Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье. При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку. Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП используется в следующих случаях:

  • Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
  • У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
  • Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
  • Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

  • Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
  • ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
  • Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

  • Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
  • Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

  • Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
  • Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
  • Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
  • Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
  • Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
  • Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
  • Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

  1. В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
  2. По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
  3. Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Редко, когда требуемая сумма денег находится в руках целиком, и требуется время для ее сбора. И для того, чтобы недвижимость не ушла к другому покупателю, заключают предварительный договор с условием оплаты части суммы.

В каких ситуациях заключается и на какой срок

В соответствии со ст. 429 ГК РФ в таком соглашении определяются условия о передаче имущества, служащего предметом основной сделки.

В качестве обеспечительной меры используется задаток и это фиксируется в предварительном контракте.

Суть заключается в том, что:

  • покупатель отдает продавцу деньги в размере, определенном договоренностью в качестве гарантии;
  • продавец уверен в том, что сделка будет заключена;
  • покупатель не боится, что квартира будет продана в течении указанного срока.

В соответствии со ст. 381 п. 2 в случае неисполнения соглашения одной из сторон:

Давшей задатокОн остается у продавца
ПолучившейПокупателю возвращается в двойном размере

Договор с внесением аванса может быть заключен на любой срок, который устраивает стороны. По истечении его должен быть заключен основной контракт на условиях, которые были закреплены в предварительном.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

В обязательном порядке указываются:

  • стороны;
  • предмет, с конкретизацией квартиры и описанием того, что будет передано в результате заключения договора (бытовая техника, мебель и т.д.);
  • цена;
  • способ оплаты и обстоятельства, после которых будет произведен окончательный расчет. Это происходит после регистрации права собственности;
  • размер внесенного задатка;
  • ответственность;
  • реквизиты и подписи.

Особенности составления

Необходимо не просто указать расположение квартиры, но и признаки, которые позволят идентифицировать ее. Данная информация есть в кадастровом паспорте. Указывается сумма, которая будет выплачена. Без фиксированной цены продавец может изменить ее в сторону увеличения.

По закону контракт заключается в той форме, что установлена для основного (ст. 429 ГК РФ). Значит, необходимо составить его письменно. Законом определено, что несоблюдение этого делает соглашение ничтожным.

Если стороны пришли к согласию на словах, то обязательства из данного соглашения не возникают. В качестве доказательства устная договоренность не может использоваться в суде.

Как оговаривается задаток

На практике покупатель оставляет сумму, равную 5-10 % от цены. Все это должно быть записано в контракте.

Это может быть оговорено в предварительном договоре. Также законодательство допускает подписание отдельного соглашения о задатке. Деньги, согласно закону, идут в счет будущего платежа.

Ответственность при расторжении сделки одной из сторон может быть установлена как в соответствии с Гражданским кодексом, так и по соглашению сторон.

Читайте также:  Образец медицинской справки по форме 003 в/у для ГИБДД

Расписка о получении аванса

Данный документ подтверждает сам факт получения конкретной суммы денег, которая была оговорена в соглашении о задатке. Является неотъемлемой частью контракта.

Она пишется лицом, которое получило деньги и подтверждает это действие. Составляется в одном экземпляре в момент передачи средств. Документ передается лицу, внесшему аванс.

Наилучший вариант – написать расписку целиком от руки. Иногда риелторы предлагают для экономии времени вписать данные в готовый шаблон.

В этом случае необходимо, чтобы собственноручно были вписаны следующую информацию:

  • объект, за который вносится задаток, с указанием данных квартиры, позволяющий четко ее идентифицировать;
  • размер (цифрами и прописью);
  • число, месяц, год составления.

Если при продаже квартиры покупатель общается с риелтором, то необходимо убедиться в его полномочиях. Проверить его документы и, поскольку он действует на основании доверенности, то в ней должно быть указано его право получать денежные средства.

Оригинал расписки должен храниться, так как в любой спорной ситуации суд будет рассматривать только его. Никакие копии и дубликаты недействительны.

Какие часто совершаются ошибки при заключении договора

Наиболее частая ошибка – это отсутствие конкретизации предмета сделки. Отсутствие в данном соглашении цены ставит под угрозу интересы покупателя, поскольку продавец может поднять ее.

Ситуации, когда не подтвердили ипотеку встречаются довольно часто. В этом случае предварительный договор будет расторгнут по вине покупателя и, значит, продавец вправе не возвращать задаток. Но в контракте можно предусмотреть пункт о том, что при отказе в подтверждении ипотеки, контракт будет считаться расторгнутым по вине третьих лиц. И в этом случае средства возвращаются.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

Какие могут быть риски заключения предварительного договора?

