Квартира в кредит — почему банк требует оценку

Квартира в кредит — почему банк требует оценку

В четвертом квартале 2017 г. наметился позитивный сдвиг на рынке жилья. Населению предлагаются новые более доступные условия кредитования для покупки жилья. Банки снижают требования к заемщикам по пакету требующихся документов. Но предоставление отчета об оценке покупаемой квартиры для ипотеки требуется по-прежнему.

Для чего нужна оценка

Обязательность независимой оценки квартиры для физ. лиц при ипотеке установлена на законодательном уровне.

Провести оценку квартиры значит определить ее рыночную стоимость на текущий момент. Т.е. требуется узнать цену конкретной квартиры, максимально приближенную к реальной цене, по которой ее можно продать.

Оценка жилья для получения займа должна быть проведена будущим заемщиком сразу после выбора квартиры. Это требуется кредитному учреждению для рассмотрения заявки о предоставлении ипотеки на приобретение выбранной квартиры.

Зачем оценка банку

Знание реальной стоимости квартиры больше нужно кредитору. Анализ рынка оборота жилья, проведенный оценщиком, снижает риски проявления недобросовестности заемщика в части завышения цены квартиры по сговору с продавцом.

Выдавая заемщику значительную сумму, банк должен подстраховаться от возможности невозврата кредита. И знать, как быстро и за сколько можно будет реализовать квартиру, являющуюся объектом залога. Поэтому размер кредита всегда меньше полной стоимости квартиры, названной в договоре купли-продажи.

Для чего оценка заемщику

Оценка защищает и интересы заемщика от занижения банком суммы выдаваемых заемных средств. Она делает более аргументированной сумму запрашиваемого кредита. Ведь от размера кредита зависит, сколько придется добавлять личных накоплений. После оценки заемщик может узнать реальную стоимость квартиры, что поможет при торге с продавцом.

Оценщик — кто он и как выбрать

Квалификацию оценщика в России может получить только физическое лицо. Юр. лицо может предоставлять услуги по оценке, только если у него есть официально оформленные трудовые отношения как минимум с двумя физ. лицами, на законных основаниях производящими оценку.

Документы оценщика

Право на профессиональную оценку предоставляется при одновременном выполнении трех условий:

  • наличие у физ. лиц квалификационного аттестата (срок действия 3 года после выдачи, затем повторная сдача квалификационного экзамена);
  • наличие полиса страхования профответственности (страховая сумма для физ. лица от 300 000 руб., для юр. лица — от 5 000 000 руб.);
  • членство в саморегулируемой организации, ведущей контроль за работой ее членов (подтверждается свидетельством). Взнос оценщика в компенсационный фонд саморегулируемой организации — от 30 тыс.руб.

Как выбрать

Покупатель самостоятельно выбирает оценщика из числа:

  • независимых организаций-оценщиков;
  • частных оценщиков;
  • оценщиков, прошедших аккредитацию в банке, где предстоит получать ипотечный кредит.

При выборе неакредитованного банком оценщика (физ. лица или юр. лица) нужно акцентировать внимание на 4 факторах:

  • есть ли у оценщика документы, разрешающие деятельность;
  • репутация: отзывы и длительность работы;
  • скорость выполнения работ;
  • стоимость услуг.

Нелишне проконсультироваться с банком о последствиях выбора такого оценщика. Банк не вправе запретить привлечение к оценке неакредитованного оценщика. Но рычагов влияния на заемщика у него достаточно. Например:

  • отчет может несколько раз отправляться на доработку, что затягивает время получения займа;
  • одобрение заемщику более низкой суммы кредита;
  • полный отказ в выдаче займа.

Помните: мотивировать свой отказ банк не обязан.

При этом у кредитных учреждений есть масса аккредитованных специалистов. Если заемщик останавливает свой выбор на ком-то из них, высока гарантия, что отчет будет принят банком сразу. Ведь аккредитация – это выражение доверия банка к оценщику.

Казалось бы, не проще ли сразу выбрать одного их них? Но и здесь есть свой минус — риск занижения таким специалистом истинной стоимости квартиры, что отвечает интересам банка.

Заемщику придется самому сделать выбор.

Как происходит оценка

Оценка квартиры при ипотеке – это набор конкретных действий, итогом которых станет отчет о независимой оценке стоимости квартиры. Когда кандидатура оценщика устраивает покупателя квартиры, тот приступает к оценке стоимости квартиры.

Схема оценки

Схема состоит из нескольких последовательных этапов.

Подача заявки

Заказчик и заемщик по телефону или в офисе обсуждают согласие на выполнение работ, согласовывают условия. Оценщик оглашает перечень нужных ему документов. По просьбе заказчика оценщик предъявляет документы, дающие ему право на оценочную деятельность.

