Разрыв договора долевого участия или ДДУ по желанию дольщика

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) дольщиком

с гарантией результата!

Вернем 100% потраченных на квартиру денег при расторжении ДДУ Расторгнем договор в одностороннем или судебном порядке

— вам останется только получить обратно выплаченную сумму.
А дополнительно — взыщем процент за пользование денежными средствами,
штраф с застройщика и компенсацию за моральный ущерб.

Гарантия результата расторжения договора долевого участия Участие дольщика в расторжении договора не потребуется

Ваше участие не потребуется От Вас — только документы. Подготовку заявлений,
судебные разбирательства — это все наша работа!

3 способа прекратить действие договора по желанию дольщика

На основании соглашения о расторжении

В одностороннем порядке

В судебном порядке

Задача расторгнуть ДДУ может казаться сложной неподготовленному дольщику. Особенно, если у вас не было опыта подачи судебных исков для возврата денег или решения таких сложных вопросов с крупными застройщиками. Общение с инстанциями подчиняется определенным порядкам, изучение которых может занять много времени. Тем не менее, это вполне реально. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика возможно в этих случаях:

  • Если квартира оказалась непригодной для проживания, не соблюдены указанные в договоре долевого участия требования.
  • Сдача дома произошла позже. Если по истечении срока, указанного в договоре, есть просрочка более 2-х месяцев, можно приступать к его расторжению в одностороннем порядке. Также расторжение ДДУ возможно в том случае, если долевое строительство «заморожено» — когда становится понятно, что даже при возобновлении работ, дом не сдадут вовремя.
  • Если закончился срок поручительства банка.

Каждому участнику долевого строительства, который расторгает ДДУ в одностороннем порядке (а не по соглашению сторон), нужно знать, что застройщик обязан компенсировать проценты за пользование денежной суммой. А еще — выплатить штраф в размере 50% от основной суммы договора и 50% от суммы неустойки.

Оставить заявку на консультацию о расторжении ДДУ

Риски при расторжении договора долевого участия дольщиком

Процесс отстаивания своих прав несет не только выгоду, но и определенные риски. Если дело дойдет до суда, то к этому нужно тщательно подготовиться. Все документы должны быть в идеальном порядке — тогда попытка отстоять свое право вернуть деньги за не предоставленное имущество пройдет успешно.

В противном случае можно обеспечить себе затянувшееся судебное разбирательство или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Так или иначе, если оставить застройщику возможность замедлить процесс возврата денег, то в течение длительного периода дольщик оказывается лишен права распоряжаться имуществом, не обладая при этом возвращенными финансовыми средствами. Особенно неприятно такое положение при наличии ипотечного кредита, так как не всегда в условиях кредитного договора прописаны условия по приостановке платежа в подобных случаях.

Поэтому дольщику, который решил расторгать договор долевого участия, нужна профессиональная поддержка экспертов, а именно — юристов, которые возьмут на себя решение всех вопросов, представят его сторону в суде и вернут денежные средства.

Как проходит процесс расторжения ДДУ

Свяжитесь с нами сейчас: +7 (499) 64-777-11 или оставьте заявку на сайте

Мы проанализируем застройщика на платежеспособность, банкротство, сколько исков подано и размер задолженности

Решаем вопрос с застройщиком досудебно: включаем % за пользование денежными средствами, штраф, моральный вред и понесённые расходы

Подаем исковое заявление. Представляем ваши интересы без вашего присутствия. Информируем на каждом этапе работы

На основании испольнительного листа Вы получаете:

  • Основную сумму по договору
  • % за пользование денежными средствами
  • 50% штрафных санкций
  • Моральный вред

Разрыв договора долевого участия или ДДУ по желанию дольщика

Разрыв ДДУ по инициативе дольщика — довольно распространенная процедура. Казалось бы, такая сделка выгодна для обоих берегов: дольщик, грубо говоря, покупает будущую квартиру, но по цене ниже рыночной. Застройщик таким образом получает материальные ресурсы, на которые и строится жилье. И все же у такого выгодного соглашения есть уязвимые места. Вкладывая деньги в строительство, дольщик может быть ущемлен в собственных правах из-за неправомерного поведения застройщика.

