Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье. При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку. Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП используется в следующих случаях:

  • Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
  • У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
  • Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
  • Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

  • Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
  • ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
  • Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

  • Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
  • Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

  • Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
  • Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
  • Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
  • Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
  • Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
  • Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
  • Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

  1. В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
  2. По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
  3. Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Читайте также:  Образец договора приватизации жилого помещения

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

  1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
  2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
  3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
  4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

  1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
  2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
  3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
  4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.

Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:

  • самостоятельно;
  • с помощью нотариуса;
  • в риелторском агентстве.

Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Обязательно ли заключать

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:

  • в документе должен быть четко определен предмет договора;
  • пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.

Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены.

В договоре выделяют существенные и дополнительные условия.

К существенным условиям причисляют:

  • Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
  • Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
  • Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение — повод для отказа от сделки.
  • Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
  • Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
  • Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
  • Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
  • Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры
  • Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с задатком

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия.

Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:

  1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
  2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
  3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит.

На практике при срыве сделки по вине продавца в 99% случаев задаток просто отдается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения).

Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц.

Предварительный договор — важная, а порой и крайне необходимая составляющая процесса приобретения квартиры. Без него продавцу не удастся получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупателю — взять в банке ипотеку. К составлению документа следует подходить максимально ответственно. Лучшая защита от неисполнения обязательств — обеспечение договора задатком. При этом обе стороны могут претендовать на возврат средств, в отличие от аванса, где в плюсе остается только продавец.

Нередко положения ПДКП формулируются настолько неверно, что признать права и обязанности по изложенному просто невозможно ввиду ряда противоречий законодательству.

Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

Читайте также:  Ускоренная регистрация брака при беременности: сроки и документы

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Перед тем как проводить сделку с квартирой, продавец и покупатель нередко заключают предварительный договор купли-продажи. Такой документ может потребоваться в том случае, если между сторонами по тем или иным причинам нет возможности заключить основной договор.

К примеру, несмотря на то, что принципиальное согласие достигнуто, покупателю необходимо собрать в полном объеме все денежные средства, а продавцу необходимо время для подготовки всех необходимых документов. Предварительный договор дает некие гарантии, которые позволяют не потерять возможность приобрести недвижимость через некоторое время по тем условиям, которые были оговорены заранее.

На сегодняшний день составление предварительного договора купли-продажи квартиры достаточно распространенное явление. Однако такой договор может обладать некоторыми подводными камнями. В большинстве случаях, обе стороны не уделяют должного внимания данному договору, что впоследствии может привести к серьезным проблемам. Именно поэтому, к такому договору как предварительный договор купли-продажи квартиры, стоит относиться с особым вниманием.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Первое что желательно указать в предварительном договоре для получения полной определенности, это срок заключения основного договора купли-продажи квартиры. Этот срок можно и не устанавливать. При отсутствии даты, основной договор подлежит заключению в течение года со дня подписания предварительного договора купли-продажи квартиры.

Далее, покупатель либо доверенное лицо с его стороны должно предоставить продавцу, либо также доверенному лицу продавца, часть стоимости квартиры в качестве аванса. Эта сумма может составлять около 5-10 % от общей стоимости квартиры и быть своеобразным гарантом для продавца того, что покупатель не откажется в последний момент от сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры включает в себя все детали сделки, которые будут внесены и в основной договор купли-продажи. В том случае, если одна из сторон впоследствии уклоняется и не желает подписывать основной договор купли-продажи, вторая сторона может подать в суд с требованиями, согласно которым основной договор должен быть заключен. Если все же одна сторона не смотря ни на что отказывается от заключения основного договора, она должна возместить второй стороне в полном объеме все убытки.

После того как основной договор купли-продажи будет заключен, он обязательно подвергается государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в отличие от предварительного договора, который регистрации не повергается.

Предварительный договор купли-продажи несуществующих квартир

Несуществующими объектами недвижимости в данном контексте являются квартиры в строящихся домах. Сегодня достаточно часто можно встретить предварительные договоры купли-продажи квартиры, которые заключаются между сторонами для того чтобы через некоторое время заключить основной договор купли-продажи о продажи имущества, которого на момент подписания предварительного договора не существует.