Предоставление документов

От заказчика потребуются:

  • копия паспорта заказчика;
  • адрес квартиры;
  • подтверждение прав продавца на квартиру;
  • первоначальный план квартиры (в идеале: техпаспорт, техплан), при перепланировке – разрешительные бумаги.

Договор на оценку

При достижения согласия по условиям оценки стороны подписывают договор на оказание услуг в 2 экземплярах.

В состав договора включаются:

  • полные данные об оценщике;
  • данные о квартире – объекте залога;
  • цель оценки;
  • вид определяемой стоимости;
  • порядок оценки;
  • срок выполнения работ;
  • цена и расчеты;
  • права и обязанности;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты.

Оплата аванса

После оформления договора заказчик уплачивает аванс, названный в договоре. Обычно размер предоплаты — 50%.

Выезд оценщика на осмотр квартиры

В согласованное время заказчик дает оценщику возможность осмотра квартиры. Первично оценщик устанавливает местоположение квартиры, оценивает инфраструктуру, перспективы развития района, состояние двора, наличие парковочных мест, этаж и т.д.

В ходе осмотра оценщик уделяет особое внимание деталям, влияющим на стоимость квартиры, включая общее состояние квартиры, сантехника, наличие балконов/лоджий, систему отопления и водоснабжения, сверяет предоставленный план с фактической планировкой. Также оценщик делает детальные фотографии квартиры с акцентом на недостатки и преимущества квартиры.

Камеральные работы

После осмотра квартиры оценщик проводит камеральные работы, при которых оценивает все увиденное, заполняет необходимые для отчета данные. Затем производит расчет стоимости квартиры одним или несколькими обоснованными методами: доходным, затратным, сравнением продаж, рыночным, ликвидным.

Для выдачи займа кредитору важны два вида стоимости: рыночная и ликвидная.

Рыночная — это цена, по которой покупатель и продавец выражают готовность к заключению ДКП. Для ее нахождения сравниваются предложения и реальные продажи аналогичных квартир.

Ликвидная стоимость — цена, за которую можно реализовать квартиру в минимальные сроки при минимальных затратах.

Расчет суммы ипотечного кредита банк ведет на основании именно ликвидной стоимости, которая составляет на 20%-30% ниже рыночной. Поэтому для банка так важна истинная рыночная стоимость кредитуемой квартиры.

После анализа рынка и выполнения расчетов оценщик формирует отчет об оценке и извещает заказчика о готовности отчета.

Согласование результатов

Если заказчик считает справедливой рассчитанную стоимость, то подписывает акт приемки работ и производит с оценщиком окончательный расчет. Отчет передается в банк для одобрения кредитной заявки.

Сколько стоит оценка

Цена устанавливается по договоренности сторон. Но в каждом регионе и населенном пункте есть свои сложившиеся стандарты цены, на которые и ориентируются стороны. В средней полосе России оценка стандартной квартиры обойдется 2000-3000 рублей. В Москве от 5000 руб. Оценка квартиры сложной планировки и большой площади значительно дороже.

На среднюю стоимость влияет и срок исполнения отчета.

Срок выполнения оценки

В среднем, все работы, начиная от получения оценщиком от заказчика заявки и документов, срок подготовки отчета не более 6 рабочих дней.

При срочности опытный оценщик выдаст отчет за 1-2 дня. Цена при этом возрастет кратно.

Отчет об оценке

Все операции, выполненные оценщиком, сводятся в единый документ – отчет об оценке.

Выводы, сделанные в отчете, излагаются так, чтобы их можно было трактовать только однозначно.

Состав отчета

Отчет подготавливается в электронном и в бумажном виде.

В бумажном отчете страницы нумеруются, отчет прошивается, подписывается и скрепляется печатью оценщика.

В электронном виде отчет подписывается усиленной электронной подписью.

К отчету предъявляются требования, определенные законом об оценке.

Состав отчета

  • даты оценки и составления отчета;
  • подробное описание квартиры;
  • использованные стандарты, источники, допущения;
  • цель оценки;
  • основание для оценки;
  • порядок определения стоимости квартиры, итоговая цена, ограничения применения результата;
  • перечень документов, используемых оценщиком: техплан, выписка из ЕГРН и т.д.;
  • сведения, обосновывающие выбор метода оценки;
  • данные оценщика, в том числе ФИО, контактные данные, членство в саморегулируемой организации;
  • приложения к отчету: страховой полис, квалификационный аттестат, фото, копии документов на квартиру;
  • прочие.