В качестве примеров можно привести:

  • несоблюдение установленных сроков сдачи жилого объекта в использование;
  • выявление существенных недостатков;
  • пренебрежение застройщиком строительными нормами.

Вышеперечисленные, а также многие другие нарушения условий договора имеют возможность стать причиной его аннулирования. Законы РФ предполагают возможность расторжения так называемого ДДУ как при обоюдном согласии, так и в одностороннем режиме.

Но как именно прекратить действие договора долевого участия, если в этом заинтересован только дольщик? Данный вопрос стал основной темой данной статьи.

Нормативная база вопроса

Права, обязанности, условия составления, подписания ДДУ, а также порядок его расторжения контролируется законодательством страны.

Главным нормативно-правовым актом относительно договора долевого участия считается Федеральный закон № 214 от 2004 года.

Права и обязанности сторон

Перед тем как перейти к самому расторжению договора, предлагаем вам разобраться подробнее в понятии договора долевого участия. По аналогии с любым другим договором данный документ предоставляет собой перечень обязанностей сторон, выполняя которые, участники будут получать некоторые права. Ниже представлены наиболее значимые из них.

Обязанности дольщика

  • Подписать ДДУ и пройти процедуру регистрации этого документа в местном отделе Росреестра, после чего уплатить застройщику установленную договором сумму.
  • После завершения строительства принять жилье, получив уведомление от застройщика в заказном или полученным персонально под подпись письме.
  • При уступке права на жилье погасить сумму договора или перевести ссуду на другого участника ДДУ.
  • Зарегистрировать собственные права на жилплощадь после подписи акта приема передачи жилища.
  • Оплатить штраф застройщику в той ситуации, если дольщик не соблюдал надлежащим образом собственные обязанности.

Обязанности застройщика

  • Предоставление общественности посредством СМИ или сети Internet проектную документацию на здание долевой стройки.
  • При беспрецедентной сделке ДУ принести в регистрирующий орган документацию относительно проекта объекта.
  • При желании любого лица ознакомить его с такими персональными данными, как удостоверение о состоянии на учете в определенном налоговом органе, учредительные бумаги, годовая отчетность и трехгодичные экономические отчеты. Аналогично он обязан предоставлять декларации о строящемся доме: разрешение на возведение объекта, эконом-техническое объяснение проекта, анализ проектной декларации.
  • Использовать переданные по договору дольщиками деньги только на строительство объекта.
  • Собственно, построить недвижимость и незамедлительно передать в распоряжение дольщикам согласно условиям ДДУ.
  • Уведомить дольщиков о том, что строительство завершено и доли в объекте готовы к передаче за месяц.
  • В течение десяти дней с момента принятия согласия на ввод построенного объекта в эксплуатацию принести документ-разрешение или его дубликат, заверенный нотариусом, в федеральные регистрационные органы.
  • Вернуть дольщику вложенную им сумму и пеню согласно Федеральному закону № 214 в случае расторжения договора долевого участия.

Застройщик считается свободным от обязанностей после подписания акта приема-передачи недвижимости.

