Особенности заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения

Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения

На сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется несколькими нормативными актами, в числе которых основную роль играет ФЗ РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и ГК РФ. Поскольку законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт.

Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям.

Как следует из решения суда, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано. Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ “О землеустройстве”[10]. В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. Согласно ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.

В рассматриваемом судебном акте затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Т. о., меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один – остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.

В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для строительства пруда. Проблемы в частности возникают при определении правового режима создаваемого водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект – пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности РФ и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие “водный объект” и “обособленный водный объект (замкнутый водоем)”. В соответствии со ст. 1 ВК РФ[11] водный объект – это «сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима”. Обособленный водный объект – “небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Согласно ст. 34 ВК РФ право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 ВК РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, водоем должен быть замкнутым, во-вторых, не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих, должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами.

При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст.ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде. Действительно, в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Действующий ГК РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

При заключении договоров аренды необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст. 20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в РФ на сегодняшний день – это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Во-первых, институт аренды земельных отношений является комплексным институтом гражданского, земельного и других отраслей права. Здесь нельзя говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что для их эффективного применения необходимо несколько отраслей права.

Несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных участков, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права.

На мой взгляд, следует в сложных правовых ситуациях исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права.

Во-вторых, важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть предметом сделок, в том числе и договора аренды, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. То есть, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

В-третьих, современное законодательство ничего не говорит о предельных сроках заключения договора аренды земельного участка. Представляется, чтопредельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. Следует отметить, к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.

В-четвертых, правовое регулирование предоставления муниципальных земель в аренду нуждается в усовершенствовании, так как существующий механизм предоставления муниципальных земель в аренду, в случае недобросовестного поведения руководителей муниципальных образований, приводит к нарушению прав Муниципального образования (формальное проведение аукционов, низкие ставки арендной платы и т.д.).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Особенности заключения и исполнения договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения

На сегодняшний день оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется несколькими нормативными актами, в числе которых основную роль играет ФЗ РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и ГК РФ. Поскольку законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт.

Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям.

Как следует из решения суда, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано. Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ “О землеустройстве”Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015)

«О землеустройстве»(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) . В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. Согласно ст. 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.

В рассматриваемом судебном акте затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельный долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельный долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.

Читайте также:  Образец искового заявления о разделе имущества после развода

При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Т. о., меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один – остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.

В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для строительства пруда. Проблемы в частности возникают при определении правового режима создаваемого водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект – пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности РФ и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс содержит понятие “водный объект” и “обособленный водный объект (замкнутый водоем)”. В соответствии со ст. 1 ВК РФВодный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 29.07.2017) водный объект – это «сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима”. Обособленный водный объект – “небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Согласно ст. 34 ВК РФ право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 ВК РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. В литературе выделяли следующие признаки обособленных водных объектов: во-первых, водоем должен быть замкнутым, во-вторых, не большим по площади либо непроточным искусственным водоемом, в-третьих, должна отсутствовать гидравлическая связь с другими поверхностными водными объектами.

При передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст.ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства об аренде. Действительно, в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Действующий ГК РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели либо причинении имуществу ущерба. Например, в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного по договору финансового лизинга имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства и устава юридического лица при ее заключении. Для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

При заключении договоров аренды необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст. 20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок.

Особенности заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения или его доли в 2018 году

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключается в случае, когда собственник земли (арендодатель) передает ее в пользование другому лицу (арендатору).

При этом продукция и другие блага, полученные последним в процессе использования участка, становятся его собственностью. В качестве субъектов сделки могут выступать физические лица, организации, муниципалитет и другие государственные структуры.

Какими законами регулируется сделка?

Заключение договора аренды земельных участков сельхозназначения является частным случаем арендных отношений с землями, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и регулируется статьей 39.8 ЗК РФ. В ней описаны общие положения составления договоров аренды при различных вариантах целевого использования угодий.

А вот ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 года рассматривает особенности аренды земель именно сельскохозяйственного назначения. Кратко ее положения можно сформулировать следующим образом:

  • В аренду могут быть переданы земли, прошедшие кадастровый учет.
  • Договор может содержать пункт о выкупе участка в собственность арендатора.
  • Площадь земель, передаваемых в пользование одному лицу не ограничивается.
  • Действующий арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора.