Срок действия оценки

Рыночная и ликвидная стоимость квартиры устанавливаются оценщиком на точную дату. Стоимость квартиры с течением времени меняется. Может ухудшиться ее состояние, или произойти изменения на рынке и т.д.

Поэтому, если заемщик не смог быстро оформить куплю-продажу квартиры по каким-либо причинам, банк попросит произвести новую оценку. Кредитные учреждения попросят об этом, если прошло полгода и более с момента оценки квартиры.

Полугодовой срок действия отчета используется заемщиком и для обращения в другой банк, если он получит отказ в первом.

Ответственность

Оценщик несет ответственность перед заказчиком за недостоверность оценки, приведшей к негативным последствиям. Доказывать это придется в суде.

При наличии положительного решения суда ущерб возмещается заказчику страховой компанией, где застрахована профответственность оценщика. При недостаточности страховой суммы ущерб возмещается саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик.

Оценка нужна и кредитору, и заемщику, первому – для снижения рисков, второму – для аргументации размера кредита и переговоров с продавцом.

Требования Сбербанка к квартире по ипотеке в 2022 году

Оформление недвижимости в ипотеку – сложный процесс, требующий соблюдения множества условий от банка. После получения одобрения заемщику необходимо в течение трех месяцев подобрать жилье. В данном случае, Сбербанк выдвигает требования к квартире по ипотеке, которые следует соблюдать для оформления сделки. Кредитор обязывает провести независимую оценку недвижимости для определения ее ликвидности. Это необходимо, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика банк смог реализовать квартиру в короткие сроки.

Почему Сбербанк предъявляет требования к жилью

Сложность оформления квартиры в ипотеку в том, что банк предъявляет жесткие требования к приобретаемому жилью. Недвижимость, выступающая в качестве залога, в течение нескольких десятилетий должна быть ликвидной на рынке и не потерять свою стоимость. Так банк защищает себя от неплатежеспособности заемщика. Если клиент не способен погашать займ, кредитор имеет право реализовать приобретенную квартиру, дом или участок.

Срок поиска недвижимости ограничен 3 месяцами. Заемщик обязан за это время подобрать квартиру, полностью удовлетворяющую требованиям Сбербанка. В противном случае банк аннулирует заявку.

Пояснение ликвидности

Ликвидность недвижимости – это показатель, характеризующий возможность быстро участок по цене, близкой к рыночной. Расчет осуществляется профессиональными оценщиками по сложным финансовым формулам, в которых учитываются:

  • скорость закрытия сделки;
  • сопутствующие затраты;
  • расположение объекта недвижимости;
  • динамика рынка жилья;
  • техническое состояние квартиры и т. д.

На показатель ликвидности влияют многие факторы:

  1. Местоположение – хорошая транспортная развязка, наличие социальных учреждений, низкий криминогенный уровень, благоприятная экологическая ситуация.
  2. Ситуация на рынке. Спрос на жилье должен быть выше предложения. Чем больше реализуется недвижимости, тем ликвиднее становится рынок. Многое зависит от класса недвижимости: эконом продается лучше, чем бизнес.
  3. Характеристики жилья. Новостройки в несколько раз ликвиднее старых построек. Особое значение имеет благоустроенность прилегающей территории, вид из окна, наличие парковки, лифта и детской площадки.
  4. Сопутствующие факторы. Чем больше инвесторы знают об объекте инвестиций, тем быстрее его можно реализовать. Важен и размер расходов на оформление контракта – чем они ниже, тем выше ликвидность. Сказывается и сезон: зимой и летом предложение на рынке снижается.

Немаловажное значение имеет страна, в которой находится жилье. По данным ведущего международного консультанта в сфере коммерческой недвижимости «DTZ», наибольшей ликвидность обладает недвижимость в Великобритании, Швеции и Финляндии. А вот Россия, Украина и Дания – страны с самыми неликвидными объектами.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – отчет с характеристиками потенциального объекта, включающий фотографии помещений, копии документов, планировку, подробное описание, информацию о залоговой и рыночной стоимости. Все данные подкрепляются комментариями оценщика, а по итогу выносится окончательное решение о совокупном состоянии квартиры.

Оценка – особая гарантия банка, что приобретаемая недвижимость может быть продана по той же стоимости, что и приобретается на данный момент. Она проводится лицензированной компанией с аккредитацией Сбербанка, но оплачивается заемщиком.