Права дольщика

  • В случае неправомерного привлечения застройщиком денежных ресурсов гражданин, имеющий долю, еще и имеет право требовать незамедлительного возвращения застройщиком вложенной суммы, а также обязать его заплатить проценты и компенсацию убытков.
  • При нарушении застройщиком сроков сдачи жилого пространства дольщик вправе требовать пеню, равную 0,3% ставки перефинансирования от стоимости сделки, за каждый по отдельности день просрочки (в случае если располагающим долей выступает юридическое лицо). Чаще всего дольщик — частное лицо, которое может требовать двукратную пеню.
  • При несоблюдении тех. регламентов или положений договора застройщиком требовать, чтобы застройщик:
    • ликвидировал все недостатки за деньги из своего кошелька и в разумные сроки;
    • снизил стоимость:
    • выплатил компенсацию дольщику за собственноручное исправление дефектов.
  • Требование создания застройщиком акта о несопоставимости объекта к требованиям и отказ от подписи акта приема-передачи исключительно до того момента, пока застройщик не исправит недочеты.
  • Право на отказ от собственных обязанностей при существенных нарушениях противоположной стороной условий договора или невыполнении собственных обязанностей, прописанных в ФЗ и/или ДДУ.
  • Право на расторжение договора ДУ в судебном процессе при:
    • прекращении возведения объекта;
    • внесении перемен в проектную декларацию;
    • существенном изменении назначения общей собственности.

Права застройщика

  • Заключать ДДУ и привлекать материальные средства по прошествии 2 недель с момента публикации документации проекта в публичных источниках.
  • Аннулировать ДДУ в случае несоблюдения дольщиком условий договора.
  • Получение неустойки в количестве 0,3% ставки рефинансирования ежедневно после момента просрочки вложения дольщиком платежа.
  • Составлять акт передачи недвижимости самостоятельно, если дольщик не принял ее в течение 2 месяцев.
  • Прибегнуть к арбитражному суду при высылке контролирующим органом предписания с целью его отмены.
  • Если застройщик сможет отстоять свою позицию и доказать, что дефекты, найденные на объекте в течение срока гарантии, появились из-за обычной поношенности или нарушениях при эксплуатации.

Расторжение договора

Теперь после такого информативного отступления вернемся к теме данной статьи. Начать, думаю, следует с того, чем обернется желание расторгнуть ДДУ

Последствия разрыва ДДУ

Основные убытки понесет застройщик. Дольщик в большинстве ситуаций обязан просто вернуть объект застройщику.

Порядок внесудебного уничтожения ДДУ

При одностороннем желании дольщика выйти из сделки ему следует отправить застройщику сообщение вместе с описью, которое также может включать требования возвращения стоимости или компенсации ущерба. Регистрировать расторжение ДДУ не обязательно. Обычно при разрыве данного договора дольщик не платит ни проценты, ни пени, ни убытки. Застройщик, пытаясь контратаковать, может предложить дольщику заключить:

  1. согласие о добровольном аннулировании ДДУ, что может привести к потере дольщиком санкций;
  2. добавочный договор об оттягивании сроков передачи или же передаточный документ, что ведет к невозможности расторгнуть ДДУ.

Подача иска непосредственно в суд

Если застройщик не соглашается разрывать контракт, дело решается через суд. Подается иск с целью расторжения договора и обложения застройщика всевозможными выплатами компенсаций, процентов и т.д.

Расторжение ДДУ дольщиком: как это делается

1845 Игорь Василенко

Довольно часто дольщики сталкиваются с такими затруднениями, как продолжительная задержка ввода жилого здания в эксплуатацию, нарушение строительных норм, а также приостановки строительства. В силу этих обстоятельств многие дольщики не желают продолжать отношения с застройщиком и принимают решение расторгнуть договор и, соответственно, вернуть деньги. Своевременная передача квартир согласно условиям, отраженным в ДДУ – действительно редкое явление сегодня, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как расторгнуть ДДУ и получить проценты, которые положены по закону.

Законодательные нормы и способ расторжения договора

Отношения участников «долевки» и застройщиков регламентирует ФЗ-214, кроме того, дольщики подпадают под правовое поле закона о правах потребителей, так как застройщик является юридическим лицом, которое оказывает услуги. Согласно положениям статьи 9, расторжение договора предусматривается в одностороннем порядке, без привлечения судебных инстанций или в судебном порядке.

Кроме того, стороны могут достичь обоюдного соглашения в плане прекращения действия договора и мирно оговорить порядок, а также условия его расторжения.

