательно, чтобы после перекредитования он снизился как минимум на 2%, в противном случае на экономию можно не рассчитывать.
• Нередко страхование банком жизни и здоровья клиента съедает будущую экономию. Можно отказаться от нее, но в этом случае ставка увеличится на 1, а то и 2 процента.
• Наибольшие затраты при перекредитовании по финансам и времени уйдут на переоценку и переоформлении залогового имущества. Эксперты рекомендуют останавливать свой выбор на банках, проводящих эту процедуру без участия клиента. К примеру, такую услугу предлагают ВТБ24 и Банк Москвы. Стоит учесть, что по времени процедура занимает примерно 3-4 месяца, и на это время ставка повышается на 1-2%, так как у банка отсутствует гарантия в виде залога.
• Если ваша зарплатная карта принадлежит одному банку, а ипотека взята в другом, то выгоднее будет перевести ипотеку в первый.

Однако необходимо тщательно подумать, прежде чем решитесь на данную процедуру.

Порядок оформления

Самое простое – это пройти данную процедуру в том банке, где вы взяли ипотечный заем, достаточно прийти в офис и написать соответствующее заявление. Но если соседний банк предлагает самые низкие ставки и вы желаете перейти в него, то процедура будет следующей:

• Нужно проконсультироваться в обоих банках: и в котором брали заем, и в который собираетесь перевестись.
• На втором этапе собираем требуемую документацию. Какую именно – узнаем в банке.
• Ждем ответа от банка, в котором вы собираетесь перекредитоваться. Обычно на принятие решения банку требуется примерно 10 дней.
• После получения положительного ответа от нового банка необходимо обратиться в первый за разрешением на рефинансирование. Нужно быть готовым к тому, что банк может ответить отказом, не объясняя причин. К примеру, так во многих случаях отвечает Сбербанк.
• Но если оба банка дали положительный ответ, то путем прямого перевода средств из банка в банк гасим заем в первом.
• Переводим залоговое имущество во второй банк – самый сложный и длительный этап.

На данный момент банки предлагают пройти процедуру рефинансирования, предлагая ставки от 10 до 13.5%. Вам остается только выбрать, в каком банке пройти данную процедуру.

Рефинансирование ипотечных кредитов: общие принципы и задачи

Некоторое время назад мы уже поднимали вопросы, связанные с рефинансированием — как, с какой целью и кем производится перекредитование задолженности в банках; какую пользу извлекает для себя из этого заемщик; насколько выгодно производить рефинансирование и на каких этапах.

Сегодня пришло время начать разговор о конкретном виде перекредитования — рефинансировании ипотечных кредитов. Стоит заметить, что это самый сложный и хлопотный вид рефинансирования — ведь необходимо собрать большое количество документов, переоформить недвижимость, находящуюся в залоге. Кроме того, банки очень серьезно подходят к кредитованию на большие суммы, поэтому стоит ожидать длительной процедуры проверки и принятия решения по кредиту.

Однако все большее число заемщиков в последние годы обращаются в банки с целью рефинансировать ипотечный кредит. О сути, целях такой операции и о выгоде, которую получают заемщики при перекредитовании, и пойдет речь далее.

Суть рефинансирования ипотечных кредитов

Итак, разберемся, что же представляет собой рефинансирование ипотечного кредита. Говоря простым языком, рефинансирование — это получение кредита в одном банке для погашения ссуды в другом. Как мы знаем, в случае с потребительскими кредитами рефинансировать можно как всю ссуду, так и ее часть. При рефинансировании ипотечных кредитов в большинстве случаев речь идет о полном погашении долга — дело в том, что обычно выдача нового кредита производится под залог купленной в ипотеку недвижимости. Таким образом, чтобы передать квартиру или дом в залог по новому кредиту, необходимо полностью расплатиться по старому. Кроме того, есть и еще одно существенное отличие рефинансирования ипотеки от других видов рефинансирования: довольно часто банки рефинансируют свои собственные ипотечные ссуды, выданные ранее по другим программам. Такой механизм рефинансирования представляется самым удобным: сокращается время рассмотрения заявки, нет сложностей с оценкой и переоформлением залога.