Читайте также:  Как узнать почему банки не дают кредит — возможные причины и законные основания

Процесс оценки недвижимости делится на этапы:

  1. Сбербанк предлагает на выбор список аккредитованных компаний. В перечне указываются не только цены, но и отзывы от клиентов.
  2. Заемщик получает предварительную консультацию от оценщика, после согласовывает сроки и стоимость заключения договора. На этом этапе происходит оплата.
  3. Соискатель собирает все необходимые документы и предоставляет их на проверку оценщику.
  4. По согласованию с клиентом специалист выезжает на объект для осмотра и фотографирования объекта.
  5. Оценщик оформляет отчет в соответствии с требованиями Сбербанка в течение 1–5 рабочих дней (срок зависит от сложности работы).
  6. Клиент получает ответ по оценке в виде отчета с цветными фотографиями, графиками и комментариями по каждому пункту.

Важно! Срок действия отчета – 6 месяцев с момента составления.

В 2018 году в Сбербанке появилась возможность заказать услуги оценщика непосредственно в банке через сервис ДомКлик . Стоимость услуги зависит от региона проживания и в Москве составляет от 5 тыс. рублей. Оценка осуществляется без права выбора компании.

Требования банка к ипотечной недвижимости

При оформлении жилья на вторичном рынке необходимо ознакомиться со всеми требованиями Сбербанка к объекту недвижимости по ипотеке. При несоответствии хотя бы одному из пунктов кредитор имеет полное право отказать заемщику в оформлении.

Расположение

Местоположение недвижимости – один из самых важных факторов. Квартира, купленная в неблагополучном или неразвитом районе города имеет низкий показатель ликвидности, потому банку будет достаточно сложно ее реализовать в случае неплатежеспособности клиента. Особой ценностью обладают объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

Уточнить, планируется ли снос здания, можно в администрации субъекта РФ, муниципального образования или жилищном комитете.

Возраст

Год постройки – второй по важности показатель ликвидности. Требования к возрасту дома для ипотеки зависят от региона, в котором находится недвижимость.

В провинциальных городах России можно оформить дом от 1955 года постройки, а вот в столице – от 1970 года. При этом для Санкт-Петербурга устанавливаются совершенно иные правила, поскольку исторические постройки в центре города обладают большей ликвидностью, чем современные строения.

Важно! Требования к частным домам и многоквартирным зданиям значительно различаются даже в пределах одного региона. Получить более точную информацию можно у ипотечного менеджера Сбербанка.

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Поиск жилья – сложный и ответственный процесс для любого покупателя. А если оно приобретается в ипотеку, придется учитывать еще и то, примет ли банк выбранную квартиру в качестве обеспечения по кредиту. Какие требования предъявляются к залоговой недвижимости, рассказывают наши эксперты.

Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова:

– Итак, вам одобрен кредит. Что делать дальше? Разные банки дают различные сроки на поиск квартиры или дома — от 1 до 3 месяцев. За этот период не нужно обновлять заявку и предоставлять новые документы. При выборе квартиры следует знать требования именно вашего банка, ведь в каждой организации могут быть свои ограничения по объектам.

Одно можно сказать точно: ни один банк не примет квартиры в аварийном состоянии, квартиры, идущие под снос или под капитальный ремонт с расселением. Эту информацию банки берут из отчетов оценочных компаний (оценка является обязательным условием ипотеки) или из постановлений администрации. По ряду банков есть ограничения по перекрытиям, например, не принимаются деревянные перекрытия. Также банки обращают внимание на год постройки и на благоустройство квартиры (например, квартира не принимается, если нет горячей воды). Имеет значение и то, продает квартиру сам собственник или лицо по доверенности. Многие банки не работают с доверенностью. По частным домам действует еще больше всевозможных ограничений. Во избежание лишней работы прежде всего стоит узнать все требования банка по объекту и только после этого приступать к поиску.

Особое внимание нужно обратить на отношение вашего банка к перепланировкам, т. к. сегодня во многих квартирах таковые присутствуют. Банки не принимают перепланировки, которые нельзя узаконить (например, перенос «мокрых» зон, перекрытие вентиляционных шахт и т. д.). О перепланировках банки узнают из отчета оценочной компании. Если после перепланировки площадь квартиры не поменялась и совпадает с кадастровым паспортом, то заемщику дается 6 месяцев на то, чтобы узаконить перепланировку или привести в соответствие. Все это прописывается в кредитном договоре. Если площади не совпадают по кадастровому паспорту, то необходимо узаконить перепланировку до регистрации сделки. Банк не примет такую квартиру, т. к. сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Также имеет значение юридическая чистота квартиры — отсутствие иных собственников. Чистоту старой квартиры проверить очень сложно. По копии лицевого счета, которую сегодня запрашивают банки, можно только увидеть, кто сегодня прописан в квартире. По ЕГРП – наличие арестов на квартиру. При нашем законодательстве добросовестный приобретатель жилья не застрахован от его потери. Поэтому многие банки сегодня предлагают заемщикам страхование титула, страхование риска утраты собственности.