При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:

  • Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
  • Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
  • Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

Образец предварительного соглашения о купле продажи квартиры с задатком

Пример заполнения соглашения

Структура предварительного ДКП состоит из нескольких частей:

ЭлементСодержание
Шапка
  1. Дата подписания.
  2. Информация о сторонах – ФИО, даты рождения, адреса проживания, паспортные данные.
ПредметСроки заключения основного соглашения.
Условия основного договора
  1. Площадь квартиры, число жилых комнат.
  2. Данные о праве собственности продавца.
  3. Инвентаризационная стоимость квартиры по состоянию на определенную дату.
  4. Цена продаваемой квартиры, установленная сторонами, а также размеры платежей при применении рассрочки.
  5. Подтверждение отсутствия зарегистрированных для проживания в квартире лиц.
  6. Сроки выплаты задатка.
  7. Данные о банковской ячейке.
Ответственность сторонПорядок возмещения убытков при уклонении от заключения основной сделки.
Разрешение споровПорядок решения возникающих разногласий.
Форс-мажорОбстоятельства, которые могут стать законным основанием для освобождения от ответственности за невыполнение обязательств.
Заключительные положения
  1. Сроки действия предварительного соглашения.
  2. Адреса, по которым могут производиться уведомления.
Подписи сторонПодписи и ФИО продавца и покупателя. Если в качестве первого выступает юридическое лицо, то дополнительно ставится печать.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Заполненный пример:

Пишется от руки, содержание законодательно не регламентируется. Соглашение можно составить и без задатка.

Ключевые элементы расписки:

  • паспортные и контактные данные продавца;
  • основания для передачи средств – предварительное соглашение от определенной даты;
  • предмет договора – квартира;
  • дата и место передачи денежных средств;
  • указание того, что хозяин пересчитал средства и подтвердил их полноту;
  • подпись.

Расписка составляется продавцом и передается покупателю.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Цель составления– дать сторонам гарантию того, что сделка по купле-продаже квартиры будет совершена и все условия будут соблюдены.

Так гласит статья 429 ГК РФ. Установленные в таком соглашении условия о цене и сроках не могут быть изменены в одностороннем порядке.

Предварительный договор применяется в следующих случаях:

  1. Обе стороны хотят документально подтвердить согласие на совершение сделки купли-продажи конкретной недвижимости в будущем.
  2. Покупатель приобретает квартиру по ипотеке или не успел собрать полную сумму и желает «забронировать» за собой выбранный вариант по установленной цене.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор всей документации на квартиру, а покупатель уже найден.
  4. Когда он нужен для опеки (например, при продаже квартиры с долями детей).

Перечень объектов, которые могут стать предметом предварительного договора, не ограничен – купля-продажа квартиры может сопровождаться доп. соглашениями на законных основаниях.

Какова юридическая сила документа

Статья 160 Гражданского Кодекса РФ гласит, что предварительное соглашение должно быть составлено в письменном виде с соблюдением установленных правил и форм. В противном случае, такой договор не будет иметь законной силы.

Читайте также:  Особенности заполнения бланка заявления на развод

Юридически значимый документ обладает следующими принципами:

  • четко определен предмет и сопутствующие условия соглашения;
  • установлены сроки оформления основной сделки. При их отсутствии купля-продажа должна быть оформлена в течение 1 года после составления предварительного договора;
  • обязательство заключения завершится в случае, если установленные сроки его оформления истекли, и ни одна из сторон не настаивает на оформлении сделки.

По статье 445 ГК РФ, уклонение от оформления конечной сделки купли-продажи или попытка изменить установленные в предшествующем соглашении условия является основанием для проведения судебного разбирательства.

Необходимые бумаги

Чтобы оформить предварительное соглашение, продавец и покупатель должны предоставить следующий набор документов:

  1. Оригиналы паспортов с последующим приложением их копий к договору.
  2. Свидетельство о государственной регистрации от продавца. В нём должно быть указано, что сторона является законным владельцем квартиры.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. При наличии нескольких собственников в документе прописываются данные каждого из них.
  5. Справки об отсутствии задолженностей по квартплате, выписка из ЕГРП и т.п.

Как правильно оформить

В договоре нужно указать следующие сведения:

  • реквизиты – дата заключения, город оформления, данные продавца и покупателя. Действующий от лица продавца риэлтор должен предъявить заверенную доверенность;
  • предмет– квартира с такими характеристиками, как площадь, этаж, число комнат;
  • свидетельство о государственной регистрации жилья;
  • цель заключения – подтверждение того, что в дальнейшем стороны оформят основной договор в установленный срок;
  • стоимость квартиры – полная стоимость покупки цифрами и прописью;
  • задаток – был ли получен, в каком размере. Прикладывается расписка и указывается сумма, на которую претендует покупатель в случае отказа продавца от проведения сделки в будущем;
  • сроки сделки – можно определить самостоятельно. Если стороны не определили сроки, то на оформление сделки выделяется 1 год;
  • подписи участников.

Помимо обязательных условий, стороны могут внести в документ и ряд дополнительных:

  • дата, к которой продавец должен освободить помещение;
  • штрафы за срыв сделки купли-продажи;
  • соглашение о передаче квартиры с мебелью и иным имуществом.