В современных условиях основным механизмом, который обеспечивает защиту дольщика от не вполне добросовестного застройщика, является возможность расторгнуть договор, и сделать это в уведомительном порядке. Такая возможность существенно упрощает процесс прекращения отношений с застройщиком без необходимости продолжительных судебных тяжб.

При этом стоит помнить, что у застройщика также есть возможность расторгнуть договор, если дольщик нарушает принятые на себя обязательства по отношению к застройщику, прописанные в ДДУ.

Читайте также:  Постановка машины на учет: документы, запись в ГИБДД

Основания для разрыва отношений с застройщиком

Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним. Собственно, дольщик может так поступить в следующих случаях:

Застройщик задерживает передачу квартиры на два месяца или больше. Однако если между застройщиком и дольщиком подписано дополнительное соглашение (к основному договору) о переносе сроков сдачи, что в данном случае о нарушении говорить не приходится. Сроки могут переноситься сколько угодно раз по соглашению сторон, поэтому для разрыва договора нужно подождать два месяца после наступления даты, указанной в последнем соглашении.

Застройщик допустил нарушения во время проведения строительных (отделочных) работ, в результате чего у дольщика имеются претензии к качеству жилья. Естественно, если недочеты были выявлены в течение гарантийного срока (который, согласно законодательству, составляет 5 лет с момента передачи квартиры) .

Застройщик не выполняет требований дольщика относительно обнаруженных дефектов, касающихся:

      • Устранения недочетов в разумные сроки (за счет застройщика);
      • Возмещение расходов, связанных с устранением дефектов силами дольщика;
      • Соразмерном снижении стоимости объекта (или стоимости дополнительных услуг).

Зстройщик не сообщил дольщику о прекращении действия договора поручительства, если выполнение обязательств застройщика гарантирует банк.

Наиболее распространенными ситуациями, когда дольщик желает разорвать договор, являются задержки передачи квартиры, а также претензии по качеству.

Целесообразность расторжения ДДУ

Если у дольщика возникли какие-либо претензии к застройщику в плане вышеперечисленных оснований, необходимо понять, насколько выгодным может быть прекращение сделки. Возврат денег (а также процентов по неустойке) является менее выгодным, чем получение квартиры, которая к моменту завершения строительства стоит гораздо больше заплаченных за нее денег.

В данном случае, скорее, можно говорить о получении выгоды застройщиком, который использовал деньги дольщика и сформировал добавочную стоимость – теперь он легко продаст квартиру, и получит значительно больше денег, чем сумма, которая возвращена дольщику.

Если причиной разрыва ДДУ является несоблюдение сроков, возможно, оптимальным решением было бы подождать, ведь застройщик не может тянуть вечно с передачей недвижимости. Однако, есть и другой резон – в случае обнаружения проблем с качеством строительных работ, и особенно установление таких дефектов, устранение которых вообще невозможно, лучше, конечно, сразу отказаться от получения такой квартиры.

Даже если произойдет ввод дома в эксплуатацию и здание будет признано соответствующим всем нормативам, стоит еще раз все взвесить – возможно, проживание в квартире будет далеко не таким комфортным, как предполагалось.

Разрыв договора: с чего начинать?

Итак, есть проблемы, и дольщик более не желает ожидать их естественного разрешения, пора расторгать договор, забирать деньги и вкладывать их в проект, который не будет сопряжен с какими-либо затруднениями со стороны застройщика. Следует определить порядок действий и следовать законодательным нормам, которыми определяется процедура расторжения договора.

Застройщику направляется письменное (одностороннее) уведомление о том, что дольщик хочет прекратить действие ДДУ. Документ отправляется по юридическому адресу компании-застройщика заказным письмом, с приложением описи вложения. Датой расторжения договора является тот день, когда письмо было отправлено (получено работниками почты). Таким образом, дольщик избавлен от необходимости обращаться в судебные инстанции или ожидать получения застройщиком уведомления.