Если вам одобрили кредит на новостройку, в первую очередь необходимо выяснить, какие застройщики аккредитованы в вашем банке. В случае с первичным жильем лучше сначала выбрать квартиру, а затем уже определиться с банком. Сегодня сами застройщики делают своим клиентам интересные предложения по рассрочке: без процентов и до конца строительства. И порой рассрочка интереснее ипотеки.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина:


– На поиск квартиры обычно отводится от двух до трех месяцев в зависимости от банка. Если заемщик не успел за это время найти объект, то он должен заново подать в банк все документы и заполнить новую анкету. Автоматически решение не принимается, заемщика повторно рассматривают так же внимательно, как и при первом обращении: можно и отказ получить, ведь жизненная ситуация клиента за эти месяцы способна измениться (появятся неоплаченные долги в базе службы судебных приставов, например штрафы ГИБДД, или зарплату на работе уменьшат).
Конечно, ветхие и аварийные объекты банки в обеспечение не примут, да и заемщики вряд ли такие квартиры или дома захотят приобретать с использованием ипотеки.

Причиной отказа по объекту в большинстве банков станут самовольное присоединение мест общего пользования (например, тамбура перед квартирой) и самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить (снесены несущие стены, на первом этаже пристроен балкон без разрешения, перенесены «мокрые» зоны: кухню поменяли местами со спальней). В ряде банков не возьмут к рассмотрению квартиру с деревянными перекрытиями. Банки смотрят на процент физического износа объекта, и если он более 50 %, то могут и отказать. Во всех кредитных организациях требования к залогу разные, поэтому, прежде чем выбирать квартиру, необходимо уточнять, какие у данного банка есть ограничения по объектам покупки.

В некоторых банках есть четкое ограничение по самовольным перепланировкам, т. е. такие квартиры не рассматриваются. В других банках могут принять объект с «переделками», если заемщик предоставит справку из соответствующей организации о том, что они могут быть узаконены. Есть и такой вариант, когда независимые оценщики в своих отчетах указывают, что самовольная перепланировка может быть узаконена или приведена в исходное состояние. Банк дает заемщику полгода на решение проблемы в ту или иную сторону.

Что касается требований к юридической чистоте квартиры, то прежде всего важно наличие всех документов на продаваемый объект. Ряд банков не примет жилье, если оно продается по доверенности. Настороженно отнесутся и к квартире, которая часто перепродавалась за короткий срок. По таким сомнительным объектам могут затребовать дополнительные справки, например из пенсионного фонда.

Если приобретается квартира на первичном рынке и объект аккредитован в конкретном банке, то вполне вероятно, что купить ее можно и до начала строительства (особенно если дом строится с участием кредитных средств банка, выданных застройщику). В каких-то банках по аккредитованным объектам есть требования к степени готовности дома от 20 % до 70 %. Не удастся взять в ипотеку неаккредитованную новостройку – тут необходим дополнительный залог.

Если банк не одобрил квартиру, повлиять на его решение уже не получится. Заемщик знал, какой объект банк рассматривать не станет (его обязательно предупреждают об этом). Тут или кредитора менять, или недвижимость.

Но следует знать, что банк ни при каких обстоятельствах не даст ипотеку на квартиру, если: 1) там использовался материнский капитал и владелец не исполнил свои обязательства по наделению долями всех (в том числе и несовершеннолетних) членов семьи; 2) в квартире прописан (или был прописан на момент приватизации) кто-то, кто имел право на участие в приватизации, но этим правом не воспользовался и не давал нотариального отказа (например, сидел в тюрьме или лечился в ПНД); 3) если в квартире произведена такая самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (АО) в г. Омске Ирина Сафронова:

– В Банке ГПБ положительное решение о предоставлении ипотечной ссуды на любом рынке жилья действительно в течение 4 месяцев. В установленный срок заемщик может выбрать интересующую квартиру и предоставить в банк документы по недвижимости для последующего оформления кредита. Если заемщик не уложится в этот срок, он может обновить свои документы для повторного и значительно более быстрого рассмотрения банком его ипотечной кредитной заявки.

Приобретаемое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

• иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел;
• быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
• быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
• иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах);
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
• не находиться в аварийном состоянии;
• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
• несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные ссуды на приобретение квартир в жилых домах, построенных до 1994 года (за исключением недвижимости, расположенной в границе города).
Ограничений по кредитованию заемщиков на приобретение квартир с узаконенными перепланировками нет. Квартиры с самовольными перепланировками принимаются Банком ГПБ ограниченно. Отсутствует возможность приема самовольных перепланировок квартир, затрагивающих несущие конструкции жилого дома, переноса «мокрых» точек (раковины, туалет и ванная) в квартире, а также места общего пользования в жилом доме.

