Порядок продажи квартиру в ипотеку на вторичном рынке жилья

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Вам нужно приобрести квартиру на вторичном рынке? Значительно облегчить такую задачу поможет представленный ниже порядок действий. Знание возможных нюансов на каждом из этапов, поможет должным образом подготовиться к сделке и минимизировать риски.

Способы и варианты покупки квартиры

В первую очередь покупателю необходимо определиться с подходящим вариантом покупки с учетом личных финансовых возможностей.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2022 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка (п. 6 ст. 7 закона № 256-ФЗ)
МК + заемные средства: в любое время (п. 6.1 ст. 7 закона №256-ФЗ). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:

Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
Встреча с собственником и первичный осмотр.
Проверка объекта и продавца.
Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
Регистрация права собственности в Росреестре.
Окончательные расчеты и передача объекта.

Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Рассмотрим более детально каждый из этапов в схеме покупки вторичного жилья.

Поиск квартиры

Для поиска подходящего объекта можно использовать один из следующих способов:

Самостоятельно. Для поиска жилого помещения можно изучать объявления (в печатных изданиях, на интернет-ресурсах и досках объявлений в интересующем районе) или использовать «сарафанное радио», оповестив о своих планах знакомых и коллег. Но при этом стоит быть готовым к временным и эмоциональным затратам, особенно, если недвижимость приобретается впервые. Главное – набраться терпения и не принимать спонтанных решений.
Через риэлтора. Его услуги требуют дополнительной оплаты (от 1 до 10% стоимости объекта), но позволяют сэкономить собственное время, а при достаточной надежности – минимизировать риски. Соответственно важно ответственно подходить к выбору риэлтора: проверить наличие лицензии, обратить внимание на обстановку его офиса, поискать отзывы в интернете.

Первичный осмотр

После подбора подходящего объекта можно договариваться с собственником об осмотре. В процессе последнего нужно обращать внимание на:

ровность/скрытые дефекты стен, пола, потолков;
наличие, работоспособность и общее состояние коммуникаций (водопровода, канализации, электричества и газа) и приборов учета по ним;
состояние электропроводки;
работоспособность входной двери и окон (в том числе целостность последних);
работу системы отопления (если жилье осматривается в отопительный сезон), плиты на кухне, сантехники;
отсутствие плесени, запаха сырости (особенно при расположении на 1-м этаже) и потеков на стенах (актуально для последних этажей);
наличие перепланировки (по реальному состоянию). Рекомендуем почитать: Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Проверка продавца и объекта

Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.

Прояснить историю объекта и свести к минимуму возможные риски помогут вопросы, которые касаются:

Даты и способа приобретения квартиры.

Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, можно переходить к следующему этапу – обсуждению окончательных условий:

стоимости жилого помещения;
сроков заключения договора купли-продажи;
внесения предоплаты (аванса или задатка);
сроков и порядка расчетов, передачи ключей;
даты регистрации в Росреестре.

При согласовании цены следует учитывать, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, по которой продавец готов продать объект. За счет этого покупатель может поторговаться. Сбить цену помогут как выявленные в процессе осмотра недостатки (например, необходимость замены инженерных коммуникаций, общего ремонта и пр.), так и индивидуальные особенности самого жилья: отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие развитой инфраструктуры, неудобная транспортная развязка и пр.). Рекомендуем почитать: Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Образец предварительного договора купли-продажи

Заключение договора

Договор купли-продажи – основной документ сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия – переход права собственности. В общем случае он составляется в простой письменной форме. Согласно ст. 558 ГК РФ, ДКП считается заключенным с момента подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Но покупатель становится полноправным собственником жилплощади только после регистрационных действий по смене собственника.

Чтобы правильно оформить ДКП, в него нужно включить следующие пункты:

Название документа, дата и место заключения.
Личные сведения сторон (по паспорту).
Подробное описание предмета договора (полный адрес, технические характеристики).
Цена квартиры (в цифровом и буквенном формате).
Порядок расчетов и передачи недвижимости.
Права и обязанности сторон.
Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок его расторжения.
Личные подписи продавца и покупателя с расшифровкой.

Нотариальное заверение документа будет обязательным условием, если:

Продавцом выступает недееспособное лицо (по возрасту до достижения совершеннолетия или по состоянию здоровья).
Продается одна из долей в квартире. Если по итогу происходит одновременное отчуждение всех долей, ДКП можно оформить в простой письменной форме.