Сроки

Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 арендный договор земельного участка сельхозназначения может быть заключен на срок от трех до сорока девяти лет. Исключением являются ситуации, когда угодья планируется использовать для сенокоса или выпаса скота. В этом случае время использования земель ограничивается сроком в 3 года.

Правила составления документа

Первое, что нужно сделать потенциальному арендатору, это определиться с целью использования земельного участка и убедиться в том, что желаемый объект поставлен на государственный кадастровый учет.

Сам документ должен содержать ряд обязательных пунктов:

  1. Наименование.
  2. Данные сторон, заключающих договор.
  3. Признаки, характеризующие земельный участок, передаваемый в аренду: его местоположение, кадастровый номер, площадь и назначение. Также к соглашению нужно приложить план с информацией о границах земельного надела.
  4. Размер арендной платы за пользование участком. Здесь же могут прописываться льготы, на которые имеет право арендатор.
  5. Срок действия договора с учетом законодательных ограничений. Условия пролонгации.
  6. Порядок и способы внесения арендных платежей.
  7. Права и обязанности сторон (например, собственник может обязать арендатора проводить работы по улучшению качества почвы).
  8. Порядок досрочного расторжения договора.
  9. Ответственность сторон.
  10. Порядок рассмотрения споров и разногласий.
  11. Реквизиты сторон.

Предлагаем вам ознакомиться с образцом (бланком) договора:

Особенности соглашения об аренде доли земли

Участки, находящиеся в долевой собственности, также могут быть переданы в аренду. При этом должно соблюдаться условие, прописанное в п. 2 статьи 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 года:

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В остальном заключение соглашения об аренде земельной доли ничем не отличается от описанного выше примера.

Подводя итоги можно сказать, что договор аренды земельного участка сельхозназначения имеет свои нюансы, вытекающие из целей его использования и мер, предпринимаемых государством для защиты своего имущества. Особенности заключения такого соглашения будут во многом определяться именно характером деятельности, планируемой на арендуемом участке.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Такие территории используются для различных целей. Одной из них является сельское хозяйство. Для реализации сделки такого характера заинтересованным сторонам необходимо заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Заключение соглашения имеет свои отличительные особенности.

Назначение сельскохозяйственных земель

Земли аграрного назначения наделены особым статусом. Они располагаются, как правило, за пределами населенных пунктов. Указанные участки предназначены в основном для осуществления деятельности, связанной с сельским хозяйством. Такие территории являются отдельным видом ресурсов. В аграрном секторе они представляют собой не только определенные участки, на которых можно расположить специальные объекты, но и средство производства продукции. В последнем случае такие территории используются для выращивания сельскохозяйственных культур и фермерской деятельности.

Кроме этого, в состав указанных участков включены лесопосадки, которые обеспечивают сохранность земель, водные объекты, и постройки, предназначенные для хранения первичной переработки аграрной продукции.

Ведение сельского хозяйства

Ведение сельского хозяйства представляет собой особый вид деятельности. Суть его заключается в выращивании аграрной продукции. Сюда относятся овощные и растительные культуры. Цель аграрной деятельности заключается в обеспечении населения питанием. Осуществлять деятельность такого характера могут как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Ведение фермерского хозяйства

Ещё одним из видов использования земель сельхозназначения является ведение фермерского хозяйства. Эта форма пришла на смену старым добрым колхозам. Деятельность такого рода возможна и без регистрации в качестве юридического лица. То есть этим может заниматься и один человек. Участниками такого процесса могут быть родственники и члены семьи инициатора, а также лица, не состоящие в родственных связях с последним.

Основным направлением фермерской деятельности является производство и переработка аграрной продукции, а также разведение скота и птицы, их хранение, перемещение и продажа. При этом инициатор и члены КФХ самостоятельно определяют направление функционирования.

Предоставление в аренду

Земля в аренду под фермерское хозяйство предоставляется в порядке, определенном действующим законодательством. Для этого претендент должен соответствовать некоторым требованиям, а также выполнить ряд обязательных действий. Окончательное решение позволить арендовать или нет, принимает собственник территории.