Стоит отметить, что такой предварительный договор купли-продажи чаще всего заключаются по настоянию застройщиков. Однако такие действия не совсем правомерны. Согласно закону, заключать договор купли-продажи на недвижимость, которой не существует, нельзя. Но несмотря на строгие правила, во многих случаях такой договор имеет силу и для судебного решения.

Читайте также:  Справка о регистрации по месту жительства

Что необходимо для того чтобы составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Для того чтобы грамотно составить предварительный договор купли-продажи, стоит ознакомиться с некоторыми нюансами. Необходимо уточнить все данные о лицах, которые будут впоследствии подписывать договор. Предварительный договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать все данные сторон сделки.

Если с одной из сторон выступает физическое лицо, то обязательно необходимо указать Ф.И.О., а также паспортные данные и настоящее место жительство. Если в качестве одной стороны выступает доверенное лицо, то необходимо указать реквизиты доверенности. Если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо, то указывается организационно-правовая форма, а также наименование юр. лица, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, местонахождение, Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица.

Как требует закон, в предварительном договоре купли-продажи квартиры указывается предмет, а также другие условия основного договора. Если этот пункт отсутствует, то предварительный договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Если основной договор не заключить в оговоренный срок или в срок согласно закону, то обязательства, которые определяются предварительным договором купли-продажи, прекращаются. В этом случае принудить заключить основной договор будет уже не возможным.

В нашем агентстве Вы можете оформить любые договоры всего за 500 рублей, причем проект договора мы готовим сами.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2019

Для большей уверенности в том, что намеченная сделка состоится, стороны могут согласиться на подписание предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом. Таким образом, они продемонстрируют серьёзность своих намерений. Покупателем, который не может сразу расплатиться, может предлагаться заключение предварительного договора на продажу квартиры с задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

С распространением такого явления в сделках с недвижимостью стоит рассмотреть попристальнее, что такое предварительные договоры купли-продажи квартиры. Если намечена купля-продажа и процесс находится в стадии оформления, то продавец с одной стороны, а покупатель с другой не всегда оказываются готовы.

К примеру, предложенная продавцом квартира, вызывает интерес, и её хотят получить, но это не всегда возможно реализовать без промедления.

Или покупателем дома договор купли может быть подписан только после получения ипотеки, а для этого кредитору нужно подтверждение, что сделка состоится.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Вариантов, почему стороны решаются на подписание предварительного соглашения, немало. Важно, что за счёт этого повышается уровень безопасности предстоящей сделки.

Что это такое

ПДКП может рассматриваться в качестве прелиминарного. Им подчёркивается заинтересованность сторон к совершению сделки, желание её подписать. Для этого обговариваются базовые параметры по предстоящему соглашению.

Ключевые параметры и особенности преддоговора прописаны в ст. 429 ГК РФ. Для придания большей весомости документу возможно внесение покупателем:

Отличия от основного договора

Главная разница состоит в отсутствии оснований получить право собственности, ведь пока не производится:

  • передача объекта новому владельцу;
  • оплата приобретения.

Поэтому такой документ и не регистрируется, что принципиально исключается для основного соглашения.

  • проявление меньшего внимания к предмету сделки;
  • указание срока до подписания основного соглашения. При отсутствии такового принято руководствоваться нормой, предложенной в ч. 2 п. 2 ст. 429 ГК РФ – 1 год.

Для чего нужен преддоговор

Не в каждом случае необходимо наличие предварительного соглашения. Однако при определённых обстоятельствах, само собой разумеется, зачем нужен предварительный договор купли:

  • собранных средств пока недостаточно, но продавец согласен подождать;
  • личная встреча пока невозможна, а подписание через доверенных лиц представляется нежелательным;
  • не собрали полностью пакет сопроводительной документации;
  • покупатель намерен самостоятельно проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Что должно быть в договоре

В ДКП обязательно должны присутствовать доказательства:

  • дее- и правоспособности продавца;
  • отсутствия законных претензий на собственность у третьих лиц и обременений.