Цели рефинансирования ипотеки

Причины, которые могут побудить заемщика перекредитовать задолженность по ипотеке, могут быть различны. И заметим, что не всегда банки готовы пойти навстречу и выдать новый кредит, если неясны цели рефинансирования ипотеки. Дело в том, что за желанием клиента оформить новый кредит могут скрываться финансовые или семейные проблемы, которые могут повлиять на дальнейшую выплату долга. Именно поэтому при рефинансировании банки требуют от клиента безупречную кредитную историю и продолжительность выплаты долга по старому кредиту минимум Однако можно выявить основные цели, которые прозрачны и понятны банкам; финансовые учреждения охотно выдают кредиты заемщикам, которые хотят уменьшить переплату, ежемесячный платеж, вывести залог из-под обременения либо увеличить срок кредита.

Уменьшение процентных ставок и переплаты

Это, пожалуй, главная причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит — как обычный потребительский, так и автокредит либо ипотеку. Во время кризиса годов ставки про кредитам сильно увеличились, а требования к заемщикам стали гораздо более жесткими. По ипотеке была и другая проблема: все крупные банки с лояльными условиями практически остановили выдачу кредитов, получить ипотеку можно было только там, где и до кризиса условия были не самыми лучшими.

Похожая ситуация была и до ипотечные кредиты в России на тот момент были на стадии становления, и выдавались под высокие проценты. Теперь же клиенты банков, оформившие кредит в то время, стремятся уменьшить свои затраты и оформить новый кредит на более привлекательных условиях, за его счет погасив предыдущий.

Стоит заметить, что выгода от такой операции крайне индивидуальна — в большинстве случаев, особенно если с выдачи первого кредита прошло несколько лет, смысла рефинансировать долг уже нет. Банки советуют пользоваться следующим нехитрым правилом: можно задумываться о рефинансировании ипотеки, если разница между ставками по новому и старому кредиту составляет минимум Однако же и это правило не всегда подходит: нужно учитывать не только процентные ставки, но и наличие и размер комиссий (за выдачу нового кредита, за досрочное погашение, за ведение счета и т.д.).

Кроме того, увеличить переплату по новому кредиту может и переоформление страховки (страхование недвижимости по ипотечным кредитам является обязательным условием выдачи). Если страховая компания первого банка не аккредитована во втором, то процедура переоформления страхового полиса может стать весьма затратной. Также стоит обратить внимание на прочие затраты: на оформление документов, оценку недвижимости (большинство банков требуют проведение независимой оценки) и т.д. Только после расчета всех необходимых затрат можно оценить реальную выгоду, которую заемщик получит от процедуры рефинансирования.

Снижение ежемесячного платежа

Это вторая частая причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит. Ипотечные кредиты долгосрочные, и за время выплаты такой ссуды (в среднем в финансовом положении заемщика и его семьи могут произойти серьезные изменения. Смена работы, развод (или, наоборот, женитьба), рождение ребенка, болезни, кризисные ситуации в экономике, высокий уровень инфляции могут значительно изменить доход заемщика и семейный бюджет, а значит, и повлиять на возможности по выплате долга по кредиту.

При возникновении таких ситуаций банки рекомендуют не дожидаться просрочек по кредиту (после их появления, учитывая значительные платежи по ипотечным кредитам, будет практически невозможно вернуться в русло нормальных выплат). Как следствие — нарастающий объем просроченной задолженности, штрафы, а при длительном сохранении такой ситуации — и востребование банком заложенной недвижимости. Чтобы предупредить катастрофические последствия (а может быть, просто нормализовать семейный бюджет) стоит задуматься о рефинансировании кредита.

Причем в таких случаях прежде всего стоит обраться в банк, в котором оформлена ипотека. При хорошей кредитной истории и погашении задолженности в прошлом без просрочек банки в большинстве случаев принимают положительное решение по вопросу рефинансирования кредита. Польза для банка очевидна: снизив ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредитования (очень часто при этом увеличивается и процентная ставка, стоит заметить) банк без дополнительных затрат получает больший доход. Заемщику же не придется тратиться на переоформление кредита, страховки, залога — при рефинансировании кредита в «родном» банке все эти операции не потребуют от заемщика никаких усилий.