Условия

Земельная территория для аграрных нужд может быть предоставлена как физическим, так и юридическим лицам.

К претенденту предъявляются следующие требования:

  1. Регистрация в качестве организации, индивидуального предпринимателя или наличие паспорта.
  2. Возможность заключать сделки. То есть инициатор не должен быть ограничен в своих правах.
  3. Наличие необходимой для заключения сделки документации.

Также сам участок должен соответствовать определенным критериям. Прежде чем его сдавать, собственник должен убедиться, что площадь территории не меньше установленного законодательством размера. Не допускается передача во временное использование участков, которые орошаются или осушаются искусственно. Максимальная площадь предоставляемой территории не может быть больше десяти процентов от всей, принадлежащей муниципалитету.

Инициатор обязан соблюдать все градостроительные, экологические и санитарные нормы. Деятельность не должна ухудшать качество земли.

Процедура

Чтобы взять участок или пай земли в аренду, надо выполнить некоторые действия. Прежде всего, инициатор должен определить для себя территорию, которая ему необходима. Для этого можно использовать кадастровую карту, которая содержится на сайте Росреестра. После этого следует направить собственнику заявление о выделении необходимой территории.

В тексте нужно указать следующее:

  1. Название инстанции, в которую направляется обращение, а также её адрес.
  2. Данные о претенденте – фамилия, имя, отчество физического лица либо наименование юридического, место расположения, контактная информация, документы, подтверждающие полномочия.
  3. Сведения об участке – адрес нахождения, площадь.
  4. Цели, для которых территория будет использована. В данном случае это аграрная деятельность.
  5. Планируемый срок аренды и дата начала правоотношений.
  6. Перечень прилагаемой к заявлению документации.
  7. Дата обращения и подпись претендента.

К заявлению необходимо приложить паспорт, индивидуальный номер плательщика налогов, сведения о наличии льгот, если таковые требуются, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя. Если участок надо образовать, то инициатор должен будет приложить план-схему территории.

Обязанность по передаче информационного пакета документов возложена на претендента. Это можно сделать несколькими способами. Самым распространенным является личная доставка. В этом случае инициатор самостоятельно передает все бумаги владельцу участка. Такой вариант позволяет убедиться, что документация доставлена получателю, а обращение составлено верно, без ошибок и неточностей.

Направление бумаг возможно и через Многофункциональный центр. Для этого нужно будет обратиться в МФЦ. Специалисты центра дадут консультацию, а также выполнят все необходимые действия в пользу инициатора.

В некоторых случаях оформить землю можно, если принять участие в торгах, где распределяют земельные крестьянские наделы.

После предоставления всей необходимой документации уполномоченная официальная инстанция вынесет свое решение. Результатом может быть разрешение о передаче территории либо отказ. Последний вариант возможен в случаях, когда претендент не обладает правом заключать сделки, не представил необходимых документов либо участок не может быть использован для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Читайте также:  Образец претензионного письма

Порядок заключения договора

После принятия решения о выделении во временное пользование земельного участка, необходимо оформить соглашение. Такой документ и будет являться главным основанием для реализации процедуры аренды, подтверждая ее согласование. Основанием для заключения договора будут являться документы, подтверждающие право инициатора на заключение сделок, план участка, решение собственника, квитанция об оплате государственной пошлины. Эта процедура не бесплатна, у всего есть цена.

Для оформления текста соглашения можно использовать обычную офисную бумагу. Довольно часто, на практике, применяются бланки, изготовленные типографским способом. Типовой образец прилагается к статье.

Заполнение допускается от руки либо с использованием технических средств печати. Любые исправления в тексте делать нельзя. Изменения и поправки осуществляются путем оформления дополнительного соглашения. Соглашение подписывается сторонами и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом необходимо поставить подписи на каждой странице документа. Это позволит избежать фальсификации содержания.