И также необходимо внесение в текст:

  • паспортных данных;
  • полной стоимости жилья.

Что следует учитывать

Уточняя, как оформить преддоговор, не забывайте предусмотреть включение в него дополнительных условий. Как правило, они оговаривают, как стороны распределят между собой оплату сопутствующих расходов:

  • по заключению ДКП;
  • госпошлине;
  • банковской ячейке.

Расширение перечня дополнительных условий практически не ограничивается. С их помощью можно добиться большей безопасности сделки.

Условия задатка и аванса

Понятие задаток рассматривается в §7 главы 23 ГК. О нём можно говорить, как о частичной предоплате, залоге, гарантирующем, что сделку с жильем заключат. Передачу задатка фиксируют письменно.

Отмена сделки или невозможность исполнения обязательств позволяют правомерно добиваться возврата переданных денег. Отказ покупать недвижимость приведёт к потере задатка, отказ от продажи – к необходимости вернуть сумму вдвойне. Помимо этого, нарушителю могут вменить в обязанность возмещение понесённых контрагентом убытков.

Когда в отношении средств, перечисленных в качестве обеспечения на покупку квартиры, не было письменного оформления, то п. 3 ст. 380 ГК квалифицирует их, как аванс. Его рассматривают как определённую долю суммы, которую должен внести покупатель. Сторонам ДКП рекомендуют использование задатка, а не аванса, ибо нарушение условий обернётся для виновной в этом стороны более значительными негативными последствиями.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Грамотно составленный документ позволяет предотвратить возникновение многих неприятных моментов. Поэтому составление требует аккуратности, внимания и тщательного подхода при выборе включаемых условий. При этом текст предварительного договора купли-продажи не должен быть чрезмерно обширным.

Выясняя, как правильно составить, нельзя забывать о таких требованиях:

  • лаконичности;
  • чёткости изложения, исключающего возможность разночтений;
  • соблюдение структуры, которая будет дублироваться в основном соглашении.

Лицо, которое составляет ПДКП, не должно забывать о существенных и дополнительных условиях сделки.

Необходимые документы

Для подписания ПКДП стороны должны предъявить документы, без которых оно окажется невозможным. Нельзя обойтись без:

  • удостоверений личности;
  • правоустанавливающих документов, например, ДКП;
  • выписки из ЕГРН;
  • выписки из домовой книги;
  • справки из БТИ.

В расширении перечня в большей степени заинтересован покупатель, рискующий столкнуться впоследствии с неприятными последствиями.

Указание сторон сделки

Когда необходимо заключить предварительное соглашение по недвижимости, то предусматривается для его сторон порядок, которого нужно придерживаться. В частности, подписывать только правильно оформленный документ. Каждое подписывающее ПДКП физическое лицо указывает свои паспортные данные. Неточности, ложные сведения приведут к тому, что подписанный акт не будет иметь силы.

Предмет преддоговора

Как одно из существенных условий преддоговор содержит достаточное количество характеристик квартиры – предмета сделки. Желательно указание:

  • правоустанавливающего документа;
  • местоположения;
  • года постройки;
  • этажности здания;
  • количества комнат;
  • общей и жилой площади.

Описание объекта

Детальное внимание к характеристикам квартиры, придаст соглашению большую весомость. Поэтому стоит указать, какие из значимых параметров удовлетворяют требования покупателя. Особое внимание уделяется перепланировкам, по которым должны предоставляться официальные подтверждения.

Правоустанавливающие бумаги

Свидетельств о праве собственности на протяжении последних лет владельцам объектов недвижимости не выдают. Подтверждение может обеспечиваться:

Без таких документов о сделке не может быть и речи.

Установление порядка расчётов

  • предоставление аванса или задатка, а также как им будут распоряжаться, если не подпишут по тем или иным причинам основное соглашение;
  • цену, за которую будет продан объект;
  • порядок и сроки передачи платы;
  • использование банковской ячейки.

Срок исполнения

Установление конкретных сроков оплаты приобретаемого жилья в преддоговоре весьма желательно. Не указав, приходится ориентироваться на общие требования ГК по годичной длительности действия такого соглашения.