Банк ГПБ анализирует комплект правоустанавливающих документов по приобретаемой недвижимости, в том числе и документы, предоставляемые продавцом квартиры (физическим лицом и/или застройщиком) для соблюдения чистоты сделки и минимизации рисков для покупателя недвижимости.

Что касается первичного рынка, в Банке ГПБ возможно приобретение квартиры на начальных этапах строительства, в том числе при завершении застройщиком «нулевого» цикла строительства (сваи, фундамент). Квартиру можно приобрести как в рамках 214-ФЗ (договоры долевого участия, уступки), так и по схеме ЖСК. Однако нельзя купить новостройку, не прошедшую аккредитацию в банке.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные кредиты на покупку следующих объектов жилья:


• комнат в коммунальных квартирах (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру);
• квартир, расположенных в малосемейках (домах гостиничного типа и типа общежития); с деревянными внешними стенами;
• индивидуальных жилых домов старше 25 лет;
• индивидуальных жилых домов с деревянными внешними стенами старше 10 лет;
• не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения);
• индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках, принадлежащих продавцу на праве аренды;
• индивидуальных жилых домов, принадлежащих продавцу на ином праве (право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования).

Читайте также:  Формула кредита или как рассчитать самостоятельно

Начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова:


– Сбербанк предоставляет заемщику 60 календарных дней для поиска объекта недвижимости. Если этого срока клиенту недостаточно, необходимо подать новую заявку. В ряде случаев при рассмотрении документов по объекту недвижимости банк может отказать в получении кредита на этот объект. Здесь важно отметить, что Сбербанк особое внимание уделяет юридической чистоте документов на недвижимость и самим продавцам жилья.

Так, в кредитовании недвижимости откажут, если квартира находится под обременением, арестом или признана аварийным жильем. Также выдачу кредита Сбербанк не одобрит, если клиент хочет приобрести недвижимость у застройщика с испорченной деловой репутацией, не соблюдающего требования законодательства РФ и не прошедшего проверку службами банка. Еще один показатель того, что банк не будет кредитовать данную недвижимость, – наличие в выбранной квартире неузаконенной перепланировки, которая привела к изменению общей площади объекта или его назначения (чтобы оформить кредит, внесенные изменения необходимо будет узаконить). Во всех вышеперечисленных случаях заемщик может предоставить банку в залог другую недвижимость, соответствующую требованиям финансовой организации.

Отдельно нужно отметить тот факт, что сам продавец недвижимости не может являться созаемщиком или поручителем по кредиту. Если же квартиру продает близкий родственник (родители/дети/один из супругов), то продавец должен иметь прописку в ином месте и/или иметь в собственности другую жилую недвижимость. Что касается квартир на первичном рынке, то кредитовать строящуюся недвижимость можно начиная с 10%-ной готовности надземной части объекта и при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Читайте также:  Принципиальные различия между лизингом и кредитом — что выгоднее

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Оценка квартиры в новостройке – вопросы и ответы

Оценка недвижимости в новостройке является довольно востребованной услугой. В связи с этим у многих возникает ряд вопросов по данной теме. Интернет просто переполнен вопросами, а вот действительно адекватных ответов мало.

Мы решили исправить ситуацию и показать, что оценка квартиры в новостройке – не такая уж и сложная процедура. Далее – ответы на самые частые вопросы по теме.

Нужна ли оценка квартиры в новостройке при покупке – продаже?

Если квартира покупается полностью за собственные средства (без ипотеки) , то по закону в этом случае оценка не обязательна.

Если же квартира покупается/продается с привлечением средств от банка (по ипотеке), то в таком случае закон обязывает делать оценку.

Зачем нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки, если в договоре с застройщиком цена уже прописана?

На данный вопрос можно посмотреть сразу с трех сторон:

Во-первых это положено по закону “Об ипотеке”. Закон – есть закон.

Во-вторых бывает так, что квартира в ипотеку берется в этом году, а дом сдается 2-3 года спустя. Естественно стоимость за это время может измениться, а банку нужна стоимость именно на дату оценки.

В-третьих в договоре долевого участия при его заключении может быть прописана определенная площадь квартиры, а после сдачи в эксплуатацию выяснилось, что площадь немного увеличилась или уменьшилась (такое бывает). И естественно это также отражается на цене. Поэтому как ни крути, а оценка все равно обязательна.

Когда и в какой срок делается оценка новостройки при ипотеке?

Здесь есть два варианта:

Вариант 1: если квартира покупалась еще на этапе строительства, то ждем пока дом достроится и оцениваем сразу после сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей. В разных банках сроки отличаются. Например Сбербанк сейчас дает на оценку и страхование квартиры 3 месяца с момента выдачи ключей (раньше давал 3 года).