Однако не стоит рассчитывать только на банк-кредитор — во-первых, многие банки весьма консервативно подходят к вопросам рефинансирования собственных ссуд, считая такие запросы со стороны заемщиков свидетельством их финансовой несостоятельности. Во-вторых, как уже говорилось выше, при рефинансировании ссуды банк может увеличить процентные ставки по кредиту или другие платежи. Если условия по кредиту и так не были достаточно привлекательными, дополнительное увеличение ставок и сроко может сделать его и вовсе невыгодным. Тогда стоит задуматься о рефинансировании ипотеки в других банках. Мониторинг предложений по перекредитованию позволит подобрать наиболее выгодный кредит. Заметим, что имея на руках положительное решение о рефинансировании кредита в другом банке, заемщик может легко воздействовать на «родной» банк — опасаясь потерять клиента, кредитор может предложить более выгодные условия, чем ранее.

Увеличение суммы кредита

Это одна из частых причин рефинансирования ипотеки. Основная целевая аудитория таких преобразований — заемщики, чье финансовое положение значительно улучшилось со времени выдачи первого ипотечного кредита. Такие заемщики начинают задумываться об улучшении жилищных условий, расширения площади (в особенности при рождении ребенка), ремонте или строительстве, причем чувствуют себя достаточно уверенно в финансовом плане, рассчитывая на увеличение ежемесячных платежей по ипотеке. Такая категория заемщиков — одна из самых привлекательных для банков (как правило, у них есть стабильный высокий доход и хорошая кредитная история).

Суть процедуры рефинансирования с целью увеличения суммы кредита в данном случае состоит в следующем. Заемщик, ранее оформивший ипотечный кредит и купивший дом или квартиру, желает улучшить свои жилищные условия и приобрести другую недвижимость (большей площади, в новом доме, в лучшем районе и т.д.). При этом новое жилье превышает по цене имеющееся, находящееся в залоге по ипотечному кредиту. Заемщик обращается в банк-кредитор или сторонний банк и оформляет кредит на приобретение нового жилья и погашение прежнего кредита. После погашения долга прежняя квартира выводится из залога и передается в залог по новому кредиту (либо реализуется с целью погашения долга по кредиту).

Приведем пример, который схематически отобразит операции по такому кредиту: заемщик 5 лет назад оформил ипотечный кредит на квартиру. Остаток долга на сегодня составляет 1 миллион рублей, рыночная стоимость квартиры — 2 миллиона рублей. Заемщик хочет купить новую квартиру за 3 миллиона рублей (причем рассчитывает, что вырученные от продажи первой квартиры 2 миллиона он использует на покупку новой). Так как прежняя квартира находится в залоге. Реализовать ее нет возможности до погашения долга. Итак, нашему заемщику необходим кредит в сумме 1 миллион рублей на погашение долга по кредиту плюс 1 миллион рублей на разницу между ценой новой и старой квартиры. Взяв в банке кредит на эти цели, заемщик погашает кредит, реализует квартиру и может приобрести новую, которая будет передана в залог по кредиту.

Вторая группа заемщиков, желающих увеличить сумму кредита — те люди, которые погашают ипотечный кредит достаточно долгое время, за счет чего возникло существенное превышение цены заложенного жилья над остатком долга по кредиту. Таким образом, заемщики могут рассчитывать на оформление большего кредита под залог существующей недвижимости. Для этого необходимо рефинансировать существующий кредит, чтобы передать жилье в залог по новому кредиту.

Вывод залога из-под обременения

Это также весьма распространенная причина рефинансирования ипотеки. Желание продать, обменять, подарить заложенную квартиру может способствовать рефинансированию долга. Стоит заметить, что наиболее часты такие операции в конце срока ипотеки, когда сумма долга становится невелика и ее можно оформить в виде беззалогового кредита (либо под залог автотранспорта).

Итак, как мы видим, причин, по которым заемщики могут стремиться произвести рефинансирование ипотеки, довольно много. В наших следующих статьях мы подробно опишем процедуру расчета выгоды от перекредитования на примере конкретных банковских программ и постараемся дать рекомендации — как и где оформить рефинансирование ипотеки.