В любой сделке заверить ДКП у нотариуса можно по желанию сторон. Дополнительным преимуществом будет бесплатная подача документов на регистрацию и ее проведение в более короткие сроки.

Образец договора купли-продажи квартиры

Регистрация права собственности

После подписания ДКП сторонам сделки необходимо одновременно обратиться к государственному регистратору (в Росреестр) для регистрации перехода права собственности к покупателю и внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Сегодня основная функция по регистрации возложена на отделения МФЦ. Они выполняют роль посредников, принимая и передавая документы в Росреестр. Процедуру также можно провести прямым обращением к регистратору (лично или по почте), в электронном формате (при наличии аккаунта на портале Госуслуги и усиленной электронной подписи) или через нотариуса (если он заверял ДКП).

Для регистрационных действий необходимо предоставить пакет документов, получение которых будет подтверждено распиской:

3 экземпляра подписанных ДКП;
Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности;
Паспорта сторон.
Квитанцию об уплате госпошлины.
Пакет бумаг от продавца: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие и технические документы, разрешение супруга на продажу (по обстоятельствам).

Срок регистрации будет зависеть от способа обращения к регистратору:

Как правильно продать квартиру по ипотеке: особенности сделки купли-продажи

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

Паспорта собственников жилья.
Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
Технический паспорт на квартиру.
Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

копия паспорта собственников жилья;
технический паспорт квартиры;
кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

предоставить только копии документов;
лично сопроводить сдачу документации в банк;
не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Порядок продажи квартиру в ипотеку на вторичном рынке жилья

В настоящее время далеко не все граждане могут позволить себе приобрести квартиру за собственные средства. В этом случае на помощь приходят банки, которые предоставляют возможность людям оформить ипотечный кредит. Под данной финансовой операцией понимается предоставление денежных средств заемщику на определенный срок с оформлением обязательного залога на недвижимость. Зачастую приобретаемая недвижимость и становится залогом банка до того момента, когда заемщик полностью не исполнит свои обязательства.

Порядок оформления сделки

Как уверяют специалисты, сделки купли-продажи с участием банка со стороны покупателя являются наиболее надежными для продавца. Это связано с тем, что банковская организация заинтересована в легальном и правильном оформлении сделки, так как после перечисления денежных средств данная недвижимость станет гарантией для обеспечения выданного кредита.

В случаях, если сделка будет признана недействительной, банк лишится своего залога, как и покупатель приобретенной собственности. В этом случае у банковской организации не останется залогового обеспечения выданных средств. И если по определенным причинам заемщик перестанет платить по взятому кредитному обязательству, то банк получит убыток, так как взыскать крупную сумму с человека в короткие сроки, у которого больше ничего нет, невозможно.

Порядок проведения сделки с участием банковской организации будет следующим:

Изначально нужно найти клиента, готового приобрести данное жилье с использованием заемных кредитных средств, полученных именно по ипотеке.
Далее покупатель должен подать заявку в банк для одобрения необходимой суммы кредита. На данном этапе банк проверяет не только платежеспособность клиента, но и саму надежность сделки. Банк должен убедиться, что на квартиру имеются все необходимые документы, на нее не наложены обременения и собственником является действительно тот человек, который будет участвовать в сделке.
Важно знать, что если в квартире была сделана перепланировка, то она обязательно должна быть узаконена. Экспликация квартиры и план должны строго соответствовать самому помещению.
После этого банку потребуется отчет экспертов о стоимости жилья. Его должен заказать и оплатить покупатель. Продавец должен только предоставить возможность экспертным специалистам оказаться внутри квартиры.
Экспертная оценка входит в перечень обязательных документов, которые требуются банку для вынесения решения о возможности подписания такой сделки.
Если банк выносит положительное решение, то данная квартира должна обязательно быть застрахована по имущественному страхованию. Полис оформляется на покупателя, который станет собственником жилья. Все расходы по данному мероприятию также ложатся на плечи покупателя.
После вынесения положительного решения банком стороны сделки подписывают договор купли-продажи. Он заверяется у нотариуса.
Со всеми документами, подтверждающими имущественное страхование жилья, а также подписанным договором, стороны являются в банк. Здесь покупатель подписывает ипотечный договор с кредитной организацией, на основании чего банк перечисляет на указанные в договоре реквизиты денежные средства.
После подписания ипотечного договора покупатель должен зарегистрировать совершенную сделку в установленном законодательством порядке. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается Росреестр. Именно в него нужно обращаться со всеми документами. Регистрация осуществляется несколько дней, после чего выдается на руки выписка из реестра о том, что произошел переход права собственности к другому человеку.
В момент подписания ипотечного соглашения покупатель также оформляет закладную, в которой указываются все характеристики квартиры, идентифицирующие ее. Данная закладная хранится в банке. Копия ее предоставляется сотрудникам Росреестра вместе со всеми остальными документами. На основании этой закладной в регистрационной записи делается отметка о наличии обременения на данную квартиру в силу ипотеки.
После оформления всех документов денежные средства на счет продавца поступают от банка в течение 1-3 дней. Данный срок является стандартным для всех банковских переводов.
Далее продавец передает ключи от квартиры, а также составляется акт приема–передачи жилья. Этот пункт может быть осуществлен на любом этапе сделки по желанию сторон. Однако при регистрации сделки, если в самом договоре предусмотрен пункт об обязательном наличии данного акта, то он должен быть составлен до момента регистрации. Этот акт не является обязательным документом, но в дальнейшем он может потребоваться при возврате подоходного налога, а также в случае возникновения спорных ситуаций по данной сделке.