Условия договора

В тексте необходимо указать следующее:

  1. Дата и место заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки.
  3. Объект соглашения. Здесь указывается его подробное описание – место расположения, площадь, цели использования территории.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Оплата производится согласно периодичности, определенной сторонами, по графику, являющемуся приложением к договору.
  5. Права и обязанности участников сделки. Здесь должны быть отражены все возможности сторон, а также обязательства, которые они берут на себя.
  6. Ответственность участников. В этом разделе указываются меры воздействия, которые могут применяться к стороне, нарушающей условия соглашения – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного ущерба.
  7. Срок действия договора.
  8. Иные условия. В этом разделе указывается количество экземпляров, причины его досрочного аннулирования, возможность урегулировать возникший спор в судебном порядке.
  9. Банковские реквизиты сторон.

Стороны могут включать в текст договора другие условия, по своему усмотрению.

Срок действия

Срок действия соглашения относится к существенным условиям сделки любого характера. Это касается и договоров аренды земельных территорий сельскохозяйственного назначения. Законодательством установлен минимальный и максимальный срок такого соглашения. Договор может действовать от трех до сорока девяти лет.

Стороны сделки могут определять любой срок в указанном периоде. В отдельных случаях время действия соглашения может быть меньше трех лет. Определяющим фактором является цель использования участка. Если в качестве таковой выступает выпас скота и кошение сена, то срок действия может быть установлен меньше чем тридцать шесть фактических месяцев.

Стоимость аренды

Стоимость сделки является еще одним из существенных условий соглашения. Она определяется сторонами договора. Её размер зависит от площади территории, а также изначальной рыночной стоимости участка. Конкретная сумма указывается в соглашении. Стороны также определяют периодичность выплат. Для этого составляется график платежей, который прилагается к договору.

Необходимо определить способ оплаты. В большинстве случаев – это безналичный расчет. То есть денежные средства перечисляются владельцу через банк.

Особенности получения земли под фермерство

Фермерская деятельность охватывает довольно большой спектр видов деятельности. Сюда входит не только выращивание сельскохозяйственных культур. Фермерство подразумевает также разведение скота, птицы, переработку продукции, её транспортировку и хранение. Также указанный вид деятельности предусматривает возможность того, что на занимаемом участке будут находиться постройки технического назначения, например, для техники и горюче-смазочных материалов. При этом хранение такого имущества должно быть направлено именно на фермерство. То есть определяющим фактором являются именно цели использования занимаемой территории.

Чтобы получать земельные участки для таких нужд, надо оформить необходимые документы. При составлении заявления инициатор должен не только выразить свое намерение получить нужную территорию, но также указать, что она необходима для организации фермерского хозяйства. Также потребуется определить и представить перечень тех направлений деятельности, которые будет осуществлять инициатор. Следует отметить, что надо четко соблюдать эти условия. Если фермер в последующем пожелает расширить спектр деятельности, то потребуется внести изменения в ранее заключенный договор.

Особенности договора аренды земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — А. С. Жикулина, Н. А. Рахвалова

В данной статье раскрываются основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Указываются права и обязанности обеих сторон соглашения. А также рассматриваются различные взгляды на природу договора аренды земли.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — А. С. Жикулина, Н. А. Рахвалова

PECULIARITIES OF THE AGREEMENT OF AGRICULTURAL LAND RENTAL AGREEMENT

This article covers the main points related to the lease of agricultural land . The rights and obligations of both parties to the agreement are specified. It also discusses different views on the nature of the land lease agreement.

Текст научной работы на тему «Особенности договора аренды земель сельскохозяйственного назначения»

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

А.С. Жикулина, студент Н.А. Рахвалова, студент

Научный руководитель: В.А. Власов, канд. юр. наук, доцент Красноярский государственный аграрный университет Ачинский филиал (Россия, г. Ачинск)

Аннотация. В данной статье раскрываются основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Указываются права и обязанности обеих сторон соглашения. А также рассматриваются различные взгляды на природу договора аренды земли.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, аренда земельных участков, земельный участок, договор аренды, арендатор, арендодатель.

Вопрос о правовой природе договора аренды земли и по сей день носит дискуссионный характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов определяют его разновидность как договор имущественного найма, аргументируя это тем, что согласно с законом разрешается долгосрочное пользование землей, что является характерной особенностью для имущественного найма [1]. Такого же мнения придерживается и советский и российский учёный-правовед Е.А. Суханов [6].