Пошаговый план рефинансирования ипотеки в 2022 году

Сегодня процентные ставки по ипотеке являются довольно привлекательными и колеблются в районе 7-10%, но был период, когда граждане покупали квартиры и под 14% и даже под 16% годовых. Получается немного не справедливо, согласитесь? Временная разница в кредитах всего около года, а разница в процентах порой достигает 6-7 пунктов. Что же делать тем, у кого уже взята ипотека под высокую процентную ставку? Выход в 2022 году есть – рефинансирование ипотеки.

Что это за процедура и на что обратить внимание?

Рефинансирование ипотеки – это перевод ипотечного кредита в другой банк с целью снижения процентной ставки. На данный момент практически все крупные банковские организации предлагают своим клиентам различные программы рефинансирования. При этом, в условиях огромной конкуренции банковские продукты в сфере ипотечного кредитования постоянно меняются, завлекая заемщиков все более низкими процентами.

Прежде чем принять решение о переводе своего ипотечного кредита в другой банк, хорошенько обдумайте все «за» и «против», учитывая следующие особенности этой процедуры:

1. Подача заявки с новым пакетом документов. Вам вновь придется пройти все этапы подачи заявки со всеми вытекающими: сбор и подача документов, заполнение анкеты, томительное ожидание решения банка;
2. Имейте в виду, что не каждому заемщику будет выгодно рефинансирование ипотеки. Например, в текущем ипотечном договоре может быть предусмотрена большая комиссия за переход в другую кредитную организацию;
3. Будьте готовы к тому, что ваш текущий банк, возможно, будет препятствовать передаче залога на ипотечную квартиру новому кредитору;
4. Не всегда более низкий процент означает экономию. Зачастую, в перерасчете на рубли с учетом полной стоимости ипотечного кредита получается примерно одинаковая сумма;
5. Будьте готовы к дополнительным затратам (повторная оценка недвижимости, затраты на государственную регистрацию нового договора, оплата страховки в компании, которая аккредитована новым банком и др.)

Но не стоит пугаться, при правильном выборе нового банка с учетом всех условий, рефинансирование текущей ипотеки может оказаться очень даже выгодным. Многие заемщики, переходя в другой банк, получали после перекредитации не только минус несколько пунктов процентной ставки, но и значительно меньшую переплату по ипотечному кредиту.

Когда рефинансирование действительно выгодно?

Когда же рефинансирование будет действительно выгодно? Давайте рассмотрим несколько возможных вариантов:

1. Трудное финансовое положение в семье. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет с ежемесячным аннуитетным платежом в размере 30 000 рублей, но случилось так, что ваш доход резко упал, и выплата такой суммы кажется вам непосильной ношей. В данной ситуации возможны два варианта: перерасчет ипотеки на более длительный срок либо рефинансирование в другом банке под более выгодный процент. И в том и в том случае ваш ежемесячный платеж уменьшиться. Менеджер кредитной организации сделает нужные расчеты и поможет сделать правильный выбор.
2. Процентная ставка по ипотеке должна быть ниже текущей не менее чем на 1%. В таком случае даже с учетом всех расходов ипотека в новом банке с большой долей вероятности окажется на порядок выгоднее.
3. Отсутствие необходимости в страховании жизни или перестраховании в другой компании для нового банка. Страхование повлечет за собой трату дополнительных денежных средств, а это уже значительно снизит выгоду перевода ипотеки в другой банк, и выгода процедуры рефинансирования будет сомнительной.
4. С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Весь секрет заключен в аннуитетных платежах. При такой форме оплаты на протяжении всего срока ипотеки ежемесячный платеж одинаков, но в первой временной части кредита большую часть суммы составляют проценты, а в остальное время наоборот – основная сумма долга. Получается, что к концу выплат по ипотеке практически все проценты вы уже выплатили, осталась только сумма основного долга. Согласитесь, уже нет смысла что-то рефинансировать в данной ситуации.
5. В текущем кредитном договоре нет комиссий за полное досрочное погашение ипотеки и комиссий за переход в другой банк в рамках программы по рефинансированию. Внимательно прочтите текущий ипотечный договор или обратитесь в ваш банк за разъяснениями. Если вышеуказанные комиссии отсутствуют, то в большинстве случаев переход в другую банковскую организацию будет выгодным для клиента.
6. Перекредитация будет выгодна тем, у кого оформлено 2 и более ипотечных кредитов (да-да, и такое бывает). В такой ситуации у заемщика есть возможность объединить два кредита в один. Такое объединение повлечет за собой не только удобство в оплате, но и финансовую выгоду.
7. Правильно выбранные банк и программа рефинансирования. Не поленитесь и уделите достаточно времени анализу условий перекредитования в различных банковских организациях. От этого напрямую зависит ваша выгода.