Есть законодательные требования к содержанию отправляемого документа, в нем должно присутствовать:

  • Указание на основание для расторжения договора;
  • Требование возврата денежных средств, оплаченных за жилье, а также выплаты процентов неустойки;
  • Реквизиты для перевода денег, чтобы застройщик имел информацию о том, куда ему следует перевести средства.

Возврат денег: ответственность застройщика

В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.

Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.

Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:

  • Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст. 9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;
  • Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
  • Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей). Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;
  • Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
  • Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.

Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить

Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.

Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.

Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился

Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег. Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.

Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе. Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства). Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.

Заключение

Перед тем, как инициировать расторжение ДДУ, дольщику стоит тщательно взвесить все «за» и «против», и постараться получить очень подробную информацию о финансовом состоянии компании. Если внести в ситуацию ясность по каким-то причинам не представляется возможным, есть альтернатива расторжению договора – можно просто продать свои права по переуступке. При этом не нужно стараться получить какую-то существенную прибыль, просто нужно учесть понесенные расходы и цены на первичную недвижимость в текущий момент.

Существует и вариант, который при затягивании сроков позволяет получить с застройщика компенсацию, не утрачивая защищенности, которую обеспечивает ФЗ-214. Нужно просто дождаться окончания строительства, не подписывая дополнительных соглашений о переносе сроков строительства. После приемки-передачи квартиры можно обратиться в суд с железными доказательствами вины застройщика в плане срыва сроков сдачи – с большой вероятностью дольщик этот процесс выиграет.

Разрыв договора долевого участия или ДДУ по желанию дольщика

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю, закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.
Читайте также:  Подача заявления в ЗАГС на односторонний развод — инструкция

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда?

Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.

В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье.

Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия

В статье будет говориться о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключённых на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (214-ФЗ). Такой контракт должен быть зарегистрирован Росреестром в ЕГРН . Данный факт подтверждает наличие регистрационного штампа на договоре долевого участия.

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

Согласно поправкам к 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2017 года, дольщик не может разорвать свои отношения с застройщиком в одностороннем порядке на основании Закона о защите прав потребителей, если тот не допускает никаких нарушений и соблюдает все условия контракта. Это значит, что Ваше “передумал” не поможет вернуть деньги по договору долевого участия. Для расторжения должны быть основания .

Расторгнуть договор с застройщиком на основании 214-ФЗ можно только до подписания передаточного акта , который прекращает действие контракта надлежащим его исполнением. Акт может быть двусторонним и односторонним.

В случае с двусторонним актом всё относительно просто: стороны добровольно договорились об исполнении обязательств по договору. Однако если дольщику не были известны некоторые факты о состоянии переданного ему помещения, то акт может быть оспорен. Например, в договоре долевого участия и техническом паспорте БТИ прописана одна площадь, а на деле, после обмеров независимыми экспертами, она существенно изменилась.

Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.

Расторгнуть договор с застройщиком по 214-ФЗ возможно только если не вступило силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия .

Расторжение договора долевого участия при ипотеке возможно, это не является препятствием. Согласие банка на процедуру не требуется.

Таким образом, препятствия для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика на основании 214-ФЗ следующие:

Мы называем это именно препятствиями, потому что в некоторых случаях их можно устранить тонкой работой юриста.

Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более

неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации

существенное нарушении требований к качеству объекта

иной установленный договором долевого участия или законом случай

Данный перечень оснований для разрыва ДДУ указан в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.