Вариант 2: если квартира приобретается в уже готовой сданной в эксплуатацию новостройке (не на этапе строительства). В этом случае оценка делается сразу после покупки.

Нужна ли оценка новостройки при ипотеке для рефинансирования (перевода ипотеки в другой банк)?

Если вы переводите ипотеку в другой банк, то для него вы – новый клиент. Что касается квартиры, то хоть она и располагается в новостройке и у вас уже есть оценка выполненная для вашего текущего банка, её все же попросят сделать повторно.

У каждого банка – свои стандарты и требования относительно оценки. Поэтому старый отчет об оценке для нового банка может быть просто неактуален. Да и оценка нужна свежая. Так что да, оценку для рефинансирования все же делать обязательно.

Чем отличается оценка новостройки для Сбербанка и для других банков?

В целом сама процедура одинакова независимо от того, в каком банке у вас ипотека. Отличие заключается лишь в том, что у многих банков есть свои списки доверенных (аккредитованных) оценщиков.

Такие списки есть у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и других крупных банков.

Для примера, список аккредитованных оценщиков Сбербанка в Краснодаре можно посмотреть ЗДЕСЬ.

По закону банки обязаны принимать оценку от любой оценочной компании, но все же часто рекомендуют обращаться именно к оценщикам из своих списков.

Поэтому, обращаясь к оценщику, уточняйте – работает ли он с вашим банком.

Как делается оценка квартиры в новостройке для Сбербанка и других банков – по шагам

  1. Вызываете оценщика на осмотр квартиры.
  2. Производится осмотр, фотографирование, передаете копии необходимых документов.
  3. Делается расчет стоимости, составляется и оформляется отчет об оценке.
  4. Забираете отчет и передаете в банк.

Документы для оценки квартиры в новостройке

Для ипотеки в различных банках, список документов для оценки может незначительно различаться.

Однако обычно хватает следующих:

– договор долевого участия;

– паспорт заказчика оценки (ваш).

В большинстве случаев этого набора документов уже достаточно. Однако в некоторых случаях банк может требовать чтобы к отчету оценщика также были подшиты копии:

– выписки из ЕГРН (выписка о праве собственности);

– технического паспорта (или технического плана).

В любом случае документы для оценки новостройки для ипотеки для каждого конкретного банка лучше на всякий случай уточнять у оценщика.

Как оформляется закладная на квартиру при ипотеке в новостройке?

Закладная по ипотеке является именной ценной бумагой, удостоверяющее право банка на получение исполнения по кредиту, а также право собственности на вашу квартиру. Оформление этого документа обязательно по закону.

Оценка квартиры в новостройке для закладной делается сразу после сдачи дома и передачи квартиры от застройщика – вам (после подписания акта приема-передачи).

После оценки вы также оформляете страховку квартиры. Затем собираете все документы вместе, несете в банк и оформляете закладную. Причем страховка для ипотеки Сбербанка не может быть сделана раньше чем оценка поскольку без оценки она не делается.

Сроки для обязательного оформления закладной в разных банках могут быть разными.
Например оценка квартиры в новостройке для закладной Сбербанка на данный момент должна быть сделана не позже 3-х месяцев после подписания вами акта приема-передачи квартиры.

Сколько стоит оценка квартиры в новостройке?

В зависимости от региона, города и аппетита оценочной компании, стоимость оценки квартиры может начинаться от 3 тысяч рублей и порой доходит до 7-8 тысяч рублей.

Цена может зависеть от количества комнат, площади квартиры и ценовой политики оценочных компаний в вашем городе. О стоимости оценки квартир подробнее можно почитать в ЭТОЙ статье.

Если ваша квартира расположена в Краснодаре, то мы с радостью поможем вам сделать оценку. Наша оценочная компания предоставляет качественные услуги по доступным ценам.

Для того, чтобы заказать оценку квартиры в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по телефонам:

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке?

Ипотечный кредит от банка Открытие со ставкой от 9,3% →

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Процедура оценки недвижимости считается обязательной при покупке жилья за собственные деньги или через ипотечные программы. Банкиры стараются понять стоимость квадратных метров, чтобы не прогадать при согласовании лимита займа. И важно в этом случае понять, кому нужно оплачивать услуги оценочной компании?

Суть экспертизы

При оформлении договора ипотеки ключевым элементом считается оценка стоимости жилья. Это прописано в федеральном законе «Об ипотеке» как обязательное условие соглашения. На основании полученных результатов от эксперта, будет основываться решение банка о сумме предоставляемых вам кредитных средств, о максимальном лимите.