По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма определяет только те отношения, которые касаются имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Тем не менее, пределы договора аренды затрагивают обширные сферы влияния, так как договор применяется не только по поводу имущественных, но и земельных отношений, а также его целью является определение земельных отношений [5].

О.И. Крассов, Б.Ф. Ерофеев отмечают, что договору аренды природных ресурсов присущи характеристики, которые вообще несвойственны гражданско-правовому договору имущественного найма, что указывает на земельно-правовой характер договора аренды земельного участка, на том основании, что его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства [4].

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяет земли сельскохозяйственного назначения, как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также как земли, предназначенные для указанных целей (ст. 77) [3].

Земли, относящиеся к данной категории, могут использоваться с целью не только ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, которые включают в себя ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

В это время, значительная часть вопросов и судебных споров, образуется при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, кроме всего прочего, при заключении договоров аренды. Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются гражданским кодексом (далее – ГК РФ) и ЗК РФ, а также Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее – ФЗ).

В соответствии с положениями данного ФЗ аренда земельных участков определяется, как основной вид права, на основании которого может осуществляться использование земель сельскохозяйственного назначения, задействованных в аграрном производстве, иностранными и иными

субъектами, предусмотренными статьей 3 вышеуказанного закона.

Согласно со ст. 9 этого же ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае необходимости передачи в аренду участка, который находится в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается либо со всеми участниками долевой собственности, либо с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности [7].

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не более чем на 49 лет. Наряду с этим, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Понятие “земельный участок” дано в статье 6 ЗК РФ, где указывается, что земельный участок как объект земельных отношений является частью поверхности земли, границы которой описаны и освидетельствованы в установленном порядке.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, в том числе деньги, ценные бумаги и иное имущество, а также имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности и исключительные права на них; нематериальные блага. В соответствии с положением статьи 130 ГК РФ земельный участок является недвижимой вещью [2].

На сегодняшний день аренда сельскохозяйственных земель выступает наиболее оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических лиц. Законодательство не устанавливает лимита разрешенных объемов аренды. Можно сказать, что арендатор имеет право арендовать неограниченное количество земельных участков.

Согласно с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать арендованный участок третьим лицам, передавать собственные права и обязанности другим лицам, отдавать права по аренде в долг, вносить права по аренде в качестве взноса в капитал товарищества. Однако для данных действий необходимо согласие владельца участка.

Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном виде. Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты. Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы. Для земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год. Стоимость аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории, стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок за год.

У обеих сторон соглашения имеются права и обязанности. Владелец обладает такими правами: подавать в суд на расторжение договора, если земля используется не по назначению; регулярно наведываться на участок, осматривать его; требовать от пользователя возместить ущерб, причиненный земле. Обязанности – передать землю на временное использование, исключить вмешательство со своей стороны в работу арендатора.

У пользователя имеются следующие права: использовать полученный участок в собственных целях по условиям договора; передавать землю другому пользователю (если разрешит владелец). Субаренда предусмотрена гражданским (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе. Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение. При заключении

договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду. На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).; лично распоряжаться продукцией, полученной с земли. Обязанности следующие – своевременно вносить плату за использование участка, после завершения срока действия договора выкупить землю либо продлить договор, контролировать содержание почвы и ее плодородие.

Договор аренды относится к стандартной двухсторонней сделке, поэтому и требования к нему стандартные. Утвержденной формы нет, но имеются обязательные к отображению в соглашении данные. В тексте указать: личные данные и название сторон; данные из паспорта или учредительной документации; адрес проживания; контакты. Обязательно указать, что является предметом аренды. Без этого соглашение считается недействительным. Под-

робно описать адрес или координаты участка, его площадь, границы и кадастровый номер. Если будет отсутствовать информация об оплате, это также может стать причиной признания договора недействительным. Сторонам разрешено устанавливать следующие типы платы: четко установленную сумму; долю от прибыли, полученной в результате работы на земле – в натуре или деньгами; передача другого предмета; обязательства по улучшению земли арендатором. Установить порядок внесения оплаты и сроки. Форма оформления – простая письменная, заверять у нотариуса не нужно. В бланк договора на аренду земли вписать такие сведения: дату и место заключения договора; права и обязанности сторон; данные об объекте аренды; информацию о целевом назначении земли, условиях ее использования; сумму платы за аренду; ответственность сторон за нарушение условий соглашения; сроки передачи земли пользователю; условия возврата участка арендодателю; тип договора по сроку действия – краткосрочный (менее 5 лет), долгосрочный (до 49 лет). Составляется настоящий договор в 2 экземплярах, для каждой стороны сделки.