  1. Просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более . Здесь важно правильно посчитать сроки, например, срок передачи квартиры 02.07.2017, но квартиру Вы не получаете, значит, течение двухмесячного срока начинается с 03.07.2017, а заканчивается 03.09.2017. Соответственно, 4 сентября вы можете направлять уведомление о расторжении договора долевого строительства. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть сроки ДДУ с застройщиком, а не с тем лицом, кто уступил. Подробнее о расчётах сроков. При наличии дополнительного соглашения о продлении срока, обязательно несоблюдение застройщиком обговоренного сторонами продленного срока сдачи объекта.
  2. Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации . Если при приёмке квартиры были выявлены недостатки, Вы можете предъявить к застройщику: либо требование о безвозмездном устранении недостатков, либо требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ, либо требование о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков. Застройщик обязан бесплатно устранить все недостатки, которые выявляются во время осмотра объекта. Если такое требование оказалось не выполнено в разумный срок, установленный в претензии, то у дольщика возникает право одностороннее прекращение ДДУ. Если застройщик прописал в контракте, что не отвечает за недостатки, такие условия являются недействительными, и их не нужно принимать во внимание.
  3. Существенное нарушение требований к качеству квартиры . Термин «существенное нарушение» является оценочным: критерии существенности в законе не определены. Поэтому факт совершения таких нарушений может быть установлен судом по внутреннему убеждению, принимая во внимание результаты строительной и оценочной экспертизы. По данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика расторжения договора долевого участия.
  4. В иных случаях, установленных в договором долевого строительства . В договоре может быть указано дополнительное к законным основание для его одностороннего расторжения дольщиком. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть в договор ДДУ, а не уступки. Хотя и на практике такие случаи бывают редко, следует внимательно изучить подписанный сторонами документ. Иногда дьявол кроется запутанных формулировках.
Читайте также:  Образец служебной записки на повышение зарплаты

В законе 214-ФЗ также говорится о таких основаниях для расторжения договора долевого участия как прекращение поручительства, а также про иные установленные законодательством случаи. Оба этих основания не работающие. Из 214-ФЗ в 2017 году уже убрали нормы про поручительство. А в других законах не содержится случаев для одностороннего отказа от договора долевого участия. Раньше можно было применять ст. 32 Закона о защите прав потребителей, но в 2016 году законодатели прикрыли эту возможность.

Как расторгнуть договор долевого участия?

Приобретая недвижимость на первичном рынке на этапе строительства дома, покупатели заключают с застройщиком договор долевого участия. Данный договор даёт возможность покупателю приобрести жильё по выгодной цене с минимальными рисками.

Этот договор также подлежит обязательной государственной регистрации и может быть расторгнут до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика (ФЗ 214) возможно только по строго определённым в законодательстве основаниям. Одного желания со стороны дольщика здесь не достаточно.

Договор долевого участия также может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, по инициативе застройщика или через участие суда. Инициированный дольщик к расторжению договор даёт ему возможность вернуть назад свои денежные средства, уплаченные в счёт приобретения квартиры.

Зачем дольщикам расторгать ДДУ?

Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.

В 2020 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.

Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.

Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».

Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.

Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.

Риски для дольщика

Как расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги, мы расскажем далее. Для начала следует определиться с тем, действительно ли стоит идти на это решение, и чем грозит расторжение самому дольщику.

Минимальный риск для дольщика при расторжении ДДУ – это простая потеря времени, максимальный же риск может обернуться реальной потерей своих денежных средств и квартиры.

Перед принятием решения о расторжении договора дольщик должен учесть следующие факторы:

  • текущее финансовое состояние застройщика;
  • его возможность вернуть деньги;
  • сроки судебных разбирательств и сроки взыскания долга.

При расторжении договора дольщик утратит право залога на незавершённый объект недвижимости. Это относится только к тем случаям, когда при покупке квартиры дольщиком использовались собственные средства. Ведь при покупке квартиры в ипотеку право залога сохраняется за банком.

Таким образом, при банкротстве застройщика дольщик потеряет возможность получить выплаты от компании и обеспечение, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные средства.

Поэтому дольщику иногда выгоднее дождаться окончания строительства объекта и уже после возместить по закону неустойку или убытки, если сможет доказать их в суде.

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.

В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.

Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:

  1. Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
  2. После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
  3. Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.

В судебном порядке дольщик сможет расторгнуть по следующим основаниям ДДУ:

  • расторжение договора ДДУ в связи с невыполнением сроков строительства;
  • расторжение в связи с изменением общей площади квартиры более чем на 5%;
  • расторжение в связи с изменением назначения общего имущества или нежилых помещений дома.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания расторжения договора долевого участия через суд.

Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Можно, главное сделать это до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Своей подписью дольщик соглашается с полученным объектом и выражает свою позицию о том, что никаких претензий к работе застройщика он не имеет.

После отправки застройщику уведомления о расторжении ДДУ дольщик по прошествии 20 дней может явиться в Росреестр и зарегистрировать закрытие ДДУ.

Порядок расторжения ДДУ

Дольщик по закону имеет право расторгнуть договор долевого участия одним из трёх способов:

  1. В одностороннем порядке.
  2. По соглашению сторон.
  3. При участии суда.

Дольщик может расторгнуть только зарегистрированный в Росреестре договор, и факт его расторжения также регистрируется.

В одностороннем порядке

В одностороннем порядке дольщик должен расторгать ДДУ в соответствии с определенной последовательностью действий, в частности:

  • Дольщик должен предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию с указать необходимую к возврату сумму с учётом процентов за пользование его деньгами по ставке 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования средствами.
  • При согласии застройщика на сделку, договор расторгается по процедуре обоюдного согласия. Если застройщик не согласен, расторжение происходит через направление ему официального уведомления.
  • К направляемому уведомлению дольщик должен приложить расчёт суммы возврата и реквизиты счета, на которые нужно направить средства.

    Застройщик обязан перевести деньги на счёт дольщика в течение 20 рабочих дней. Если застройщик деньги так не вернул, можно смело обращаться в суд и требовать с него дополнительно компенсацию.

    Для регистрации расторжения ДДУ предоставляется также копия направленного уведомления. Госпошлина при регистрации по суду и в одностороннем порядке не взимается.

    По обоюдному согласию

    При согласии застройщика расторгнуть договор по инициативе дольщика, стороны заключают между собой соглашение о расторжении. Это соглашение после регистрируется в Росреестре.

    В этом соглашении оговаривается и порядок возврата средств. Если такое соглашение будет заключено, основание требования закона о возврате средств действовать уже не будут.

    Этим пользуются многие застройщики, оттягивая момент возврата денежных средств дольщику.

    Если расчёт по ДДУ производился через эскроу счёт, при расторжении договора требования о выплате процентов к застройщику не применяются.

    По суду

    Если договориться мирно с застройщиком не получается, дольщик всегда можете прибегнуть к помощи суда. Тогда уже суд определит порядок расторжения договора и возврата дольщику денежных средств.

    Обращаться с иском в суд нужно по месту нахождения застройщика. В заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате средств, взыскании процентов и убытков, если таковые имели место быть.

    Вместе с иском нужно представить в суд следующие бумаги:

    • копия договора долевого участия;
    • документы, подтверждающие нарушение требований законодательства или договора застройщиком;
    • расчёт итоговой суммы возврата средств.

    Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан будет вернуть деньги дольщику в срок 10 дней после вступления решения в законную силу. Вступают решения по гражданским делам через месяц после их вынесения. В случае невозврата средств застройщиком будут заниматься судебные приставы.

    Современная судебная практика по данному вопросу свидетельствует о том, что суды активно встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их иски по расторжению договоров даже при незначительных нарушениях со стороны застройщиков. В конце концов даже при отказе суда в удовлетворении иска дольщик будет иметь возможность обжаловать решение в вышестоящей инстанции.

    Расторжение договора с ипотекой

    Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.

    Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.

    Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.

    Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.

    В исковом заявлении придётся указать два счета, на которые должны будут быть возвращены деньги: счёт дольщика и счёт банка. Банк, как правило, участвует в судебных спорах по такому вопросу.

    Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре, где запись о его аннулировании тоже нужно будет произвести дольщику.

    Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика в одностороннем порядке, по обоюдному согласию или при содействии суда.

    При этом для расторжения ДДУ должны быть документально зафиксированы реальные нарушения со стороны застройщика. Произвести расторжение договора долевого участия можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к дольщику.

    Ссылка на основную публикацию