Актуальные предложения

Банк% и суммаЗаявка
Банк Открытие ипотекаот 9,3%
До 150 млн. руб.
Прямая заявка
Альфа Банк ипотекаот 9,39%
До 45 млн. руб.
Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредитот 8,2%
до 70 млн. руб.
Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредитот 9,2%
до 60 млн. руб.
Подробнее

У банка есть стандарты работы. Допустим, на покупку квартиры в новостройке они готовы предоставить 80% от суммы оценки. Больше кредитор заемщику не выдаст, так как это станет рискованной операцией, да и ГО не разрешит.

Возможный лимит финансирования высчитывается исходя из рыночной/ликвидной цены актива. Но в расчет кредитор обязательно возьмет наименьшее число. Грубо говоря, это подстраховка учреждения.

Суть ее в том, что при любых нарушениях кредитного соглашения со стороны клиента, есть возможность продать обеспечение с дисконтом (до 20%). Это позволит полностью покрыть издержки и сумму долга.

Идем дальше, выберите подходящий вам раздел:

Когда услуги нужны продавцу

По действующему законодательству России собственнику квартиры необязательно оплачивать экспертный отчет в процессе реализации имущества.

Но документ может понадобиться в следующих случаях:

    Перед выставлением на продажу, чтобы точно знать, во сколько оценивать м2. Это актуально для тех, кто не знает ситуации с рынком недвижимости.

Но и тут спорный момент. Если продажа имущества сорвется, то отчет в этом случае покупателю уже не нужен. А вот продавец в будущем может им апеллировать в качестве обоснования указанной цены на жилье.

И самое главное, хоть оплачивает оценку квартиры при ипотеке чаще всего покупатель, но составляется он на имя владельца квадратных метров.

Необходимость покупателя

На российском рынке недвижимости принято, что услуги экспертной компании погашает со своего кармана покупатель, то есть лицо, которое в этом заинтересовано. В данном случае это заемщик, желающий взять ссуду, а вот продавцу можно прийти на сделку и без этого документа. На деле собственнику квартиры неинтересно, откуда поступит финансирование.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Допустим, в Америке подобные затраты ложатся на плечи владельца имущества, который заинтересован реализовать недвижимость по максимальной цене. При этом он еще получает от этого прибыль, так что эти факторы определяют, кто платит.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

В России покупателю-заёмщику придется нести расходы в следующих случаях:

  • При подаче заявки на ипотечный заем.
  • При получении наличных при залоге собственной квартиры.

Расходы на эксперта при обращении в банк считаются сопутствующими затратами, которые обязательно будут озвучены менеджером отделения. Если практикуется наглядная распечатка приблизительных платежей и сборов в процессе оформления кредита, то эти данные будут уже включены при подсчете эффективной (реальной) процентной ставки.

Но вот часть банкиров берут на себя эти услуги, так что стоит поинтересоваться об этом на консультации.

Готовый документ будет на руках через 3-5 дней, а действителен он в течение 6 месяцев. После этого оценку передают менеджеру отделения для предоставления займа. Если за шесть месяцев не был решен вопрос с кредитом, то экспертиза имущества проводится повторно.

Особенности и цена услуги

Оценочные компании, как правило частные структуры, так что они испытывают влияние конкуренции. Экспертиза будет стоить в рамках от 2,5 до 5 тыс. рублей. Однако для нестандартных объектов исследования сумма может существенно подрасти.

Компания при проведении оценочных работ использует ряд методик, которые опираются на стоимость аналогового жилья на рынке в данный момент времени. Так что на деле, если клиент банка ориентируется в предложении, он может сам понять, во сколько будет оценена его квартира с домом.

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

В документе будут указаны 2-е суммы: ликвидная и рыночная. В любом случае кредитор выберет самую меньшую, чтобы перестраховаться в будущем от всевозможных рисков. А вот заемщику это послужит сигналом при принятии взвешенного решения.

Не станется ли так, что при желании в будущем он не сможет реализовать ипотечную недвижимость по той цене, которую согласовал с продавцом. И даже в том случае, если там будет сделан ремонт.

Таким образом, оценка имущества считается обязательным и необходимым этапом для участников сделки. Заемщик узнает рыночную стоимость квартиры, кредитор понимает ликвидность обеспечения.

Именно поэтому экспертизу лучше доверить проверенным организациям, в особенности тем, с которыми сотрудничает банки. Дело в том, что финансисты обязательно изучать и проанализируют все документы оценочной компании, перед тем, как предлагать клиентам ее услуги.

Эксперты учитывают особенности составления документов для таких банков, добросовестно выполняют свою работу.

Ссылка на основную публикацию