Читайте также:  Подача заявления на регистрацию брака в ЗАГС — заполнение бланка

Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или изменились обстоятельства. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Расторгнуть договор аренды нелегко, особенно если одна из сторон против этого. Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и арендодатель согласны на это оба. Односторонний порядок расторжения подразумевает подачу искового заявления в суд. Арендатор не вправе расторгать соглашение, если произошла смена владельца земельного участка. Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта проблема на основании ГК РФ.

Другие причины расторжения – неуплата арендных платежей, нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие чего ухудшилось плодородное качество.

Приведенные в данной статье особен- толкование правоприменителями постоянности аренды земельных участков земель но совершенствуются, приспосабливаются сельскохозяйственного назначения, безус- под существующий гражданский оборот. ловно, не являются единственными, но от Для разрешения конкретной правовой си-того, не становятся менее важными. Зако- туации лучшим советом будет – обратить-нодательная техника, нормы права, их ся за помощью к специалисту.

1. Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник. – М., 2002.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч. 2) от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/#dst0.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/.

4. Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. – 2001. – №28.

5. Раянов Ф.М. Арендные отношения // Агробизнес. – 2001. – №8.

6. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2011.

7. Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24.07.2002 N 101-ФЗ. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/.

PECULIARITIES OF THE AGREEMENT OF AGRICULTURAL LAND RENTAL

A.S. Zhikulina, student N.A. Rakhvalova, student

Supervisor: V.A. Vlasov, candidate of legal sciences, associate professor Krasnoyarsk state agrarian university Achinsk branch (Russia, Achinsk)

Abstract. This article covers the main points related to the lease of agricultural land. The rights and obligations of both parties to the agreement are specified. It also discusses different views on the nature of the land lease agreement.

Keywords: agricultural land, land lease, land plot, lease agreement, tenant, landlord.

Особенности заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Стоимость земли не позволяет каждому желающему заниматься сельским хозяйством на собственном участке. Во многих случаях остается один путь – взять земельный надел в аренду. Как обезопасить себя, заключая договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения? Очень просто – досконально изучить особенности таких отношений до заключения сделки, а не тогда, когда начался судебный процесс. Рассмотрим особенности и подводные камни такой схемы использования земельных территорий.

Правовая база и терминология

Земли, используемые для сельскохозяйственных целей, можно получить в аренду, руководствуясь несколькими базовыми законами:

  1. Гражданский кодекс дает понятие земельного участка, относя его к категории недвижимого имущества (ст. №130) и находящиеся в обороте (п.3 ст. №129). Поэтому, если нет особых обстоятельств (например, закрытая зона), сельхозземлю можно взять в аренду по правилам статьи №607 ГК РФ и главы 34 в целом.
  2. Земельный кодекс (ст. №22) конкретизирует специфику арендных отношений с учетом значимости земельного фонда для государства и проживающих в нем граждан. Особо выделены особенности аренды государственных и муниципальных земельных наделов (ст. №39.8).
  3. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 (в ред. от 29.12.2017 г.) посвящен правилам использования таких земель и совершения с ними сделок. Неприменим к сельхозземлям огородного и садового характера, а также расположенных наделов под недвижимостью, подсобными и гаражными постройками. В данном случае их аренда регламентируется ЗК РФ.

Земля сельхозназначения – это участки, используемые для ведения сельского хозяйства и расположенные за пределами населенных пунктов (ст.77 ЗК РФ).

Аренда – письменное соглашение по временной передаче участка земли в пользование за определенное вознаграждение.

Арендодатель – собственник, передающий право пользования и владения на определенный срок за вознаграждение.

Арендатор – лицо, извлекающее пользу из участка на основе правомочий пользования и владения, переданных ему арендодателем.