Особое внимание уделите следующим моментам:

• Процентной ставке;
• Полной стоимости кредита;
• Возможности остаться при своей страховке;
• Наличию дополнительных комиссий;
• Необходимости проведения новой оценки залоговой недвижимости.

Принимайте решение только после того, как уверены в том, что не потратите больше, чем сэкономите.

Рефинансирование ипотеки: особенности, этапы процесса и цифры

Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.

Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.

Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов. Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются. Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций. На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования .

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• ВТБ Банк Москвы;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности. В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности, выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

Рефинансирование ипотеки: порядок шагов

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена с закладной (некоторые банки обходятся без нее). Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной. Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так : уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым. Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным. Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

• Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
• Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
• В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

4 особенности и подводных камня рефинансирования

Рефинансирование остаётся одним из самых эффективных инструментов по снижению долговой нагрузки: оно позволяет уменьшить объём ежемесячных платежей и улучшить условия кредитования. Однако выбирая программу рефинансирования, необходимо учесть несколько моментов, которые могут быть неочевидны для заёмщика. О них рассказывает Андрей Морозов, руководитель управления кредитных продуктов Райффайзенбанка.

1. Выдаваемый кредит — на закрытие предыдущих

Представим, что у вас пять кредитов, и вы думаете, оформить вам новый заём или рефинансировать старые. Рефинансирование в этом случае выгоднее нового долгового обязательства. Связано это с тем, что при рефинансировании платежи по закрываемым кредитам не учитываются при расчёте платёжеспособности по новому займу, поэтому его сумма будет выше. Однако есть и ограничения — большая часть этого выдаваемого на консолидацию кредита должна быть использована именно на закрытие предыдущих займов. При нарушении этого условия (то есть при нецелевом использовании) банк имеет право повысить процентную ставку или даже предъявить полную сумму кредита к досрочному погашению.

2. Экономика рефинансирования

Основной объём рефинансирования ипотечных кредитов пришёлся на прошлый год, когда в банках ставки для рефинансирования оказались на рекордно низком уровне. Ипотечным заёмщикам, которые не успели рефинансировать свой кредит в прошлом году, важно внимательно отнестись к математике рефинансирования. Негласное правило такое: разница между процентными ставками по старому и новому кредитам должна составлять не менее 2 процентных пунктов. Также изучите, есть ли у вашего банка предложения по расширенному рефинансированию под залог недвижимости, при котором, помимо ипотеки, можно снизить нагрузку по сопутствующим потребительским кредитам — например, на ремонт. Например, если у вас есть ипотечный кредит по ставке 12%, потребительский кредит по ставке 16% и задолженность по кредитной карте по ставке 20%, имеет смысл консолидировать эти долги. При таком рефинансировании можно также получить дополнительные денежные средства по ставке ипотечного кредита.

3. Страхование — потенциальное повышение выплат

По умолчанию рефинансирование не всегда оптимально для заёмщика с точки зрения оформления страховки. Особенно в случае, когда большая часть процентов уже выплачена. Для расчёта суммы страховки используются возрастные диапазоны, и если заёмщик при оформлении нового договора попадает уже в другой диапазон, стоимость страховки по новому кредиту может оказаться выше. Например, 55-летний заёмщик-мужчина, который взял ипотечный кредит в размере 5 миллионов ₽ на 20 лет по ставке 13%, будет ежегодно платить за страхование жизни и здоровья 62,4 тысячи ₽, а через год — уже 69,3 тысячи ₽ (если исходить из того, что в течение первого года он будет делать выплаты в минимальном размере). Рефинансировав ипотеку, скажем, под 11,5%, за 19 лет он выиграет на процентах порядка 1 миллиона ₽, но около 130 тысяч ₽ из них «съест» дополнительная стоимость страховки.

4. Не забыть о налоговом вычете

При рефинансировании ипотеки сохраняется право на получение налогового вычета, но для этого необходимо проследить, чтобы в новом кредитном договоре было чётко указано назначение займа — рефинансирование ипотечного кредита. Для получения вычета, помимо кредитного договора, вам также понадобится декларация 3-НДФЛ, заявление на возврат налога, справка 2-НДФЛ и паспорт.