Для многих банков важно, чтобы сам заемщик оплатил определенную часть стоимость квартиры. Обычно сумма такого первого взноса должна составлять 10-30% от общей стоимости жилья. Если покупатель передает наличными средствами либо перечисляет безналичным переводом, продавец обязательно должен составить расписку.

Документы

Перечень бумаг может потребоваться различный при оформлении данной сделки. Но в основном он стандартный для регистрации сделки, а также для нотариуса при заверении им договора. Дополнительно банк имеет право запросить иные бумаги на свое усмотрение. В основной перечень документов входит следующее:

паспорта обеих сторон;
технический и кадастровый паспорта на жилье обязательно должны соответствовать планировке квартиры;
выписка из ЕГРН, подтверждающая собственника жилья и отсутствие обременений;
поэтажный план;
выписка из книги ЖЭК или УК о численном составе семьи, зарегистрированном по данному адресу, на момент совершения сделки никто не должен быть прописан в данном жилье;
справки о том, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам, а также в налоговых органах по имущественному налогу;
свидетельство о праве собственности, выданное ранее, или иной правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца на данное жилье;
документы, подтверждающие доход покупателя (для одобрения заявки банком);
подписанный договор о купле-продаже данного жилья;
страховой полис, подтверждающий договор имущественного страхования квартиры;
акт приема-передачи помещения, а также всех комплектов ключей;
расписки, платежные документы, подтверждающие передачу денежных средств продавцу.

Кроме этого, банк может запросить и некоторые другие документы. Например, банки часто просят заключить дополнительные страховые договоры личного страхования заемщика. От их заключения заемщик вправе отказаться.

Риски продавца

Наиболее всего неприятная ситуация заключается в том, что договор купли-продажи составляется до перечисления банком средств покупателю. И при наличии всех документов покупатель может зарегистрировать сделку до того, как банк перечислит денежные средства. Рассмотрение заявки может занимать от 1 дня до 2 недель. А после одобрения продавцу приходится ждать поступление денежных средств еще в течение 2-3 дней. Самое главное правило: покупатель не должен иметь на руках полный пакет документов до того момента, как с банком не будет подписан ипотечный договор.

Также важно обращать внимание на ту оценку, которую провела оценочная компания. Зачастую эти организации действуют в интересах банка и стараются занизить стоимость жилья. Если оценка оказалась ниже продажной стоимости, то не следует снижать цену на основании ее данных. Лучше всего обращаться к независимым экспертам, которые напишут в заключении необходимую продажную стоимость жилья. Тогда банк одобрит покупателю именно ту сумму, на которую он рассчитывает.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку вам нужно пройти 5 шагов и собрать 2 комплекта документов. Каких именно – рассказывает эксперт по недвижимости ООО «Урал-Эстэйт» Ольга Панферова.

Выбор банка

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там. Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца: на что обратить внимание

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
Заёмщик вносит аванс продавцу.
Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.