Общая характеристика арендного соглашения

В договоре аренды участвуют две стороны, а его основа – возмездность, т. е. оплата предоставленной возможности использования земельного участка. Задача арендодателя и арендатора – достичь соглашения по всем значимым условиям, без которых контракт будет признан недействительным.

Арендодателем может быть любая организация или частное лицо, обладающее правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения. В данном статусе могут выступать государство и местные власти в лице администрации, накладывая отпечаток на содержание арендного договора.

Сдавая в аренду, арендодатель оставляет за собой право распоряжения участком. Два оставшихся правомочия (владения и использования) переходят к арендатору. Арендовать землю вправе как частники (включая КФХ), так и юридические лица.

Важно! Ответственность за ухудшение свойств земли несет арендатор как непосредственный владелец земельного участка.

Предмет сделки

Предметом договоренности в арендной сделке является конкретный (физически обособленный) участок земли сельскохозяйственного назначения. Деление земельного фонда на разные типовые категории необходимо, чтобы обеспечить требуемую защиту. Каждая категория влияет не только на варианты предназначения земли, но и на ее способность участвовать в гражданском обороте, т. е. возможность переходить в собственность от одного лица к другому.

Плодородность земель определяет возможность производства на такой территории сельскохозяйственной продукции. Отсюда и значимость таких наделов для края, особый режим передачи в аренду. Предметом аренды выступают только те территории, которые прошли кадастровый учет. Поэтому нужно внимательно отнестись к проверке данных земельного участка. Их можно получить в Росреестре или из тех документов, которые есть на руках у арендодателя. Согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» факт кадастрового учета подтверждается выпиской из ЕГРН.

Помимо кадастрового номера, участок должен быть размежеван, т. е. четко определены его текущие границы. Отсутствие межевого плана должно насторожить арендатора. Пунктом 6 ст.9 ФЗ № 101-ФЗ предусмотрено, что площадь земли, которая может быть взята в аренду, не ограничена. Следовательно, арендатор может быть участником неограниченного количества арендных договоров. Главное, чтобы он был в силах выполнять свои обязанности по соглашениям.

На таких землях арендатор может вырастить зерновые культуры, растения, используемые для корма скота. Может содержать на них животных и птиц, соорудить искусственные водоемы для разведения рыбы. Или развести сад, посадить огородные культуры и т. д. Возведение капитальных построек не допускается.

Права и обязанности участников аренды

Права арендатора и арендодателя зеркально соотносятся с их обязанностями. Возможности обеих сторон представлены в таблице:

АрендодательАрендатор
Права
Разорвать контракт, если арендатор не выполняет обязательстваРеализовывать на практике владение и пользование наделом, занимаясь на нем сельским хозяйством
Получать оплату переданного права использования землиСдавать участок в повторную аренду при согласии арендодателя
Получить возмещение ущерба, который причинен земле действиями арендатораЗаключать договор залога в отношении своих арендных прав
Контролировать, как арендатор относится к использованию участка (рациональны ли его действия)Если иные правила не предусмотрены соглашением, то арендатор может продлить договор в последующем
Отказать арендатору в праве субарендыПолучить в собственность все, что произведет
Защищать свои права всеми законными способами
Передать предмет сделки, включая необходимые документыВовремя оплачивать аренду, не задерживая выплаты без форс-мажорных причин
Не препятствовать использованию участка, если оно не противоречит условиям соглашенияВести деятельность на участке только теми способами и в тех целях, что согласованы в тексте арендного договора
Продать участок арендатору после аренды, если такое условие было предусмотрено изначальноВернуть землю после окончания аренды или оформить ее выкуп по условиям заключенного арендного соглашения
В своих действиях руководствоваться разумностью и справедливостью

Важно! Арендатор не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть контракт при смене арендодателя.

Сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения

Сроки использования публичных сельхозземель закреплены в ФЗ № 101-ФЗ:

  1. Минимальный – 3 года.
  2. Максимальный – 49 лет.
  3. Исключение – максимум три года при выпасе скота и культивировании сенокосных трав.

Частные сельскохозяйственные земли арендуются на тот период, что устроят обе стороны. Правда, максимум сохраняется и здесь (49 лет).