Вместо заключения

Главный принцип эффективного снижения долговой нагрузки — внимательное изучение условий нового договора. На рынке есть предложения, которые действительно позволяют сделать обслуживание потребительских и ипотечных кредитов более доступным, но проследите за тем, что вы прочли все условия и полностью рассчитали стоимость обслуживания долга, в том числе с учётом страховки.

Рефинансирование ипотеки: как снизить ставки по кредиту на жилье

Эксперты «М16-Недвижимость» рассказывают, как снизить ставку по ипотеке: что нужно для рефинансирования, как выбрать банк и при каких условиях перекредитование оказывается невыгодным.

Что такое рефинансирование ипотеки и почему банки идут на это?

Фактически это перекредитование на более выгодных условиях. Особую популярность процедура получила в последние несколько лет, когда люди, оформившие ипотеку в кризисные для рынка времена (напомним, к концу 2014 года ставки в некоторых банках достигали 20%), рефинансировали свои займы по новым, сниженным, ставкам, то есть под более выгодный процент.

Рефинансирование дает возможность переоформить имеющуюся ипотеку на более выгодных условиях кредитования

Чаще за рефинансированием заемщики обращаются в сторонние банки, так как собственный банк-кредитор в этом вопросе редко идет на встречу. Для нового банка это отличная возможность получить еще одного клиента, поэтому кредитные организации охотно соглашаются на рефинансирование ипотечных заемщиков других банков.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Итак, как же проходит рефинансирование? Всю процедуру можно обобщить следующим чек-листом:

1. Выбор подходящего банка
2. Подача заявки на рефинансирование
3. Сбор документов
4. Погашение текущей ипотеки и выкуп квартиры
5. Снятие и наложение обременения

Рассказываем подробнее, что входит в каждый пункт.

Выбираем подходящий банк

Как мы писали ранее, далеко не все банки готовы предоставлять рефинансирование собственным клиентам – им это просто невыгодно. На лояльность кредиторов могут рассчитывать «важные» для банка клиенты, но под эту характеристику попадают далеко не все заемщики.

В любом случае, для начала стоит попробовать подать заявку в своем банке. Если кредитор откажется снижать ставку по вашему займу до рыночного уровня, нужно попытать счастье где-то еще.

В помощь вам интернет: открывайте сайты банков и читайте, на каких условиях они готовы рефинансировать ваш заем. Для лучшего понимания стоит воспользоваться ипотечным калькулятором.

Минимальные ставки получают далеко не все заемщики, прежде чем заняться рефинансированием, убедитесь, что реальная ставка в новом банке будет ниже текущей

Объясняем, почему: привлекательная минимальная ставка предоставляется далеко не всем. Чтобы получить рефинансирование под минимально возможный процент, вам придется брать небольшую сумму на короткий срок, страховать жизнь и недвижимость, а в идеале быть еще и зарплатным клиентом этого банка.

Поэтому ипотечный калькулятор, который имеется на сайтах всех крупных банков, позволяет составить более прозрачную картину перспектив рефинансирования в каждой конкретной организации.

Подаем заявку на рефинансирование

На этом этапе вы проходите практически ту же процедуру, что и при оформлении ипотеки. После получения заявки банк тщательно проверяет ваши документы, кредитную историю, а вдобавок еще и график выплат по текущему ипотечному займу.

Если выяснится, что у вас были просрочки по погашению ипотечных платежей или оплате страховки, с высокой долей вероятности в рефинансировании вам откажут – для банка вы потенциально ненадежный заемщик. Поэтому стоит ответственно подойти к исполнению обязательств по текущему кредиту.

При рефинансировании новый банк будет внимательно проверять, как вы исполняете обязательства по текущей ипотеке – наличие просрочек по платежам станет существенным минусом

К заявке потребуются дополнительные документы. Окончательный перечень, как и всегда, определяется индивидуально в самом банке, но можно составить примерный список. Как правило, кредиторы запрашивают следующие документы:

• Паспорт и СНИЛС
• Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (если вы планируете перекредитоваться в своем зарплатном банке, справка не потребуется)
• Нотариально заверенная копия трудовой книжки или трудового договора (от зарплатных клиентов банка также не требуется)
• Текущий кредитный договор с первым банком
• График платежей
• Справка об остатке ссудной задолженности

Имейте в виду, в ходе проверки сотрудники банка могут позвонить вам на работу, чтобы убедиться в правдивости представленных документов и стабильности вашего дохода.