Такой договор не нуждается в обязательной государственной регистрации.

Он составляется исключительно в двух экземплярах. Составить предварительный договор с задатком со стороны покупателя можно в риэлтерской компании, предоставляющей такую услугу.

Нужно ли заверять

Законодательство не обязует стороны оформлять предварительное соглашение у нотариуса.

Однако, они могут сделать это при желании. Нотариус должен проверить весь собранный пакет документов, после чего можно будет приступить к заключению соглашения.

Задаток в таком случае вносится при нотариусе, после чего обе стороны получают свой экземпляр документа.

Срок действия

Одна из целей заключения предварительного договора – это определение времени заключения основного.

Продавец и покупатель могут установить любой срок (обычно 1-2 месяца).

Риски сделки

Проблемы могут возникнуть лишь с возвратом задатка – иногда продавцы уклоняются от этой обязанности, и вопрос приходится решать в судебном порядке.

Чтобы полностью обезопасить себя при передаче средств, необходимо:

  1. Отказаться от выплаты чрезмерно большой суммы– на практике, размер задатка не превышает 8-10% от стоимости объекта недвижимости.
  2. Тщательно изучить все предъявленные продавцом документы на право собственности.
  3. Заранее получить выписку на недвижимость из ЕГРП – она поможет определить подлинность предоставляемой продавцом документации. При проведении судебного разбирательства преимущество получит добросовестное лицо, получившее выписку.

Как правильно расторгнуть

Предварительный договор может быть аннулирован одним из нескольких способов:

  1. В одностороннем порядке. Если от сделки отказался покупатель, то он потеряет залог. Если же отказ последовал от продавца, то он обязан выплатить покупателю залог в двойном размере. Все штрафы и санкции также оплачиваются инициатором.
  2. По согласию сторон. Все последствия отказа обговариваются между покупателем и продавцом.
  3. По судебному решению. Участники могут выдвинуть требование расторгнуть договор с условием того, что соглашение нарушает их права.

Видео: Предварительный договор купли продажи жилья.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-43-85
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-60-09
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

  1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
  2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
  3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
  4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

  1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
  2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
  3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
  4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.

Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:

  • самостоятельно;
  • с помощью нотариуса;
  • в риелторском агентстве.

Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Обязательно ли заключать

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:

  • в документе должен быть четко определен предмет договора;
  • пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.
Читайте также:  Заявление на возврат НДФЛ на лечение: образец 2020 года, форма, советы по заполнению

Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены.

В договоре выделяют существенные и дополнительные условия.

К существенным условиям причисляют:

  • Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
  • Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
  • Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение — повод для отказа от сделки.
  • Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
  • Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
  • Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
  • Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
  • Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры
  • Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с задатком

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия.

Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:

  1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
  2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
  3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит.

На практике при срыве сделки по вине продавца в 99% случаев задаток просто отдается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения).

Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц.

Предварительный договор — важная, а порой и крайне необходимая составляющая процесса приобретения квартиры. Без него продавцу не удастся получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупателю — взять в банке ипотеку. К составлению документа следует подходить максимально ответственно. Лучшая защита от неисполнения обязательств — обеспечение договора задатком. При этом обе стороны могут претендовать на возврат средств, в отличие от аванса, где в плюсе остается только продавец.

Нередко положения ПДКП формулируются настолько неверно, что признать права и обязанности по изложенному просто невозможно ввиду ряда противоречий законодательству.

Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, задатком или без него? Образец документа

Оформление сделки купли — продажи недвижимости, в частности квартиры, требует большой предварительной работы.

Продавцу нужно подготовить внушительное число сопутствующих документов,на это уйдёт немало времени…

Для того, чтобы закрепить на этот период гарантии, заключается предварительный договор.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
  • не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
  • согласно желанию сторон, может быть прерван;
  • в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
  • действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Типовое содержание:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • паспортные данные участников;
  • подробное описание предмета договора;
  • суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
  • цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

  • сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
  • дата отчуждения квартиры;
  • штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • основания расторжения соглашения;
  • дополнительные расходы, их распределение и т. д.

Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если:

  • У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
  • Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
  • Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
  • Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
  • Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
  • Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.

Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

  1. невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
  2. в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

  • если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
  • если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
  • если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нет. Но упоминание присутствует: если стороны не указали в договоре купли-продажи квартиры, что внесённая часть суммы — задаток, то закон рассматривает эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

  1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
  2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
  3. всегда возвращается в полном объёме;
  4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

  • Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
  • Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора. Нужны ли дополнительные гарантии осуществления сделки, участники решают сами. Но, как уже было сказано раньше, договор купли-продажи квартиры без задатка ничем не защищён и может быть легко разорван одной из сторон. И Продавец, если договор без предоплаты будет заключён, окажется в крайне невыгодном положении: повлиять на Покупателя он может только не вернув предоплату, а её то здесь и нет.

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Ссылка на основную публикацию