Существенное условие – арендная плата

П.12 ст.22 ЗК РФ устанавливает необходимость определения арендной цены в самом договоре. Это значит, что отсутствие размера арендных платежей в тексте подписанного документа приведет к недействительности всей сделки.

Платить можно по-разному. Раз в месяц, в квартал или раз в год. Все зависит от желания арендодателя и достигнутой договоренности. Просрочка оплаты влечет за собой дополнительные расходы для арендатора в виде неустойки или пени. Злостное уклонение от платежей приведет к досрочному разрыву контракта с таким арендатором.

Правила составления договора

Для составления договора аренды земельного участка сельхозназначения образец лучше брать у юриста или на официальных ресурсах. А потом дополнить его с учетом особенностей конкретной ситуации.

Качественное арендное соглашение включает в себя:

  1. Данные об участниках.
  2. Информацию о предмете, где прописывается расположение участка, кадастровый номер, границы и площадь.
  3. Целевой характер землепользования, т. е. для чего будет использоваться.
  4. Срок действия договора.
  5. Стоимость аренды, включая график платежей.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Последствия нарушения сделки (неустойки, штрафы, прекращение).

Дополнительно к шаблону можно предусмотреть:

  1. Право арендатора купить участок после окончания аренды.
  2. Возможность сдачи в субаренду.
  3. Зачет в стоимость платы тех материальных затрат, что произведены арендатором для улучшения качества земельного надела.

Порядок заключения сделки

Аренда относится к простым письменным сделкам, требующим государственной регистрации при сроке договора более одного года (ст. 26 ЗК РФ). Следовательно, к нотариусу обращаться не надо. Все, что требуется, это грамотно составить договор, подписать его и обратиться в Росреестр для закрепления перехода права владения и пользования участком.

Готовясь к регистрации, необходимо иметь на руках такие бумаги, как:

  1. Два идентично заполненных и подписанных договора.
  2. Паспорта субъектов соглашения или их представителей с доверенностями.
  3. Учредительные документы, если участник – юридическое лицо.
  4. Документы, из которых следует право собственности на участок в требуемой форме.
  5. Квитанцию об оплате налога за проведение процедуры.

Далее написать заявление и передать в Росреестр, используя современные возможности доступа к услугам данной организации. Можно прийти самому, отправить документы через почту (включая электронную) или заказать выезд специалиста на дом.

Важно! Заключая договор на срок менее года, можно избежать процедуры регистрации сделки.

Расторжение договора

Прекращение отношений арендатора и арендодателя возможно добровольно или принудительно. Окончание срока аренды или смерть одной из сторон – объективные причины окончания аренды. Второй вариант – это согласие сторон, что значительно облегчает жизнь обоим в ситуации существенного изменения обстоятельств.

Однако чаще всего расторжение контракта носит одностороннюю направленность. Речь идет о ситуации нарушения условий соглашения, в результате которой вторая сторона больше не заинтересована в сохранении аренды земельных участков сельскохозяйственных назначений. Принудительное расторжение осуществляется через судебные органы, которым придется доказывать факт имеющегося нарушения.

Основные причины разрыва контракта:

  1. Использование земли не по назначению.
  2. Нанесение большого вреда плодородности участка.
  3. Задержка платежей.

Прекращение или изменение условий договора также регистрируются в Росреестре.

Возникающие нюансы

При всей свободе условий договора, нельзя изменить условия землепользования. Юридический статус «сельскохозяйственности» использования не позволяет строить на таких землях никаких посторонних строений, даже если собственник не против таких действий.

Бесплатной аренды не бывает. Всегда должна быть предусмотрена компенсация.

Взять в аренду публичную землю можно только через торги. Бланк соглашения стандартный (типовой) для всех участников этого мероприятия. Их задача как арендаторов – предложить наиболее выгодные условия, т. е. доказать свою способность соблюдать условия сделки наилучшим образом.

Учитывая жесткие последствия для земли от неправильных действий арендатора, следует задуматься над теми условиями договора, которые максимально обеспечат их компенсацию. Арендатору, в свою очередь, рекомендуется не преувеличивать своих возможностей (торговых, финансовых и физических), чтобы не быть втянутым в бесконечные судебные тяжбы по сформировавшимся долгам.

Ссылка на основную публикацию