Если результаты проверки удовлетворят банк, вы получите предварительное одобрение на рефинансирование, но для перекредитования этого пока недостаточно – следующим шагом станет сбор документов на недвижимость.

В случае отказа в рефинансировании подайте заявление в другой банк.

Собираем документы на недвижимость

Теперь банку предстоит оценить квартиру, на которую выдается ипотека. Кредитная организация должна убедиться, что стоимость недвижимости соответствует рыночной, квартира действительно принадлежит потенциальному клиенту, а состояние дома позволяет без риска взять объект в залог.

Похожую проверку недвижимость проходит и при оформлении обычной ипотеки, только тогда документацию предоставляет продавец. В случае рефинансирования это уже обязанность заемщика.

В процессе рефинансирования недвижимость придется оценить еще раз

Для оценки ценности квартиры необходимо пригласить соответствующего специалиста – оценщика. Как правило, банки рекомендуют аккредитованные оценочные фирмы, а вот отчет от сторонней компании, выбранной вами самостоятельно, могут и не принять. Услуга платная и проводится за счет заемщика.

Далее собираем пакет документов, которые необходимо предоставить в банк:

• Договор купли-продажи недвижимости
• Документы на право собственности
• Кадастровый паспорт объекта
• Справка по форме Ф40 (выдается в паспортном столе)
• Справка об отсутствии коммунальной задолженности
• Ранее упомянутые документы по первому кредиту – ипотечный договор, график платежей, справки об остатке ссудной задолженности и об отсутствии текущей задолженности
• Справка о реквизитах первого банка-кредитора
• Анкета для страхования
• Отчет оценщика

Приведенный список носит рекомендательный характер, окончательный перечень необходимым документов следует уточнить в выбранном банке.

Выкупаем ипотеку у старого банка

После проверки квартиры и окончательного одобрения вашей ипотеки новый банк должен выкупить залоговую недвижимость у старого. Это и есть рефинансирование: заемщик подписывает документы в новом банке, после чего банк погашает оставшийся долг перед старой кредитной организацией по предоставленным вами реквизитам.

Будьте готовы к тому, что вам придется доплачивать собственные средства на погашение ипотеки в старом банке

Кстати, имейте в виду, что сумма, перечисленная новым банком, может отличаться от остатка по вашему долгу, и тогда разницу вам придется компенсировать из собственного бюджета. Почему так происходит? Как правило, заявка на ипотеку в новом банке оформляется на сумму текущей задолженности. Но за время, пока вы собираете необходимые документы и проводите оценку квартиры, на ваш долг продолжают начисляться проценты. Поэтому будьте готовы к тому, что придется понести дополнительные расходы.

После полного погашения задолженности старый банк должен предоставить вам соответствующую справку и закладную с отметкой о передаче объекта новому залогодателю.

Снятие и наложение обременения

Заключительный этап процедуры – смена залогодателя. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре. Имейте в виду, для выполнения данного действия может потребоваться присутствие представителя нового банка.

Снять и наложить обременение можно в рамках одного посещения МФЦ

Вам необходимо предоставить закладную с отметкой от старого банка, написать два заявления (на снятие обременения и его наложение в рамках нового кредита) и оплатить госпошлину в размере 500 рублей.

Только после этого процедуру рефинансирования можно считать завершенной.

Сроки и цена рефинансирования?

Процесс перекредитования продолжительный. Окончательный срок зависит от требований, предъявляемых новым банком, а также вашей личной расторопности. В среднем процедура занимает от одного до двух месяцев.

Основные расходы в процессе рефинансирования пойдут на подготовку документов, оплату госпошлин, переоформление займа и страховки. Редко, но бывает, что банки требуют оплатить их комиссию за рефинансирование.

Процедура рефинансирования недешевая, поэтому стоит заранее подсчитать, выгодно ли для вас перекредитование

В среднем общая сумма составляет порядка 50 тысяч рублей. Поэтому важно высчитать выгоду от рефинансирования и понять, стоит ли затевать процедуру.