Дополнения в случаях с внесением задатка

Покупатель подчёркивает основательность своих намерений, внося задаток. Продавец за счёт такого условия чувствует себя более уверенным, что сделка состоится. Это оговаривается вместе с порядком расчётов, указываются возможные последствия нарушений или отмены соглашения.

При внесении аванса

Важно чётко указывать, в каком качестве вносятся средства предоплаты. Правовая весомость задатка значительнее. Но выбор той или иной разновидности предоплаты совершается по воле сторон. Они руководствуются своим видением конкретных обстоятельств сделки и сами принимают решение.

Образцы и формы предварительных договоров

Обстоятельства, в которых совершаются сделки, могут отличаться немалой вариативностью. Поэтому нужно аккуратнее подходить к выбору образца предварительного договора купли-продажи квартиры.

Предполагая, что понадобится внести задаток накануне приобретения квартиры, образец преддоговора желательно подобрать соответствующий. Иначе, если после заполнения и подписания выяснится, что до основного соглашения дело не дойдёт, с возвратом предоплаты могут возникнуть некоторые проблемы.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: бланк

Рассчитывая на приобретение жилья в ипотеку, без ПДКП не обойтись. Такое требование непременно выставит банк-кредитор. Им оговариваются ключевые требования к документу, может быть предоставлена специально разработанная форма.

Все особенности вносить в один бланк бессмысленно. Поэтому стоит скачать бесплатно типовой преддоговор.

И внести в него дополнительные условия, отвечающие конкретным обстоятельствам.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец

Желательно подыскать актуальный образец-2019, выполненный в строгом соответствии требованиям законодательства и существующей практике. Когда сторонами достигнута договорённость относительно продажи квартиры с задатком, понадобится образец предварительного договора купли, в котором указано соответствующее условие.

Для скачивания предложен формат word. Можно просмотреть и при желании откорректировать, дополнить. После чего – распечатать и использовать.

Предварительный договор от застройщика

Привлекать средства граждан строительные компании имеют право тремя способами, предусмотренными ФЗ № 214 от 2004 года, через:

  • долевое участие;
  • жилищные сертификаты;
  • ЖСК или ЖНК (строительную или накопительную кооперацию).

Без преддоговора это невозможно.

Выбирая застройщика, к подписанию документов следует подходить ответственно. В строительстве случается всякое, лучше подстраховаться основательнее.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом

Продавец может настаивать, чтобы ему перечислили авансовый платеж. Такое пожелание не стоит считать исключительным и из ряда вон выходящим. Можно предложить использование задатка, что придаст сделке большую юридическую весомость. Будучи заинтересованным в приобретении жилья, придётся согласиться с внесением аванса. Но включить упоминание о нём в порядок расчёта и оговорить дополнительные условия по возврату на случай отказа продавца от сделки и т. п.

Выглядеть такой вариант ПДКП будет так.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

При предварительном оформлении продажи квартиры без задатка, загрузите такой типовой вариант.

После чего стоит вычитать текст и дополнить условиями, необходимыми в обстоятельствах, сопутствующих заключению конкретного ПДКП.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Можно бесплатно скачать типовую форму для такого соглашения.

Нужно помнить, что для продаваемого по частям недвижимого имущества оформление сделки имеет характерные особенности. Понадобится определиться с действительной величиной доли, принадлежащей продавцу.

Форма соглашения, предлагаемая Сбербанком

Сбербанк занимает лидирующие позиции и в сфере ипотечного кредитования. Предоставляя ипотеку, кредитное учреждение требует предоставления от своего клиента подписанного ПДКП. На этом основании оно готово ссудить деньги на приобретение жилья. Заёмщик получает на руки подготовленный в Сбербанке пример преддоговора, которым следует неукоснительно руководствоваться.

Срок действия такого соглашения составляет около 60 дней.