Как сэкономить на рефинансировании?

Есть один полезный лайфхак, как снизить траты на рефинансирование – для процедуры выбирайте срок, близкий к окончанию действия страховки. В этом случае вы сможете сразу оформить страховку в рамках новой ипотеки и не переплачивать за старую.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Далеко не всегда перекредитование оправданно и в принципе нужно. Во-первых, от рефинансирования стоит воздержаться клиентам, которые выплачивают ипотеку аннуитетными платежами, при этом больше половины срока по их ипотеке уже прошло. В этом случае значительная часть процентов уже выплачена, начинается погашение суммы основного долга.

Если на этом этапе поменять кредитный банк, то достигнутый прогресс будет просто аннулирован, ведь по новому кредиту вам придется заново начинать с выплаты процентов.

В ряде случаев рефинансировать ипотеку для заемщика невыгодно

Если разница между ставками незначительная, например, всего один процент, рефинансирование также не имеет смысла. Впрочем, окончательно это будет понятно только после самостоятельных расчетов. Попытайтесь хотя бы примерно посчитать, во сколько вам обойдется процедура и сколько вы сэкономите, если смените банк и программу кредитования.

Помните и про налоговый вычет. После рефинансирования вы не сможете получить вычет с потраченной на старую ипотеку суммы. Возможно, стоит сначала заняться его получением, а уже потом обращаться за рефинансированием.

Возможно ли рефинансирование в рамках льготных программ кредитования?

Безусловно! К примеру, если в вашей семье в период с начала 2018 года по конец 2022 года родился или был официально усыновлен второй, третий или последующий ребенок, вы можете обратиться за рефинансированием по программе семейной ипотеки. Минимальная ставка по данному предложению составляет 4,5%, максимальная – 6%. Ставка устанавливается на весь срок кредитования.

Вы можете рефинансировать ипотеку по любой льготной программе, требованиям которой соответствуете

Процедура рефинансирования в данном случае стандартная, только к перечню документов необходимо приложить свидетельства о рождении или судебные решения об усыновлении детей. Подробнее о программе семейной ипотеке вы можете почитать в нашем специальном материале.

Подводим итоги

Тезисно о рефинансировании ипотеки:

1. Убедитесь, что вам действительно это нужно. Если вы выплачиваете кредит аннуитетными платежами, а до конца погашения осталось меньше половины от общего срока, перекредитование невыгодно. В этом случае вы начнете заново выплачивать проценты, которые практически погасили в старом банке. Также стоит подсчитать, во сколько обойдется процедура рефинансирования, и не больше ли эта сумма той, которую вы экономите, меняя банк.

2. Тщательно подойдите к выбору банка. Озвученные в рамках рекламы ставки выдают на определенных условиях, которые подходят далеко не всем, а реальная ставка по вашему займу может быть выше настолько, что смысл в рефинансировании пропадает. Воспользуйтесь ипотечными калькуляторами, которые есть на сайтах всех крупных банков, чтобы понять, во сколько вам действительно обойдется ипотека после перекредитования и есть ли смысл затевать этот процесс.

3. Не допускайте просрочки по текущей ипотеке и страхованию. Новый банк будет тщательно проверять вашу кредитную историю, особое внимание уделяя тому, каким заемщиком вы оказались по нынешней ипотеке. И если у вас имеются просрочки по ипотечным или страховым платежам, с высокой долей вероятности в рефинансировании вам откажут.

4. Помните про налоговый вычет. После рефинансирования получить вычет с потраченной в другом банке суммы не удастся. Возможно, сначала стоит заняться вычетом, а уже потом обращаться за рефинансированием.

5. Ознакомьтесь со льготными программами. Вы имеете право рефинансировать свою ипотеку, например, по льготной семейной программе, если соответствуете ее условиям.

Рефинансирование – это отличный инструмент для создания более комфортных условий ипотечного кредитования, но далеко не всем данная процедура будет выгодна. Прежде чем приступать к перекредитованию, подсчитайте возможные траты на процедуру и реальные расходы по ипотеке после рефинансирования. Затевайте процедуру, только когда убедитесь в том, что это выгодно.