Нюансы при покупке комнаты в коммуналке

У собственников в коммунальных квартирах есть приоритет в приобретении выставленных на продажу комнат. Это обстоятельство должно учитываться при составлении преддоговора. Продавцу необходимо в течение месяца получить задокументированный ответ прочих владельцев, собираются ли они покупать комнату.

Дополнительным условием ПДКП может фиксироваться наличие таких справок или необходимость их оформления продавцом.

Особенности в случаях с приобретением доли жилья

Действуют те же правила, что и по комнате в коммунальной квартире. Поэтому понадобится проверить, не заинтересованы ли прочие совладельцы в том, чтобы воспользоваться своим приоритетом.

Другой важный момент – выделены ли доли, имеются ли подтверждающие документы. Оставив это без внимания, легко оказаться в лапах мошенников, умудряющихся не один раз продать свою долю жилья. Нелишним будет выяснить отношение прочих совладельцев к продаже. Случается, что так поступают, чтобы насолить им, а разбираться с последствиями приходится новому собственнику.

Возможно ли подписание по доверенности

В предварительном ДКП квартиры, в качестве существенного условия фигурирует указание его сторон. Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами третьих лиц, предоставляя им доверенности, оформленные, как полагается.

Не помешает ознакомиться с правоустанавливающими документами и доверенностями и дополнить договор ещё одним соглашением, где будет указано, что ПДКП подписывался доверенными лицами.

Можно ли расторгнуть и на каких основаниях

В отношении любого соглашения, и предварительного договора продажи квартиры в том числе, гражданское законодательство предусматривает возможность:

Нужно при этом руководствоваться нормами, изложенными в главе 29 российского ГК.

Предложение, адресованное другой стороне, поступает, если:

  • выявлено существенное нарушение с её стороны;
  • изменились обстоятельства, вызвавшие подписание ПДКП;
  • ввиду форс-мажорной ситуации;
  • существует намерение достичь договорённости на иных условиях или расторгнуть соглашение.

Не достигнув взаимопонимания, стороны вправе продолжить спор в суде.

Нужно ли регистрировать

Пусть запланировано приобрести нужный объект недвижимости за немалую цену, это не влияет на необходимость регистрации ПДКП. Право собственности не переходило, деньги не передавались – регистрировать нечего.

Цены на услуги нотариуса

Во сколько обойдётся нотариальное заверение преддоговора, зависит от цены жилья, указанной в соглашении. 3 000 рублей придётся заплатить при цене менее 1 000 000, добавив ещё 0,4% от оговорённой стоимости жилья. Стоимость услуг вырастет:

  • до 7 000 и 0,2% — при удостоверении сделки в 1-10 млн;
  • до 25 000 и 0,1% (не переходя предела в 100 000) – свыше 10 млн.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Чего категорически не стоит делать, заключая преддоговор купли-продажи квартиры, так это недооценивать его юридической значимости и силы.

Оформляя, не нужно оставлять моментов, которые впоследствии будут истолкованы не так, как в основном соглашении. Поэтому для обоих документов лучше использовать единый шаблон. И внимательно отнестись к тому, как прописан в ПДКП порядок применения санкций за несоблюдение договорённости.

Полезное видео

Когда при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры задаток вносится в немалом размере, то к составлению документа надо подходить с особой тщательностью. Можно воспользоваться рекомендациями для сотрудников юридической службы специализированной компании, представленными на видео длительностью в четыре с половиной минуты.

С консультациями юриста, предоставленными в рамках лекционной программы, знакомит восьмиминутный ролик.

Как избежать риска, связанного с передачей продавцу недвижимости аванса или задатка, подписывая преддоговор, рассматривает энергично проведённая видеопрезентация четырёхминутной продолжительности.

Заключение

Используя для предварительного договора купли-продажи квартиры образцы 2019 года, проще повысить уровень безопасности предстоящей сделки. Нужно только внимательно отследить за выполнением требований, поставленных в каждом из пунктов соглашения.

Обстоятельства, в которых заключается сделка, могут отличаться. Поэтому нужно правильно подобрать типовой образец и позаботиться о включении в него дополнительных условий.

Важно также точное совпадение положений предварительного и основного договоров.

Ссылка на основную публикацию